中報觀察 | 金隅挑戰年度目標

觀點網 在發布了2023年中期業績之後，金隅集團9月12日于線上召開2023年半年度業績說明會。

中報顯示，金隅集團上半年實現營業收入491.4億元，其中主營業務收入為486.7億元，同比降低10.8%；主營業務毛利率同比較少4個百分點，至10.9%。

利潤總額為4.3億元，同比降低87.4%；淨利潤為0.15億元，同比降低99.4%；歸屬于母公司淨利潤4.1億元，同比降低77.7%；基本每股收益0.0025元。

今年初，金隅集團确定2023年營業收入目標為1150億元。若以此計算，截至中期該目標完成度約為42.73%，還未過半。

進入下半年，金隅集團的任務更顯艱巨。

壓力與對策

金隅集團主營業務分為新型綠色建材闆塊、地産開發及運營闆塊，具體又涉及新型綠色環保建材制造業務、裝備制造及貿易服務業務、地産開發業務、物業運營業務等。

分别來看，新型綠色建材闆塊于2023年上半年實現收入387.2億元，同比下降0.8%；實現利潤-2.4億元，同比下降111.6%。

受需求整體疲軟和庫存高企等影響，水泥價格持續處于歷史同期低位水平，但在期内金隅集團水泥業務綜合銷量逆勢上漲。

水泥及熟料銷量4396萬噸（不含合營聯營公司），同比增加14.39%。其中水泥銷量4021萬噸，熟料銷量375萬噸；水泥及熟料綜合毛利率10.58%，同比下降12.4個百分點。

混凝土業務銷量687萬立方米，同比增加33.9%，混凝土毛利率14.3%，同比增加7.3個百分點。新材料業務實現收入61億元，同比增加17%，毛利率14.1%，同比增加0.5個百分點。

地産相關業務方面，金隅集團先後開發建設房地産項目約170個，總建築規模達3000多萬平米，總資産規模達1500多億元，年開復工規模800多萬平方米，年銷售收入400多億元。

目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、青島、唐山、海口、常州等16個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈”的全國化開發格局。

于上半年，金隅集團地産開發及運營闆塊實現業務收入109.9億元，同比下降33.2%；實現利潤6.6億元，同比下降50%。實現結轉面積50.86萬平方米，同比下降約34.3%，其中商品房結轉面積50.60萬平方米，同比減少約34.6%，2023年上半年政策性住房結轉面積3.48萬平方米。

該公司表示，房地産開發業務堅持好水快流，強化自有用地盤活和設計施工基本功，實現非宅庫存高效去化和新産品熱銷。

報告期内，金隅集團實現合同簽約額145.9億元，同比增加23%，實現現金回款173.3億元，同比增加14%。截至2023年6月30日，該公司土地儲備面積660.4萬平方米。

今年上半年，金隅集團並無新增土地。在9月12日上午線上召開的業績說明會上，管理層表示，鑒于房地産市場仍處于深度調整期，公司房地産業務在拿地方面堅持穩健原則，時間上根據去化和回款情況合理把握拿地節奏；空間上，深耕已進入城市，尤其高淨值的北京和長三角地區。上半年，公司積極參與了多個重點城市核心區域優質地塊的競買，遺憾的是均未中簽。

另一方面，金隅集團地産經營業務創新經營策略，狠抓任務落實，寫字樓出租率高于北京市平均水平，酒店度假經營質量持續提升。

該公司目前持有的高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業總面積為237萬平方米，綜合平均出租率83%（不含在建項目及裝修改造項目）；其中在北京核心區域持有的乙級以上高檔投資性物業總面積82萬平方米，綜合平均出租率88%，綜合平均出租單價9.0元/平方米/天。京内外物業管理面積1764萬平方米。

