中報觀察 | 中交守望地産

觀點網 8月30日，中交地産披露2023年半年度報告。

中報顯示，期内，中交地産實現營業收入87.63億元，同比下降29.57%；利潤總額為-3.28億元；歸屬于上市公司股東淨利潤約為-5.69億元，同比轉虧；經營活動産生的現金流量淨額29.95億元，同比增長6.48%。

截至6月30日，中交地産總資産1411.12億元，較上年末增長2.77%，歸屬于上市公司股東的淨資産27.18億元，較上年末下降17.47%。

關于下半年重點工作安排，保障主營業務穩健發展仍是首要任務。

同時，将推動改革創新賦能，抓好重點專項工作，防範化解重大風險。

産業鍊

房地産開發仍是中交地産的核心業務，今年上半年取得營業收入約86.78億元，占該公司總收入的99.03%，較上年同期的99.58%略有下降。

而除房地産開發業務之外，其余業務收入均取得了同比增長。其中房産租賃業務增長尤為明顯，由上年同期的2037.35萬元增至4222.74萬元，同比增幅高達107.27%。其在總收入中的占比也同比提高0.32個百分點至0.48%。

物業管理收入同比增長19.85%至632.85萬元，代建項目管理費收入同比增31.67%至794.18萬元，其他收入同比增41.78%至2861.17萬元。物業管理、代建項目管理、其他收入分别占總營收的0.07%、0.09%、0.33%，去年同期分别為0.04%、0.05%、0.16%。

分地區來看，西南地區于期内貢獻最多的收入，達23.11億元，並取得較去年同期53.84%的增幅。華北地區收入同比增幅最大，高達6597.49%，期内實現收入13.52億元。華中地區收入也同比增長41.94%至22.67億元。

華東、西北、華南地區收入均同比下降，華東同比降幅78.28%，期内收入14.82億元；西北地區收入6.28億元，華南地區收入7.23億元，分别同比減少59.73%、23.2%。

整體而言，華中、華東、西北、西南、華南、華北六大地區的收入分别占上半年總收入的25.88%、16.91%、7.16%、26.37%、8.25%、15.43%，去年同期為12.84%、54.83%、12.53%、12.07%、7.56%、0.16%。

中交地産此前披露的信息顯示，2023年上半年在成都、廈門分别入市了成都中交·鹭鳴九章、中交·錦江九章及廈門中交建發·五緣海悅項目，均實現了首開爆紅。

在成都，中交地産塑造了“九章現象”，霸榜成都疊拼銷售業績TOP3。在廈門，中交建發·五緣海悅蓄客僅50天，開盤後半個月去化率90%以上，片區銷量第一。

從上半年數據表現來看，西南地區對中交總收入的貢獻功不可沒。

進入下半年，中交地産也在該區域内積極獲取項目，鞏固優勢。

8月10日，中交地産摘取成都天府新區麓山新地塊，這是中交地産布局深耕成都市場的“第七子”，更是在拿地後兩周的時間里，即完成了項目備案。

該地塊占地面積約4.4萬平方米，容積率2.0，計容面積8.79萬平方米，緊鄰成都高新新川闆塊，與成都高新區享受同樣的生活配套，銷售單價較高新新川闆塊有明顯優勢，未來可承接高新區外溢改善客群。

值得注意的是，今年上半年，中交地産在上海召開品牌戰略發布會，並正式發布《2023中交地産品牌戰略白皮書》。

發布會重點展示中交地産成長力、發展力、産品力、交付力、服務力等内容，標志着中交地産構建中交特色的高質産業鍊步入全新的發展階段。

看未來

中交地産的業績表現早已有迹可循。

觀點指數此前發布的“2023年1-6月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%；1-6月，前100房企實現累計權益銷售額22975億元，同比下降4.8%。

上半年上市房企業績承壓已達成共識，交易層面的季度分化、城市差異也是顯著特點。今年初，惠譽就曾發文指出，不同地區的行業復蘇步伐可能參差不齊，預期一二線城市将受益于長期的經濟與人口結構趨勢，這意味着土地市場回暖或呈分化格局。

業績報告顯示，截至期末，中交地産合並計提減值準備的金額21.35億元，較期初增加11.79%；本期計提3.14億元。其中，應收賬款壞賬本期計提287.48萬元，存貨跌價準備本期計提3.11億元。

本次計提減值準備将減少公司歸屬于母公司股東的淨利潤2.82億元，中交地産對此解釋稱，2023年上半年因宏觀環境及行業整體下行影響力，公司多個項目銷售情況不及預期，對項目開發産品及在建開發項目的可變現淨值進行測試並計提相應存貨跌價準備。

在行業大勢下，企業更難言逆流而上，所能做的也就更集中于保項目交付和銷售回款，盡可能改善現金流狀況和負債表現。

上半年，中交地産積極抓住房地産行業逐步恢復的窗口契機，提升銷售質量和回款效率，多措並舉開展未回款壓減工作，期内全口徑簽約銷售額和回款額較去年同期穩中有升。

數據顯示，中交地産在2023年1-6月（全口徑）實現簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%。

2023年1-6月（權益口徑）實現簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

據相關披露，上半年，中交地産竣工交付項目9個，7492套，共計122.6萬平方米，交付項目收房率達97.3%。

截至期末，中交地産聚焦一二線城市，核心布局19城，持有房地産項目115個，項目總建築面積3112萬平方米，期末累計已竣工面積1610萬平方米，在建及待建面積1504萬平方米，一二線城市土儲占比超90%。

據了解，中交地産主要通過銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款，以及其他途徑進行融資，平均融資成本介于1.8%-8.4%。

上半年，中交地産成功發行公司債2期、中票3期、深交所供應鍊ABS2期等，實現融資放款約171億元。融資結構、期限與成本持續優化，低成本的銀行信貸和公開市場融資占到金融機構融資總額約87%，比2022年末上升了12個百分點，非標融資占到金融機構融資總額的12.8%，比上年末下降了1個百分點，平均融資成本從年初的5.5%降至6月末的4.8%。

截至今年6月底，中交地産合計融資超667億元。其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年内到期192.38億元，1-2年到期35.03億元，2-3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

關于下半年重點工作安排，保障主營業務穩健發展仍是首要任務。同時，将推動改革創新賦能，抓好重點專項工作，防範化解重大風險。

具體包括優化銷售策略，提升回款效率，強化費用管控，以項目利潤、現金流為導向，動态調整營銷策略，加快銷售去化；推進做實資産，對于有效、優效資産，加快項目周轉速度，盡快實現資金回籠，對于滞重資産，充分利用市場化手段，加快處置盤活；加強資産負債率、帶息負債等關鍵指標管控，做好資金接續，确保債券按期足額兌付、債務到期償還，防範财務風險等。

從高速增長階段轉變到合理平穩發展階段，房地産行業的深度調整仍在持續，但密集落地的政策也為市場注入信心，适應行業新規則的企業将獲得發展機遇。

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