心海與合富 朱荣斌的地産五味 | 博鰲學徒行記

觀點網 2023博鰲房地産論壇期間，一行人正在前往清水灣·心海。這幾天，已有許多參會嘉賓陸續參觀。

八月海南的天氣出奇得好，30度上下的氣溫，伴随着海風，天空一片耀眼的藍，陽光灑下來，我們便約好去那個嘉賓們都贊不絕口的項目。

青山、綠水、海灣、沙灘，是海南濃墨重彩的標志，而有一種沙灘因為海沙極其細膩，踩上去聲音聽起來像“唱歌”，被稱為“會唱歌的沙灘“。

據說，全球只有三處這樣的沙灘：美國夏威夷和澳洲黃金海岸，以及位于海南陵水的清水灣。

清水灣是雅居樂深耕了十四年的地方，總投資近500億打造了1.5萬畝的國際濱海度假灣區——雅居樂清水灣。

雅居樂成就了清水灣，清水灣亦托舉了雅居樂。2022年，離開陽光城的朱荣斌選擇将創業第一個項目“心海”落地于此。

一行人坐在車内，從威斯汀酒店沿着清水灣大道駛向“心海”，道路兩旁種滿了茂密的樹木，樹影與光影交織，景色美不勝收。

處處林蔭日影，縱使時值盛夏，一陣海風吹來，倒也覺得清涼。

我們和心海的金牌銷售聊得開心，據介紹，心海總貨量近1500套，現已推售約500套，已售超過400套。

清水灣地理位置優越，左側是海棠灣，距離海南醫療天花闆海棠灣301醫院車程25分鐘，距離cdf三亞國際免稅城車程約25分鐘，青島大學附屬醫院車程約15分鐘，享受着海棠灣後期的規劃和配套。

距離心海15分鐘左右，則是黎安國際教育創新實驗區，也是自貿港11個重點園區發展最快的一個，于2019年建設，2021年開學，6萬人的大學城已簽約引進22所國内外知名高校開展中外合作辦學，目前試驗區已簽約中方高校10所，外方合作院校12所，獲批6個中外合作辦學機構(項目)。

經過的清水灣遊艇會，據悉已獲批成為國際遊艇出入境口岸，並成為中國首個為外籍遊艇入境提供擔保金的企業，将打造成海南最高端的商務接待中心。

以及正在落地的16.4萬平米大型商業項目，已簽約免稅店，正洽談打造超大型文商旅商業綜合體，未來将是清水灣最大的商業配套。

心海答卷

約莫20分鐘後抵達了目的地，車停在項目不遠處，步行到展示的樣闆房。

根據地塊特性，項目規劃别墅、洋房、小高層三種産品。我們所在的A04-3地塊毗鄰高爾夫果嶺旁，地塊容積率僅0.6。

先是走進了疊拼A戶型的院落，疊拼利用地形優勢增加了超大地下空間，地上四層地下一層，大面積的落地窗、270度的花園環繞、30平米的超大露台、布局視野寬廣、舒心曠達。

驚喜的是項目對于共享理念的诠釋。

朱荣斌團隊認為，房地産開發的不僅是關起門來一百幾十米的平面，更要關注空間。房子的功能衡量、價值大小不光要看“平方米”，還要看“立方米”。所以，“心海”團隊深度切合度假需求，對項目進行“全場景、全空間”式開發，對地下室、架空層、園林綠化等度假産品側重的空間深雕細琢，進行充分的功能打造。

最具特色的則是全明地下室，地下室入口與車庫相連，使用面積超150平米，超過20平米的采光井，使用了最先進的電動滑軌技術，同樣能夠沐浴陽光。

B戶型、C戶型各有特色。随後來到超4000平米的業主會所，映入眼簾的便是超大泳池。圍繞泳池，棋牌室、健身房、私人宴會廳、紅酒雪茄吧、室内高爾夫練習場、會議室等應有盡有。

朱荣斌說，自己給項目取名一定要帶一個“心”字，讓房子變成安放心靈的地方。心海，也致力于将度假的非剛需變成高端生活的剛需。

我們驚歎項目打造的用心程度，在高質建材及大牌家居之外，朱荣斌帶領的項目團隊極為注重細節，包括家居智能化、人性化，甚至考慮到海南降雨量等。

項目負責人分享，計算過海南下暴雨大概是多少毫升，陽台能不能把水排走，因為康養休閑度假物業業主不一定在家，需要把可能發生的問題一一考慮到。

朱荣斌對品質的要求很高，他畢業于清華大學建築工程專業，職業生涯的第一站是中海地産，這家被譽為房地産 “黃埔軍校”的企業。離開中海時，職位是中海地産華東區總經理。

他身上一直保留中海對于品質的追求，他直言，在心海項目上用了很多中海招采都不大用的施工單位和材料。“大企業都要産品標準化、嚴格的目標成本把控”，這一定程度上限制了産品的品質上限。朱荣斌坦承，在這個項目的打造上，他沒有設置太多約束，甯可少賺錢，也要盡可能把産品做得更好一些。