不過，目前一線城市辦公樓市場仍面臨空置率問題，在提升出租率，解決寫字樓空置問題方面，金隅集團表示，将以“控價保量”為目標，“保續尋擴拓新”為抓手，通過加大市場推介力度、及時調整租賃策略、深挖客戶資源等舉措積極應對市場變化。

具體而言，一是穩定現有客戶續租，挖潛擴租；二是新租營銷策略組合拳：全員營銷、政企招商協同、靈活價格傭金策略、強化市場推介；三是提升樓宇品質和服務水平，增強市場競争力。

降債的課題

金隅集團把科技創新作為重要戰略着力點，在确保完成科技創新攻關三年行動的基礎上，圍繞新材料産業、“雙碳”戰略和數智化轉型制定新一輪攻關行動計劃。

期内，成功發行首期20億元科技創新可續期公司債券，並啟動5大科技專項共21項重點科研項目攻關，上半年研發投入強度超過建材工業企業優秀值。

由于研發力度增加，金隅集團上半年研發費用同比增加33%，達2.6億元。

此外，經營活動産生的現金流量淨額同比增加12%，達42.18億元；投資活動産生的現金流量淨額為22.12億元，同比增幅達180%，主要是由于公司收回合營公司投資款所致；籌資活動産生的現金流量淨額為4.87億元，同比增118%，主要是由于公司統籌資金，發行債券同比增加所致。

數據顯示，金隅集團分别于2020年、2021年、2022年和2023年1-6月發行人民币30億元、人民币79.99億元、人民币55億元和人民币115億元的永續債。期内，發行債券收到的現金達70億元。

中報顯示，金隅集團中期票據、永續債權投資、可續期公司債券的利率水平為2.95%-5.45%。

事實上，金隅集團推動産融結合，不斷加大與重點金融機構的合作力度，創新融資方式，拓展融資渠道，壓降融資成本。

在9月12日上午召開的金隅集團2023年半年度業績說明會上，該公司管理層透露，金隅集團産業園公募REITs項目自啟動以來，公司積極推動項目實施，加強與相關委辦局的溝通協調，項目所需的11個合規支持函件均已取得，申報材料也已報送國家發改委。

據了解，為打造基礎設施資産上市平台、盤活存量資産、降低資産負債率，金隅集團于2022年8月29日召開董事會會議，審議通過了《關于公司以金隅智造工場産權一期等有關資産發行基礎設施不動産投資信托基金（公募REITs）的議案》，同意公司開展基礎設施公募REITs申報發行工作。

金隅集團拟以位于北京市海澱區西三旗核心區域的金隅智造工場産權一期項目發行公募REITs。該産業園區公募REITs拟定募集規模約17億元，初始期限設定為24年（土地剩余使用年限），資金募集用于新增項目投資或其他監管許可的用途。

發行上市後，金隅集團下屬企業将擔任項目的基礎設施運營管理機構，繼續負責金隅智造工場産權一期項目的運營管理。

對金隅集團而言，可借助基礎設施公募REITs，充分利用表内充足的産業園區資産，通過公募REITs的首次發行和後續擴募，持續獲得長期資本金融資。同時，盤活存量資産，提升資産估值水平，降低公司資産負債率。

數據顯示，于2023年6月30日，金隅集團計息銀行貸款為約715.37億元。其中，須于一年内償還的計息銀行貸款約為368.29億元，較報告期初增加約25.68億元。須于一年後償還的計息銀行貸款約為347.08億元，較報告期初增加約20.7億元。

截至期末，金隅集團資産負債率67.08%，上年末為66.30%。

金隅集團表示，将持續優化融資結構，拓展融資渠道，低成本籌措資金，保證公司資金鍊安全穩定。

具體包括着力降杠杆，加強“債務規模、資産負債率”雙管控，确保資産負債率處于合理水平。推進公司資産證券化，積極推動公司應收賬款資産證券化項目在混凝土産業落地實施。發揮财務公司、融資租賃公司優勢作用，優化公司債務結構，為公司整體資金運作保駕護航。