觀點直擊丨龍湖集團：有信心穿越周期（實錄）

觀點網 8月18日，龍湖公布了其2023年上半年業績。

龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平在中報中提到，克制、審慎並高度自律的财務盤面，是集團擁有戰略主動性的前提。

而作為衆人眼中房企安全線的守衛者，龍湖交出的這份成績單也再次為行業注入了信心。

在一片業績預虧之中，2023年上半年，龍湖集團實現合同銷售額985.2億元，對應銷售總建築面積為579.9萬平方米；營業額為620.44億元，實現股東應占溢利80.6億元，較去年同期增長7.73%；剔除公平值變動等影響後的股東應占核心利潤同比增長0.6%至65.9億元。

期内，龍湖集團毛利額為139億元，毛利率22.4%；核心稅後利潤率為12.6%，核心權益後利潤率為10.6%。

“不管周期或者市場多久恢復，我們還是做了充分準備，有信心穿越這個周期。”龍湖管理層在業績會上這樣說道，“我們堅信，經歷了風雨考驗的龍湖，短期内已具有抵禦風險的能力，中期保持高質量增長的動力，長期具備可持續發展、穿越周期的内力。”

業績底色

2023年初，龍湖集團在成立30周年之際，提出以開發、運營、服務三大業務協同發展構建新發展模式。在這一高質量發展模式下，其更加看重運營和服務航道的收入和利潤占比，今年上半年，該項數據占營收貢獻已達20%。

期内，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比超半數，利潤結構更加優化。

其中，運營業務期内收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%。商業投資、長租公寓及其他收入的占比分别為77.0%、19.4%和3.6%。

商業投資方面，上半年如期新增運營5座商場，其中2座為輕資産，輕重並舉，持續深化在核心城市的網格化布局。同店營業額和同店日均客流相較去年同期均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。下半年，還将有約6座商業項目在北京、上海、濟南等城市開業。

關于商業，陳序平提到，龍湖從2015年開始網格化布局做商業，在手已經有141座商場，主要位于國内一二線城市，如北京、杭州、重慶等，在過去幾年快速實現了網格化布局。

“經過一段高速發展之後，結合當下的消費場景，重新梳理商業戰略，洞察消費形勢，我們發現不同城市、不同位置、不同能級的商業，表現是不一樣的，所以今年初我們對商業項目重新做了産品的分級，更加匹配空間場景的創新表達和内容運營差異化打造，更好與商家、消費者實現情感鍊接，'一店一策'實現經營策略。”

此外長租公寓業務已明确四條産品線，分别是長租公寓“冠寓”、産業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”。其中作為基本盤的龍湖冠寓，截至目前開業房間數11.9萬間，緊扣民生底色，已納保超4萬間。

另一方面，服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。截至2023年6月末，龍湖智創生活持續以珑之名、尊享、樂享、惠享四大住宅産品體繫，服務更多業主，並通過辦公、商業、城市服務産品體繫持續拓寬業務圍欄。

全新推出的“智慧營造”品牌--龍湖龍智造，已經快速成為代建行業的有力競争者。截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建築面積超900萬平方米，其中超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市。

随着入局者增多，代建領域競争愈加激烈，陳序平在業績會上表示，龍智造會聚焦于主力城市，只有聚焦這些城市，才能發揮航道協同的效益。“龍智造不會下沉三四線，還是聚焦一二線，發揮航道協同效益，五個業務飛輪齊頭並進。”

而在傳統的房地産開發方面，龍湖上半年實現地産開發合同銷售985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%，維持行業高位。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分别為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達95%。

龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠指出，上半年整個土地市場的特點還是非常明顯，很多企業的投資策略高度趨同，導致很多一二線城市尤其核心的區域競争還是非常激烈。

“在這種情況下，龍湖上半年在14個重點城市獲取了20塊新的土地，權益地價180億元，這里面沒有含7月份和8月份新獲取北京和西安的土地，算上這兩塊，整體新增貨值在600億元左右。”

數據顯示，龍湖集團今年上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。新增土地儲備總建築面積為257萬平方米，權益面積184萬平方米。

截至2023年6月底，龍湖土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域；已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米。

面對中國房地産市場供求關繫發生重大變化的新形勢，龍湖希望用未來幾年慢慢度過新舊模式的切換，進入到高質量的發展模式。

張旭忠表示，面對住房需求的變化，龍湖不斷叠代升級産品，上半年推出雲河頌、禦湖境、青雲阙、硯熙台等全新産品繫列。下半年，将繼續重點布局一二線核心城市，結合市場情況靈活調整推盤節奏。

“投資拿地方面，龍湖一定是通過以銷定支把握好投資的節奏，嚴守投資刻度，優中選優。同時，在投資城市的選擇上，還是會高度聚焦20個主力城市和14個機會城市，也會密切關注整個政策和市場的變化。” 張旭忠如是說。

