金融街的憂與喜：265億中票及資産證券化計劃

觀點網 2023年1月16日，金融街曾發布總涉及金額達225億元的融資公告，其中包括不超過50億元的CMBS和不超過175億元的公司債券。

稍晚于去年的節點，金融街在近日披露兩則“融資”公告。

1月24日晚間，金融街公告指出，計劃申報發行儲架CMBS（商業房地産抵押貸款支持證券），總規模不超過人民币170億元，以及計劃申請公開發行票面總額不超過人民币95億元的中期票據。資金将用于償還貸款、補充流動資金、項目投資等。

過去幾年，金融街曾發生較多次的資産處置行為，包括2020年12月解除北京中信城B地塊合作協議以及出售金融街·萬科豐科中心項目股權；2021年9月，挂牌的德勝公司100%股權及債權被凱龍公司接盤；2022年3月，又以10.8億元将北京麗思卡爾頓酒店售予金融街集團……

上述種種均帶來了可觀的資金回籠，但顯然金融街並不滿足，将目光放在了公開融資上。

1月24日晚間的公告中，金融街在董事會會議上審議通過了《公司申報發行儲架CMBS的議案》，拟申報儲架發行CMBS規模合計不超過人民币170億元（含），拟申報儲架CMBS規模項下包含新發CMBS以及存量CMBS續發。

同時，審議通過了《公司申報發行非金融企業債務融資工具的議案》，申請公開發行中期票據總額不超過人民币95億元（含）。

共計265億元的發行計劃，還将在股東大會上進行審議。

就目前确定的信息來看，170億元資金規模将在不超過5期内發行，期限不超過18年，發行CMBS決議的有效期為自股東大會審議通過之日起36個月。

95億元中期票據發行注冊有效期為2年，在獲得監管批文後，将采取分期發行方式，期限為不超過10年（含10年），發行期數及各期發行規模、每期中期票據具體發行期限将根據公司資金需求和市場情況确定。

資金用途包括但不限于償還貸款、補充流動資金、項目投資，用于償還到期/行權中期票據本息、項目建設支出及項目並購等。

剛剛結束的2023年暖風頻吹，不可否認的是，一些房企在融資方面受到惠及，但整體來看融資規模和整體環境並不十分樂觀。

據國家統計局數據，全國房地産開發投資104045億元，同比下降9.4%，其中住宅投資78852億元，下降9.0%。1-11月房地産到位資金總計117044億元，同比下降13.4%，同比降幅為6個月以來首次收窄。

成功從公開市場融資的企業中，又仍以國央企為主。

金融街股東北京金融街投資（集團）有限公司是北京市西城區國資委旗下重要的資産管理平台，作為金融街集團核心業務闆塊，在資金和業務協同等方面持續獲得控股股東支持。

數據顯示，2020年、2021年、2022年及2023年上半年，金融街資産負債率分别為76.50%、74.15%、72.28%和72.39%，剔除預收款項後的資産負債率分别為68.33%、65.56%、65.84%和63.51%。

整體負債水平有所改善，但較高的負債總額和負債率仍有償付風險。截至2022年末，金融街淨負債率為148.60%。

中誠信國際對金融街的評級報告中指，該公司擁有暢通且多元的融資渠道，融資成本優勢強。

據了解，金融街融資途徑主要包括公司債、銀行貸款、中期票據、資産支持專項計劃、信托貸款、保險貸款等，整體融資成本介于3.08%-5.85%區間，其中信托貸款融資成本在5.1%至5.85%，其他途徑均低于5%。

截至2023年6月末，金融街融資余額共計約749.3億元，1年之内到期部分為85.78億元，占比約為11.45%，1-2年内到期部分占比6.9%，2-3年及3年以上占據大多數，占比約為81.64%。

一邊是債務，一邊是市場走低的環境，金融街的經營壓力尚未得到改善。

2023年上半年，金融街營收56.15億元，同比減少47.05%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為-7.29億元，較上年同期減少163.42%。同期，營收貢獻主力房産開發業務收入44.36億元，同比下降53.91%，毛利率為-1.80%，較2022年1-6月下降16.99個百分點。

對此，金融街表示，主要繫面對嚴峻的行業形勢，采取包括調整銷售價格在内的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，銷售簽約額和回款額同比均明顯增長，但開發項目毛利率下滑，部分項目調整銷售價格出現虧損。

但值得注意的是，金融街大部分自持物業位于北京金融街區域，稀缺及優越的地理位置使得投資物業持續保持較高的出租率及租金水平，為其提供了穩定的現金流和利潤。

基于此，金融街也有機會以固定資産為抵押進行融資，“開發+自持”的雙輪驅動戰略下，這條路也成為金融街的優勢之一。部分資産通過抵質押手段來獲得銀行借款，主要包括固定資産、無形資産、投資性房地産及存貨等。

例如2023年1月18日，金融街作為原始權益人和差額支付承諾人的“金融街中心（碳中和）綠色資産支持專項計劃”在深交所發行，項目規模85億元，其中優先級80.7億，AAA評級，期限18年，發行利率3.6%；次級4.3億。

産品標的物業為北京市西城區金融大街9号金融街中心，以商業不動産為抵押，以物業運營收入為主要還款來源，通過證券化形式向投資者發行。

截至2023年6月末，金融街受限資産總計385.56億元，占當期總資産的25.62%，受限資産規模較大。