項目除了高品質給人留下的特别印象之外，還不得不說朱荣斌有一群攜手打拼的“兄弟”跟随着他來到“心海”。項目上的好幾位“年輕人”，都是跟着朱荣斌十幾年、二十幾年的“老炮兒”。

所以朱荣斌選擇了創業，心海便是他交出的第一份答卷。

地産五味

名就功成後天高任鳥飛的壯志多見，未知前路時孤注一擲的果敢卻不常有。

當然，在行業下行疊加疫情期間的創業，朱荣斌也面臨着前所未有的壓力。他回憶：“我去年8月在博鰲房地産論壇上宣布項目案名，中間因疫情封停兩三個月，差點就挺不過來。”

海南放開後，心海很快步入正軌。

“去年11月底海南放開了，12月全面解封，很多北京人烏泱泱涌入三亞。那時銷售都還沒準備好。短短半個多月，多了1個多億銷售收入，直接打開了市場。去年賣了2個億，今年賣了14億，資金各方面都正常，我現在就想把産品做好。”朱荣斌說道。

他深知，過去在行業紅利下，能夠依靠平台力量扶搖直上，但目前的市場環境，才是真正檢驗能力的時候。

這是一個骨子里喜歡挑戰的人，今年再一次走出舒适區。

2023年，朱荣斌應合富輝煌股東邀請，加入擔任執行董事及董事會主席： “合富輝煌的股東是我20多年好朋友，我很尊敬他們，他們也認可我。本來我說參與，但不一定要入職，但他們說必須要親自下場，深度參與。”

合富輝煌是華南一家傳統中介代理巨頭，主營業務包括營銷代理、存量房租售、運營招商、大宗交易及互聯網購房服務等，擁有員工近10000人，業務累計覆蓋約200個大中型城市，全國同期代理項目超1100個。

一邊做甲方，一邊做乙方，朱荣斌現在有着雙重身份，負責制定合富輝煌的整體發展策略及業務規劃。他直言，自己仍在适應這一新身份，開始看書，學習代理相關知識。

這在他看來也頗新鮮有趣。

不識廬山真面目，只緣身在此山中。有多年開發經驗的朱荣斌，曾深深體會到對渠道依賴及高企銷售費用的無奈，而在加入合富輝煌之後，他對行業的觀察有了更全面的視角。

“原來在甲方，覺得銷售費用太高。現在到了合富才發現，其實代理公司都在賠錢。平台公司也說自己賺不到錢，大家都不滿意，都在诟病這個交易市場。”

朱荣斌發現，現在整體銷售費用不低，20年前他在中海時的房地産銷售費用是1.52%，現在海南的不少項目，銷售費用可以高達七八個點。“我們（合富輝煌）的傭金就是千分之五到千分之八，公司最近八九成收入都拿來支付人工了，所以公司在管理費、房租等方面壓力較大。”

他認為未來房地産的交易模式一定會變， “優秀的模式，應該是低傭金、高效率，方便買賣雙方更容易置換房産。”

“我不願意突然間就完全轉變為代理商思維，更想保留着開發商（甲方）的思維，了解開發商的需求，那麼中介代理方才能滿足甲方的需要。”

朱荣斌想做一些漫長又正确的事情，更願意探索出甲方乙方的更優解。沒有最優解，但一定有更優解，他認為我們有能力、有條件可以尋找比現在更好的交易模式。

在博鰲房地産論壇上，朱荣斌發表演講時說，過去這一年多，自己經歷了人生前半段沒經歷的事情，一個是親自下場當一個小小的老闆，二是任職于合富輝煌進入産業下遊。“可以說過去都在最上面，現在是在最下面，各種酸甜苦辣都有了。”

低谷中輕描淡寫，收獲時荣辱不驚。很喜歡和朱荣斌聊天，似乎總能感受到認真工作和努力生活的熱情。

“未來一定是存量的市場，中介服務可持續性就非常好，它肯定不是暴利的行業，但是一個長期的賽道。”

對于合富、對于未來，朱荣斌認為，新房供應到天花闆後，存量市場還在地闆上，存量交易的服務也還在地闆上：“我們躺在地闆上，可以向往天花闆。”

他覺得自己還年輕得很。