中報觀察 | 合生“逆漲”

觀點網 8月29日，合生創展披露半年度業績。

當部分房企仍在為猛進的慣性買單時，合生創展于行業震蕩中更顯“另類”，營收、利潤等指標普漲的同時，負債規模較上年末取得下降。

期内，合生創展實現營業收入150.8億港元，同比增加15%；毛利為53.77億港元，同比增加75%；毛利率同比上升13個百分點至36%；核心利潤15.81億港元，同比增幅達183%；淨利潤44.75億港元。

截至期末，合生創展總資産為2958.32億港元，負債總額1966億港元，有息債務總額914.26億港元，有息負債規模較上年末下降5%。

股權持有人應占溢利為39.03億港元；每股基本及攤薄盈利為每股1.132港元，董事會不建議派發中期股息。

不過，董事會建議配發紅股予于公司股東，分配率為每十股現有股份可獲派送一股新股。

均價三萬五

上半年，合生創展實現合約銷售額人民币160.62億元，其中物業合約銷售為人民币155.67億元，同比上升約1%，裝修合約銷售為人民币4.95億元，同比下降約65%。

受銷售産品結構影響，物業合約銷售平均售價為每平方米人民币35576元，2022年同期為每平方米人民币22238元，同比上升約60%。在全國樓市整體下行的背景下，缦繫品牌領跑全國高端市場，上半年合計貢獻銷售業績達109.06億人民币，占集團總銷售業績的68%。

從不同地區來看，大灣區、長三角、環渤海期内合同銷售金額分别占總額的30%、35%、35%。

其中，大灣區的廣州及惠州于今年上半年共有22個在售物業項目，合約銷售額為人民币47.56億元，主要項目包括廣州合生缦雲、合生湖山國際及合生雲山帝景。

在廣州售出建築面積合共約為17.1萬平方米，賬面值為人民币43.96億元，銷售額上升主要是新增廣州合生缦雲及合生湖山國際熱銷所致。在惠州，售出建築面積合共為34213平方米，賬面值為人民币3.60億元。

長三角區域主要布局城市為上海，共有15個在售物業項目，主要包括合生濱江苑、合生東郊别墅及合生杭州灣國際新城；上海的合約銷售額為人民币56.2億元，占集團合約銷售總額35%，主要是由于合生濱江苑銷售上半年銷售額達48.28億元。

北京及天津的合約銷售額合共為人民币56.86億元，售出建築面積合共為141479平方米，賬面值為人民币56.86億元，銷售額下降主要是由于上半年銷售為樓盤尾貨單位所致。

北京及天津共有16個在售項目，其中缦合北京、合生缦雲及合生me悅為主要銷售額來源。

在保交付背景下，今年上半年，合生創展實現地産交樓銷售收入110.61億港元，較上年同期上升37%，平均價格同比上升17%，交付總建築面積約54.3萬平方米。于2023年上半年已落成的總建築面積合共約為83.39萬平方米，預期于今年下半年落成的總建築面積合共約206.35萬平方米。

今年初，曾有投資者向觀點新媒體透露，合生創展2023年銷售合約數計劃400億元，住宅部分的銷售收入按照76%回款率，同比去年的回款率在85%，相對保守，按照76%計算，全年預計産生約300億地産銷售收入。

此次，合生創展管理層表達了對此目標的信心：“通過缦繫以及在一線城市的良好市場分布，有信心實現全年的銷售預期計劃。”

城市更新方面，上半年，合生創展新增上海合生濱江苑（129東西地塊），總建築面積約14.76萬平方米。除濱江苑項目外，多個城市更新項目正在順利推進中，例如廣州鳳和項目、廣州珠江帝景、番禺項目等。

截至期末，合生創展地産闆塊土地儲備約2108萬平方米，其中一線城市土儲達1563萬平方米，占比74%；商業闆塊土地儲備727萬平方米，一線城市土儲690萬平方米，占比95%。

這些都将是合生創展未來發展的現實動力。

資産多面體

一直以來，合生創展始終強調要做一家“百年老店”，據參加當天投資者會的相關人士透露，朱桔榕在會上又提到這一說法。

據稱，朱桔榕提到，合生創展的發展不是按照一年來算，公司的戰略和策略都是按照百年老店的規劃在發展。關于活下去的底氣，一方面是過去這麼多年沒有去拍地，沒有去擴張，也沒有太多信用類的、針對項目外的信用貸款壓力。

數據顯示，截至2023年6月30日，合生創展負債總額為1966.6億港币，較2022年12月31日下降2%；有息債務總額較2022年12月31日下降5%至914億港币。

有息負債中，公司信用債僅占總有息負債余額6%；商業不動産貸款占總債務的約1/3，可通過租金收入實現項目債務自循環；境内無公司債、中期票據等信用債余額。

截至期末，合生創展公開市場債務為132億元，較2022年末下降了12%。今年年内，公開市場到期債務僅約2.375億美元債及約6.6億人民币商業類CMBS，其中商業類CMBS已于8月完成了置換。

盡管在企業面上一切可控，甚至較以往表現更佳，但對于下半年市場的判斷，朱桔榕認為還是不容樂觀的。不過，在企業的角度會從幾個方面來改善。

據參會投資者介紹，主要概括為加快項目建設進度，提升客戶信心；調整供貨結構安排，集中在一線城市核心地段，集中在整體的、市中心的缦繫項目上。

在接下來的具體鋪排上，下半年預計新推的住宅貨量是60萬平方米，再加上上期結轉的320萬平方米貨量，預計可售貨量是380萬平方米。

“下半年重點推售的項目，主要集中在缦雲上海、缦合北京、缦雲廣州和廣州的湖山國際項目，這4個項目預計可以帶來120億人民币以上的新增銷售合約額。”

從規模競争到品質競争，地産行業的現行路徑中，既關注企業健康度，包括營收、利潤、負債等财報層面的數據指標，也關注與長期發展緊密相關的業務水平、項目品質、資産成色等。房企更需要以多面體姿态，穩定在行業大勢中。

在地産主業之外，合生創展的商業闆塊已發展成為輕重兩大管理模式，形成雙平台業務，

其商業版圖也在雙平台的合力作用下逐漸擴大。

旗艦品牌合生匯出租率動态保持在99%，單一項目日均客流突破12萬人次，自有會員數超200萬人。

上半年，北京朝陽合生匯從硬裝、軟裝、品牌升級以及優化業态配比等方面進行了全方位調整。目前朝陽合生匯75%的租戶銷售額排名北京第一，期内銷售額同比增長37%，高于全市增長水平。

合生商業的自有IP——HOPSON JEWELLERY，也于期内進駐北京朝陽合生匯項目二層東側冷區。該片區面積共計1034平方米，通過客流的目的性前往，盤活商業項目冷區，較同區域原零售業态銷售額遞增10倍以上，珠寶區租金水平遞增78%。現已引入22個黃金珠寶業态知名品牌。未來，有望将HOPSON JEWELLERY在全國打造成為可輸出可復制的亮點。

上海五角場合生匯成為北上海國際化核心生活中心，項目今年年1-7月總客流1897萬人次。

商業輕拓方面，期内新簽青島北站超極合生匯、廣州白雲站TOD、上海合生新天地。其中廣州白雲站TOD項目為亞洲最大TOD綜合交通樞紐配套商業，總建築面積達5.8萬平方米。

目前，合生創展擁有商業地産項目百余個，業務覆蓋北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，已建成運營的項目面積超500萬平方米，成功構建構建合生匯、超極合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等明星IP。