凱德進退 8.42 億出售北京雙井項目里的資産換倉題

觀點網 凱德繼續進行資産換倉。

1月27日消息，凱德中國信托（CLCT）近日發布公告稱，已成功出售位于北京朝陽區東三環附近的凱德MALL·雙井購物中心，交易價格為8.42億元。

實際上，凱德持有運營雙井購物中心近20年時間，剩余土地年限為19年，如若選擇繼續持有，其後續的退出難度及改造難度，将随着土地年限的縮短而不斷增大。

反之，選擇在這個時期主動換倉，回流資金能夠投資重點城市的優質項目，進一步提升資産包的整體估值及收益率。

不僅如此，伴随着雙井項目的退出，凱德中國信托整租零售項目均已實現退出。

退出

2024年開年，凱德中國信托率先對旗下資産包動刀。

最新消息顯示，1月27日消息，凱德中國信托（CLCT）于近日發布公告稱，已成功出售凱德MALL·雙井購物中心，交易價格為8.42億元。

這個位于北京朝陽區東三環附近的購物中心，與多條公交線路和地鐵軌道相連，毗鄰國貿、大望路商務區，地理位置的優越性不言而喻。

凱德為什麼會割讓如此優質的項目？

實際上，對凱德而言，一方面，凱德MALL·雙井購物中心投入運營已有近20年時間，早已進入成熟期，此時選擇退出回籠資金，屬于正常的投資回報流程。

不僅如此，項目投入運營時間過長，後續面臨大額的改造、維護成本，此時退出，能夠避免運營成本的增加。

資料顯示，凱德MALL·雙井購物中心的前身是北京九龍商廈項目，建築面積為4.95萬平方米，項目由凱德2006年收購並注入信托當中，而後正式更名為凱德MALL·雙井購物中心。作為較早一批面市的購物中心，顯然難以契合當下市場所需，後續繼續投入使用，難免需要增加維護、翻新、改造等成本。

凱德在公告中亦提到，由于該物業已運營超過19年，凱德中國信托将面臨維護或改善該物業的相關支出承諾。因此，此次撤資将使凱德中國信托能夠從該項目中釋放現金價值，而無需在該項目上産生重大資本支出，並避免在不久的将來出現翻新停工。

另一方面，項目剩余租賃期限較短，此次出售能夠改善資産包的租賃期限結構，資産包收入提升創造空間。

觀點新媒體查閱凱德中國信托财報發現，截至2023年6月30日，凱德MALL·雙井購物中心剩余租賃期限為19年。

一般而言，在大宗交易市場上，土地年限過短，往往會影響項目的交易價格，乃至對投資人的吸引度，選擇在此時出售，恰好在投資人能接手的最低年限範圍。

與此同時，在凱德中國信托的零售資産當中，共有11個購物中心，分布在北京、上海、廣州等地區，截至2023年6月30日，上海凱德七寶購物廣場剩余租賃期限僅1年，位于哈爾濱的凱德廣場·埃德蒙頓剩余租賃期限為19年，其次，凱德廣場·雨花亭剩余租賃期限為21年。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

對比發現，過去幾年，凱德中國信托零售組合的平均剩余租賃期限呈現明顯的逐年下降趨勢，而此次出售，無疑能夠改善租約到期結構，為資産包收入提升創造空間。

公告提到，此次凱德出售雙井項目的交易價格為8.42億元，包括經調整的淨資産價值7.637億元、關聯方貸款8550萬元。

此次出售預計淨收益估計約為6.9億元，由此産生的淨利潤約為1.33億元。凱德表示，撤資的淨收益可用于償還債務、進行單位回購、為新收購提供資金，以及為一般公司和營運資金需求提供資金。

同時，該公司認為，此次撤資預計将降低凱德中國信托的總杠杆率，加強凱德中國信托的投資組合，並提高份額持有人的回報率。

考量

據了解，凱德MALL·雙井購物中心是凱德中國信托零售資産包當中，現有唯一一個整體租賃的商場。

所謂整體租賃，通俗來講是指商場内面積不分開出租，統一出租給一個或幾個租戶。

以雙井項目為例，此前，該項目與家樂福和百安居簽訂長期租約，按照可租賃面積來看，家樂福占可租賃面積的63.1%，百安居占可租賃面積的35.1%，剩余餐飲業态占比1.8%。

相較于多元化出租的購物中心，這類整體租賃的項目通常是一次性簽約10年、20年，能夠确保租金收入的穩定，同時在服務和管理方面，也較其他項目更簡約、便捷。

但整體租賃項目的收益增值和成長性往往要更低一些，而且，一旦租戶出現違約、退出，對項目整體帶來的負面影響較大。

有數據顯示，自2006年注入凱德MALL·雙井購物中心以來，該項目六年租金復合增長率僅0.96%，此外，從項目的收益率來看，項目收購次年為7.7%，随後于2019年迎來峰值9.2%，13年時間僅增長1.5個百分點。

與此同時，凱德中國信托于公告中透露，凱德MALL·雙井購物中心大部分商戶租約即将面臨到期，其中，2023年租賃到期的占比為0.3%，2024年到期占比為99.7%。

這也意味着，凱德如若繼續持有運營上述項目，需要再度與原有租戶續約，或者重新尋找新的租戶。

而與原有租戶續租的方案，或難持續，畢竟，其最大租戶家樂福此前因經營危機面臨閉店風險，並且出現欠繳租金的問題。

如若要尋找新的租戶，一方面，要實現大面積整租，整體難度較大；另一方面，如若要采用多元化分租的模式，則雙井項目需進行内部格局的改造，無論采用哪種模式，凱德都将面臨較大的壓力。

顯然，整租模式下，購物中心的成長性受限尤為明顯。

公告明确，此次雙井項目出售價格折合年化NPI收益率為2.8%，相較于凱德商業信托其他一線城市購物中心的資本化率水平（約4.3%-5.3%），2.8%的收益率顯得較低。

數據來源：企業财報、第三方報道、觀點指數整理

不止是雙井項目，在凱德中國信托過往的零售資産包當中，曾有四個整租項目，而這四個項目均是2006年在新加坡交易所上市時的首發資産。

據了解，上述四個項目包括凱德Mall·安貞、凱德Mall·賽罕、凱德Mall·二七以及凱德Mall·安井。

其中，賽罕項目，2006年注入凱德中國信托之初，仍舊以整租作為主要的租賃模式，但經過的幾年時間的調整，項目從整租改為多元租戶。

有第三方數據提到，經過上述調整，賽罕項目的收益率明顯提升，從原本的6%逐步上升至13%。

不過，由于賽罕項目所處區位問題，項目于退出時的估值僅為4.6億元，也就是說，凱德持有運營上述項目13年時間，其估值僅增長了43.74%。

至于安貞項目、二七項目，兩項目均與北京華聯簽訂長期租約，不過，凱德于2017年、2020年分别實現了上述兩個項目的退出，分别持有運營11年及14年，估值增長分别為46.75%及88.89%。

而此次出售的雙井項目，注入時資産估值為4.1億元，根據世邦魏理仕（上海）管理有限公司采用現金流量折現法、和收益資本化法進行估值，截至2023年10月31日，項目估值為6.21億元。

按此計算，凱德持有運營雙井項目18年，項目估值僅為收購之初的1.5倍。由于整租項目的局限性，此次凱德出售，不排除有調整零售資産包的考量。