中報觀察 | 保利置業擺脫三四線

觀點網 8月28日，保利置業發布了截至今年6月末的未經審核中期業績公告。

期内，保利置業收入為人民币156.39億元，較去年減少16.4%；股東應占溢利約合6.39億元，同比下降49.6%。

資産及負債方面，截至2023年6月，保利置業總資産增長了5.4%，至2140億元；總負債增加5.4%至1700億元。

截至2023年6月，保利置業累計實現合同銷售金額約人民币374億元，累計合同銷售面積約148.2萬平方米，分别錄得127%及71.93%上升，實現逆勢增長。

總體來看，保利置業收入收縮一方面是行業調整原因，另一方面是布局策略轉型的陣痛。但從前6月的銷售來看，未來結轉收入應該有不錯的表現。

盈利與現金

從最新披露的數據看，保利置業年初增收不增利的境況變成了同跌。

中報顯示，今年上半年，保利置業收入為人民币156.39億元，較去年減少16.4%，毛利率25.19%（同比下滑3%）。

此前該公司總經理王健指出，地産行業毛利率水平下降是一個大趨勢，從公司目前已經實現的銷售額來看，毛利率水平從長遠來看大概率會往23%-26%這個區間回歸。也即是說，保利置業毛利率下降受行業因素影響較多。

除此之外，觀點新媒體認為項目結轉金額下降是導致收入下降的一大原因。

查閱企業公告，2023年上半年結轉金額約145.89億元人民币，2022年上半年結轉金額則為177.82億元人民币，即減少了17.96%。

結轉金額結構中，長三角、珠三角、西南地區、其他地區及香港地區占比分别為17%、11%、36%、35%、1%。在行業内普遍縮圈的背景下，觀察到這些結轉項目主要是2020年以前的項目，還需要一定時間進行消化，未來可能會給收入增長帶來一定的阻滞。

收入降低，股東獲利水平也在下滑，期内股東應占溢利為人民币6.39億元，較去年同期減少人民币6.30億元或49.6%；每股基本及攤薄盈利為人民币16.73分，較去年同期減少人民币19.43分；每股資産淨值為人民币8.81元，較去年年底增加人民币1.9元。

不過，财報中有看到可圈可點的地方。其中，淨負債率較去年底降低18.6個百分點至97.3%，總借貸規模下降人民币29億元或3.7%。同時，上半年共發行人民币40億元公司債券和人民币15億元中期票據，平均财務成本進一步優化至4.05%，較去年底下降0.21個百分點。

從成本來看，銷售成本116.99億元，同比下降12.73%。而2022年銷售成本較2021年200.44億元上升了約五成，超過300億元。觀點新媒體估計，今年的銷售成本會低于2022年。

截至2023年6月，保利置業總資産增長了5.4%，至2140億元；總負債增加5.4%至1700億元。其中，該司尚未償還銀行及其他借貸（包括應付票據）為771.01億元。

按到期日分類，未償還銀行及其他借貸（包括應付票據）可分為在一年内償還的人民币173.8億元（23%）、在一年後但兩年内償還的人民币189.62億元（25%）、在兩年後但五年内償還的人民币316.17億元（41%）及在五年後償還的人民币91.42億元（11%）。

截至2023年6月30日，保利置業流動資産淨值為816.26億元，擁有銀行總結存為343.09億元，現金短債比為1.97（2022同期為1.76），流動性比較充足。

告别三四線

上半年，保利置業實現合約銷售金額374億元人民币，同比增長127%；累計合同銷售面積約148.2萬平方米，較上年同期上升71.93%。主要在售項目130個，其中首次開盤項目3個，分别為上海保利明玥宸光、崑山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府。

期内，保利置業回籠簽約金額359億元人民币，回籠率達到96%。從合約銷售額區域來看，長三角166.61億元，占比45%，較2022年同期增加1個百分點；珠三角60.55億元，占比16%，較2022年同期減少2個百分點；香港40.02億元，占比11%，同比增加6個百分點。

此外，西南區域銷售金額為35.19億元，占比9%，下降7個百分點；其他地區71.47億元，占比19%，同比增加2個百分點。

今年上半年增長較多的屬于香港地區，主要是推出啟德澐璟，項目開售以來成交金額超48億港元。

提及香港業務，管理層表示：“2023年開始，香港房地産市場明顯在恢復，我們還是很有信心，會繼續關注香港的投資機會。”

另外，還需要關注到由于高能級城市占比增加，帶動合約銷售均價按年增長32%至25231元/平方米（2022年19142元/平方米）。

作為保利發展兄弟公司，保利置業此前的定位是覆蓋保利發展所不能覆蓋的香港地區、上海以及内地三四線城市。對于這種地盤的劃分其他企業也有，如招商蛇口與招商局置地、中海地産與中海宏洋等。

不過由于三四線周期影響更大，保利置業在2019年左右開始主動進擊高能級城市，像今年上海土拍甚至與保利發展同台競技。

上半年，保利置業新增5個項目，分别位于上海、昆山、南甯、廣州和蘇州，聚焦點主要位于長三角與大灣區，新增項目規劃總建築面積約105萬平方米（同比增加26.6萬平方米）。長三角和大灣區的權益土儲占比較去年底提升5個百分點至48%；一線城市權益土儲占比較去年底提升3個百分點至25%。

該公司管理層在年初業績會曾坦言：“我們2023年的投資銷售比要控制在40%左右，繼續聚焦在長三角和粵港澳大灣區，以及已進入的有韌性省會城市和強二線城市，比如蘇州、甯波、佛山等地級市。”

可見，保利置業對于長三角和大灣區已經形成集團層面的戰略布局，這兩個區的未來銷售去化依然吸引不少投資者。

從項目開發情況來看，該公司上半年新開工項目共5個，新開工建築面積約70萬平方米。其中，首次開工項目2個，分别為深圳保利靜安府和濟南歷下區項目。下半年，視工程進度及市場情況計劃推出6個全新樓盤，包括甯波海曙項目、濟南歷下區項目、上海青浦項目、崑山景王路項目、南甯中堯路項目和廣州番禺項目。

其他業務方面，保利置業持有多個位于一線城市和二線省會城市的投資物業和酒店。其中投資物業總建築面積約69.7萬平方米，資産值約96.71億元人民币。而随着經濟社會恢復常态化運行，上半年酒店業務呈現明顯的復蘇趨勢。

此外，物業管理公司實現收入共計5.69億元人民币，較去年同期增長12.2%，管理物業項目276個，在管面積4964萬平方米，較去年同期增長3.4%。

可以看到，保利置業整體除了受行業影響和區域結構導致銷售毛利下降，其他經營指標正在逐步向好，三條紅線已經綠了兩條，剩下一條變綠還要多久呢？