觀點直擊 | 市場信心有望修復 但信達地産維持保守目標

觀點網 經歷了2022年低迷成交後，2023年上半年信達地産的銷售似乎有了一些起色，但全年銷售預期卻再次下調。

9月26日下午，信達地産召開2023年半年度業績說明會，信達地産總經理郭偉、獨立董事仲為國、公司董事會秘書鄭奕、公司财務總監周慧芬出席了會議，就2023年半年度經營成果、财務狀況等與投資者進行線上溝通。

對于近期“認房不認貸”等房地産政策頻出，總經理郭偉表示，市場信心有望進一步修復，各項房地産利好政策對房企的銷售也有積極的促進作用。

雖然對前景表示看好，但在制定目標時卻仍然謹慎。

董秘鄭奕透露，2023年公司計劃簽約銷售額200億元。據觀點新媒體了解，信達地産2021年累計銷售金額約325.18億元，2022年累計銷售金額約224.18億元，意即200億元年度銷售目標較2022年年銷售額同比下降約10.8%。

為了應對瞬息萬變的市場，信達地産正千方百計加快銷售回款、去庫存，同時逐步提高輕資産業務規模，如代建業務2023年上半年代建項目銷售面積億達12.52萬平方米，較去年全年8.15萬平方米還多53.6%。

銷售有回升，但當期利潤表現依然不理想。2023年上半年，該公司實現營業收入29.37億元，較上年同期78.28億元下降62.49%；實現淨利潤1.84億元，較上年同期3.28億元下降44.06%；實現歸屬母公司淨利潤1.79億元，較上年同期3.28億元下降45.53%。

董秘鄭奕于當天業績會總結道，2023年是信達地産上市十五周年，下半年公司将繼續深化推進公司“三五”規劃實施，努力構建公司高質量發展新格局。

“高質量發展新格局”雖然稍顯空洞，但這或許是許多房地産同行們正在努力的方向。

信心修復與保守目標

2023上半年樓市雖然只實現了短暫回升，但信達地産的銷售額卻錄得同比回升。

據2023年中期業績報告顯示，上半年，該公司累計實現銷售面積54.87萬平方米，同比增加42.26%；銷售金額117.5億元，同比增長24.6%。

對此，董秘鄭奕将之歸因于利好政策與公司靈活促銷等共同因素的作用：“上半年，公司抓住各地需求端利好政策等有利因素，采取靈活的營銷策略，舉辦豐富的促銷活動，進一步加大現房、商辦、車位等存量資産去化力度，千方百計加快銷售回款，取得一定的銷售業績。”

或許正是因為這個回升數據來之不易，使信達地産對于銷售目標也保持着冷靜，被問及全年銷售計劃時，鄭奕表示，2023年，公司計劃簽約銷售額200億元。

據觀點新媒體了解，信達地産2019-2022年銷售金額分别為265.58億元、210.33億元、325.18億元、224.18億元，意即200億元年度銷售目標較2022年銷售額同比下降約10.8%，也是近幾年的新低。

不過設計較低預期目標，更多應是出于“穩”的考量，畢竟高目標卻不能實現所帶來的信心流失或許更大。且在信達地産的預期中，下半年市場環境同樣是“趨于平穩”。

“展望2023年下半年房地産市場形勢，預計在着力擴大内需、提振信心、防範風險的總體部署下，各地将進一步因城施策，大力支持剛性和改善性住房需求，同時做好‘保交樓、保民生、保穩定’工作，努力提振市場信心，市場将趨于平穩。”信達地産在中期報告表示。

其中，“支持剛性和改善性住房需求，提振市場信心”的預測，最近已有所體現，如8月31日，全國同步下調了購房首付比例以及二套房貸利率，同時，針對首套房，亦可申請下調存量房貸利率。

與此同時，全國各地紛紛出台“認房不認貸”政策，至9月1日，北上廣深四個一線城市也全面落地這一政策。

信達地産總經理郭偉對此的看法是，随着近期一線城市及其他城市“認房不認貸”、多地放松限購等政策的落地，市場信心有望進一步修復。

“随着近期一線城市及其他城市“‘認房不認貸’政策的落地，不僅有利于降低居民購買剛需和‘賣一買一’改善性住房的負擔，也表明了政府穩定房地産市場的決心，市場信心有望進一步修復，各項房地産利好政策對房企的銷售也有積極的促進作用。”

