中報觀察 | 建業省域回旋

觀點網 如往常那般，建業趕在了8月最後一天披露2023年中期财報。

數據顯示，上半年，該公司實現收益為80.74億元，較2022同期增加10.6%；毛利為10.56億元，較2022同期增加90.5%；期内虧損為11.69億元，公司權益股東應占虧損為11.92億元，同比減虧78.7%。

值得高興的是，建業地産各項業績數據較此前有所優化，虧損淨額亦較此前有所減少，但回顧上半年，這家來自河南的企業依舊步履艱難。

其中，6月下旬，因2024年到期的一筆境外債利息未能在寬限期結束之前支付，公司已全面停止境外債務支付。

這被市場看作是“建業地産正式違約”的信号。

實際上，經歷了引入國資、出售資産等一繫列自救動作之後，外界都以為建業地産危機已過。

然而，突如其來的境外債違約，着實讓資本市場有點措手不及。

短債激增

對于此次境外債違約，建業集團在此前公告中亦強調，其一，自2021年下半年開始，集團已探索多種債務管理活動，且一直持續、盡全力履約。

自2021年7月1日至2023年6月末，該集團已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

其二，今年二季度以來，房地産市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，導致集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。

其三，現階段，集團将全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付。

對于境外債務的重組，目前該公司已委任财務、法律顧問尋求解決方案。

境外債正式面臨違約，資本市場更加關注的是建業地産的風險敞口究竟有多大。

從最新披露的半年報來看，截至2023年6月30日，該公司借貸總額達到234.41億元，較去年末微增0.93%，淨借貸為196.62億元，淨借貸比率為1587.8%。

具體來看，建業地産的債務結構急需優化，目前短期債務占據大量份額。

其中，公司銀行借款共計80.31億元，一年内到期或須應要求償還的金額高達79.41億元，占比達到98.88%；15.59億元的其他借款、138.49億元的優先票據也需一年内償還。

計算下來，建業地産一年内需要償還的金額共計233.49億元，占總借貸的99.61%。而報告期末，該公司現金及現金等價物僅有17.73億元，受限制銀行存款20.06億元。

據了解，自去年末以來，監管層面接連頒布“三支箭”以及“金融十六條”等利好政策，房地産融資開閘放水。

但不少市場人士均指出，錦上添花易，雪中送炭難，出險房企融資仍舊難以破冰。

不過，針對如何改善流動性危機，今年年初建業亦提出了三個方案，包括聚焦整體經營，提升經營資金，不斷進行開源節流；加大融資力度；項目盤活，實現資金回籠。

經營壓力

當下擺在胡葆森面前的，除了債務以外還有經營壓力。

首先，從城市布局來看，過去三十年以來，建業地産始終堅持省域化發展戰略，深耕河南，在享受城市深耕紅利的同時，亦存在一定風險。

今年年初，胡葆森亦坦言：“比起在全國布局的頭部企業來講，他們的回旋余地比我們更大，我們因為聚焦在河南，回旋的余地就小，所以過去一年業績就受到了很大的影響。”

的确，從全國樓市的情況來看，上半年銷售市場整體表現出先揚後抑的趨勢，1-6月商品房銷售面積為6.0億平方米，同比下降5.3%。

至于河南市場，對比全國樓市發展走勢，河南省房地産的市場承壓能力較弱，成交量下滑更加明顯。

根據河南省統計局發布的數據，1-6月份，全省商品房銷售面積5670.65萬平方米，同比下降8.9%，其中，住宅銷售面積下降9.7%；商品房銷售額3484.71億元，下降17.3%，其中，住宅銷售額下降18.6%。

押寶河南的建業，所承受的壓力可見一斑。

數據顯示，截至2023年6月30日止六個月，建業地産已取得物業合同銷售總額100.25億元，同比減少為28.6%；總合同銷售建築面積145.05萬平方米，同比減少為24.2%;平均銷售價格為6911元/平方米，同比減少為5.7%。

當期銷售持續下挫，但由于本期較高售價的項目交付量增加，以致整體結轉收入上升。受此影響，上半年該公司實現收益為80.74億元，較2022同期增加10.6%。期内公司權益股東應占虧損為11.92億元，同比減虧78.7%。

同時，該公司于公告中提到，報告期末，集團物業銷售未結轉金額約為474.47億元，合營企業及聯營公司的物業銷售未結轉金額約為102.54億元，這類金額預計于未來兩至三年結轉為收益及毛利。

“服務大中原”是建業的願景，深耕河南也是胡葆森獨有的情懷，在過去三十年時間，建業依托河南走向了資本市場，實現了千億規模的夢想，但如今，紮根河南也成為了建業難于回旋的主要因素。

從财報數據來看，上半年，建業通過股權合作獲取土地約16.8萬平方米，新增儲備建築面積約53.7萬平方米。

截至2023年6月30日，該公司擁有土地儲備建築面積約4270萬平方米，其中權益建築面積約3175萬平方米。從土地布局來看，除海南占據1.05%的土地份額以外，其余土地仍舊位于河南。