中報觀察 | 合景泰富兩難

觀點網 作為出險房企，合景泰富集團2023年半年度業績注定沒有太多好消息。與大多數受難同行一樣，處理債務危機尚且力有不逮，該公司暫時更無精力顧及未來發展。

外界能看到，近一年來合景泰富似乎已從公開土拍市場上消失，也傳言退出了多個城市更新項目，總的來說業務陷入滑坡境地。

資料顯示，報告期内合景泰富收入錄得74.54億元，同比減少12.0%。

其中，物業開發收入約66.04億元，較2022年同期約77.25億元減少14.5%。主要由于期内合景泰富交付總建築面積由2022年上半年51.43萬平方米減少至37.18萬平方米。就算同期錄入物業的平均銷售價格由15020元增加至每平方米17761元，也無補于是。

這反映合景泰富或者交付了一些城市能級更高、産品定位更高的項目，但這也導致所交付物業的成本要比以往要更高。

據了解，2023年前6個月，合景泰富每平方米的土地成本由2022年同期的5457元增加至8153元；同時每平方米的建築成本由5142元增加至5229元。

過去幾年，合景泰富在某一段财務尚算安全的時期，曾追求過一些較難以把控的地塊。特别是2019年之後的兩年内，為了沖刺千億規模，當年提速拿地，在廣州、北京、上海、深圳、杭州、重慶、南甯等地斬獲26個項目，新增總建築面積374萬平方米，付出代價276億元。

甚至在2020年，當年合景泰富定下1033億元的銷售目標，拿地方面保持了幾乎同樣的激進态勢。包括同年5月10.33億元拿下成都高新區一宗宅地，溢價38.33%；11月48.6億元拿下廣州天河區地塊，樓面價拍至51463元/平方米，排在廣州土拍歷史紀錄前列。

更高的成本意味着更低的利潤，2023年上半年，由于土地成本飙升疊加銷售錄入減少，導致期内毛利僅4.42億元，同比減少69.9%。毛利率為5.9%，而2022年同期的數據為17.3%。

另一方面，合景泰富過去引以為豪的投資物業組合，期内雖然依舊能提供穩定的經常性收入，但絕對值並沒有比以往有所提升。該公司旗下的寫字樓和購物中心經營，似乎沒有因疫情防控措施的放開而一同改善。

但更大的原因，在于合景泰富近來一直嘗試出售旗下投資物業籌措現金。

據其2022年年報，合景泰富組建了大客戶銷售團隊以促進整售式大單項目，並提到計劃銷售集團位于廣州、北京、上海等一線城市的商業項目。

2022年4月，合景泰富就以13億元的價格出售了位于上海的一棟寫字樓。2023年上半年，合景泰富也有相同的動作，不過折價出售項目同樣導致輕微收益虧損7996.4萬元。

期内，合景泰富物業投資收入4.55億元，較2022年同期下降3.4%，降幅比2022年全年的1.4%更大。

反觀酒店分部展現了突出的復蘇态勢，這與上半年國内旅遊行業恢復息息相關。期内，合景泰富酒店營運收入3.95億元，同比提升44.3%。

至于利潤表現，合景泰富借機在2023年上半年計提了在建物業及持作銷售用途的竣工物業的已确認減值虧損25.1億元，投資物業公允值虧損淨額也擴大了3.8倍至12.54億元。

最終導致該公司錄得期内虧損約99.29億元，而2022年同期為正向利潤50.4億元，公司擁有人應占虧損98.89億元。

财務層面，合景泰富的降債之路似乎並不順利。

于2023年6月30日，該集團的銀行及其他貸款、優先票據及境内公司債券分别約444.82億元、281.14億元及30.99億元。與半年前對比變化不大，甚至略有上升。當時的數據為銀行及其他貸款、優先票據及境内公司債券分别約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。

從久期看，在銀行及其他貸款中，約131.82億元将須于一年内償還，約201億元将須于兩年至五年内償還，以及約111.96億元将須于五年後償還。在優先票據中，約125億元将須于一年内償還，以及約156億元将須于兩年至五年内償還。在境内公司債券中，約16.44億元将須于一年内償還，約14.54億元将須于兩年至五年内償還。

換句話說，一年之内合景泰富的償債壓力在273.26億元。但與之對比，現金及銀行結余的賬面金額僅約51.68億元。按借貸淨額除以權益總額計算的負債比率從年初161.8%提升到243.5%。

這導致一個奇怪的現象：在摩根大通的幫助下，合景泰富曾于2022年9月完成3筆共16億美元高級債券的交換要約，債務展期平均一年左右。其中包含一只2024年到期的6.0厘優先票據，發行本金總額7.949億美元以交換兩筆2022年9月到期票據。

該票據在2023年5月再次觸發違約，因為根據票據的條款，該票據本金額的15%連同應計及未付利息本應于強制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應付，但合景泰富沒有辦法兌付承諾。

為了應付到期債務壓力，合景泰富持續推動資産出售。

2022年内，除13億出售上海寫字樓，還陸續出售了香港住宅樓盤尚珒溋50%股權，上海嘉譽雲景租賃住宅項目股權，成都攀成鋼項目等。

最新在8月中旬，合景泰富繼續向合作方綠城集團出售了蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河，以及杭州春來曉園項目，獲得20.72億元現金用來償還債務。

單靠出售投資項目、開發項目股權難以止血，合景泰富更大的壓力來自銷售端。

2023年1-7月，合景泰富實現合同預售金額約202.02億元，較2022年同期309.89億元下跌34.8%。

土地儲備方面，截至2023年6月30日，合景泰富旗下擁有165個項目（不含尾盤），分布于廣州、深圳、香港、重慶、成都、杭州、上海、北京等44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1381萬平方米，權益比例約為74%。土儲質量較高，但總量似乎較小。