他甚至認為，随着政府多項舉措穩定房地産行業，預計未來行業出現大幅下滑的可能性不大，公司房地産毛利率将趨于平穩。

觀點新媒體查閱報告了解，2023年上半年，該公司主營業務（房地産、租賃及其他）毛利率錄得15.65%，同比增加0.64個百分點，但這主要是由“租賃及其他”業務所帶動。數據顯示，報告期内信達地産房地産業務毛利率為14.95%，同比減少0.7個百分點；租賃及其他業務的毛利率則達到32.29%，同比增加33.36個百分點。

對于毛利率下滑，信達地産給出的應對方式是，公司将強化集團協同聯動，努力拓寬業務來源，同時提高集約化經營與精細化管理水平。

輕重並舉與代建增長

怎麼拓寬業務來源？有一點變化很明顯，那就是代建業務的快速增長。

信達地産中期報告顯示，上半年累計實現銷售面積54.87萬平方米，同比增長42.26%。其中，合作項目權益銷售面積16.14萬平方米，同比增加28.5%；代建項目銷售面積12.52萬平方米，同比增長3594%。

其中，代建項目12.52萬平方米的銷售面積，甚至比2022年全年代建項目銷售面積8.15萬平方米還要多53.62%。

從2019年至2022年，信達地産的代建銷售面積分别為1.49萬平方米、2.14萬平方米、1.4萬平方米、8.15萬平方米；對應的代建項目銷售金額分别為6.91億元、9.75億元、6.7億元、57.8億元；代建項目回款金額為4.18億元、9.72億元、9.07億元、45.51億元。

可以明顯看得出，信達地産代建規模正在逐年提升，且在2022年出現大幅增長，到2023年這種增幅還在加大。

對比去年上半年較低的基數，2023年上半年，信達地産代建銷售面積為12.52萬平方米，代建項目銷售金額35.78億元，代建項目回款金額42.03億元，增幅分别達到3594%、2590%、2101%。

對于代建業務的大幅增長，郭偉于業績會上表示，公司主動适應我國房地産業向新發展模式轉型，逐步提高輕資産業務規模，采取多種靈活方式介入房地産項目，形成輕重並舉的業務組合。

從其他數據也可以看到，新開工及竣工面積中代建項目占比已經超過一般，而新增儲備上更是全部為代建項目。

據披露，上半年，信達地産新開工面積126.54萬平方米（其中合作項目權益面積22.75萬平方米，代建項目73.46萬平方米）；竣工面積76.28萬平方米（其中合作項目權益面積42.02萬平方米）。

報告期内，新增儲備計容規劃建築面積82.88萬平方米（其中代建項目82.88萬平方米）。

數據顯示，截至2022年6月30日，信達地産儲備項目計容規劃建築面積233.62萬平方米，其中合作項目權益面積53.10萬平方米，代建項目達48.22萬平方米；在建面積601.57萬平方米，其中合作項目權益面積172.43萬平方米，代建項目154.63萬平方米。

在千方百計抓回款與輕重並舉拓業務的同時，信達地産負債規模也有所下降。

截至2023年6月30日，信達地産資産總額877.64億元，較年初884.06億元減少6.42億元；負債總額627.82億元，較年初633.09億元減少5.27億元；歸屬于母公司的所有者權益為242.97億元，較年初242.16億元增加0.81億元；資産負債率為71.54%，較上年度末71.61%減少0.07個百分點。

融資前景似乎仍不樂觀，郭偉在業績會上提及，公司對再融資政策持續跟蹤研究，根據目前國有控股公司管理相關規定，尚有一定障礙。

對此，财務總監周慧芬也表示，公司将繼續貫徹落實以銷定投、以銷定産的理念，合理安排資金計劃，繼續保持穩健的财務狀況。

報告顯示，目前一年内到期的應付債券38.5億元，較期初27.84億元增加38.28%，期末現金及現金等價物余額為99.06億元。

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