發展與安全的平衡

事實上，今年的房地産整體市場環境呈現“先揚後抑”的過程。在當日稍晚時候召開的投資者會上，有人問及當下的市場環境。

據相關投資者轉述，公司管理層判斷目前房地産行業處于風險出清的中後期，市場信心還有待進一步修復。作為民營企業，更要特别重視風險防範，現金流管控。

龍湖管理層認為，随着七八月份需求端的各地政策陸續出台，相關需求有望在接下來得到一些釋放。“從企業的角度，負債率過高出現流動性的問題，指望被救或者托底是不現實的，更多是要基于正常的、良好穩健的經營，去獲得合理的融資支持。”

正如陳序平在中報提到的，克制、審慎並高度自律的财務盤面，是集團擁有戰略主動性的前提。

“三年前，我們就提出降負債的管理策略；現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債占比持續壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對沖外匯波動的風險。本集團始終将安全性放于一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對周期的不确定性。”

中報顯示，截至上半年末，龍湖在手現金724億元，有息負債總額2070億元，負債規模穩中有降。

集團平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年；非抵押債務占總債務比例為67.6%。一年内到期債務為人民币370.4億元，占總債務比例為17.9%。

在連續七年滿足“三道紅線”要求的基礎上，淨負債率57.2%，現金短債比1.96，剔除預收款的資産負債率61.9%，創近五年新低。

另一方面，匯兌損失已成為近幾年影響房企負債的一大不可控因素。在此方面，龍湖集團外币借款卻保持較低占比，並輔以較高比例的匯率掉期，總借貸中約78.4%以人民币計值，21.6%以外币計值。

8月14日，有資本市場消息稱，龍湖企業拓展已将17億元款項撥入“18龍湖04”債券兌付專戶,該項債券的本息兌付日及債券摘牌日皆為2023年8月17日。

龍湖集團執行董事兼首席财務官趙轶則在業績會上提到，截至目前集團2023年基本已無到期債券，僅余11月到期的1.19億元公司債。同時主動提前鋪排，将于2024年1月到期的港币銀團貸款，龍湖已經提前償還72億港元，剩余部分将在年底之前全部提前還清。

另據參加當日投資者會的相關人士透露，龍湖明年還将有230億元左右的債務到期，約占整體債務水平的10%左右。

龍湖集團首席财務官趙轶表示，近期龍湖參與了央行和證監會組織的調研和探讨，會上各監管層領導對民營企業的關心和支持态度是非常明顯的，明确提出要強化金融市場，支持優秀民企的合理的融資需求。

“我們也在大的方針體繫下鋪排了融資策略，首先銀行端是我們融資主力，為公司長期的發展奠定了一個基礎。”

“我們有很多商業天街的持續開業，經營性物業貸上半年同比增加100億，達到400億，賬期很長，成本很低，相對來說是強大的'定心丸'。”

“在波動的市場里，上半年（龍湖）依然提取31億的港币銀團，也是高信用的公司才會享受，我們整體策略為'還得多借得少'，主動壓降外債。”

管理層表示：“中央政治局、住建部表态對房地産行業的支持，大力支持剛性和改善性住房需求，公司将抓住窗口期，加快去化。從長期來看，我們依然看好房地産市場健康穩定的發展，當前消費者的信心需要一定時間恢復。”

今年3月，消費基礎設施被正式納入公募REITs項目發行範圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。

近段時間以來，包括萬科、天虹、百聯等多家企業陸續表示“試水”消費基礎設施REITs。

對此，龍湖集團首席财務官趙轶回應稱，目前高度關注這個政策，也在穩步做準備。其一是關于資産獨立的準備，其二是極力提升回報率。

他表示，REITs對資産的獨立性是非常重要的，要求把一些住宅賣完以後才能具備進入發行平台的標準，而龍湖的很多項目是綜合體，需要時間銷售住宅，慢慢剝離。

此外，“回報率”是根本的生意邏輯， REITs本身也是資本增值變現的過程，可被視為一個工具，只有回報率提高，工具的選擇余地才會更大，這個是根本的生意邏輯，龍湖目前正在做這個準備。

“我們期待這一兩年做好準備以後，有一批商場能具備發行門檻，同時能夠實現資本的增值，實現戰略價值。”

以下為龍湖集團2023年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：上半年，全國樓市復蘇情況低于市場預期，但龍湖依然實現累計合同銷售985億元，同比增長14.8%，龍湖采取了哪些積極策略？

張旭忠：今年上半年全國房地産市場經歷了2、3月份的短暫復蘇回暖，二季度又再度下滑。這種情況下，龍湖集團依然實現了985億的簽約，同比增長了14.8%。這一方面取決于我們在整個上半年的供貨端做了充足準備：上半年可供銷售的貨源2400億，下半年還有800億的新供貨源會入市，全年會提供超過3200億的可供貨源。另一方面，我們重點關注新項目的首開去化情況，今年上半年新項目首開去化達到了70%；同時也關注一些老的庫存項目，尤其是現房項目，要堅決去化換成現金流，以優化盤面。上半年我們在成都、合肥、北京、蘇州、西安、天津等高能級城市市場去化表現不錯，拉動了全集團業績的提升。上半年26個城市的排名在當地市場進入前十，其中成都、西安、重慶、昆明、石家莊、泉州、咸陽、蘭州等城市排名前三。

具體銷售端的策略，我們首先是在産品力方面做了升級煥新。支持剛性和改善性住房需求當下被中央及地方多次提及，我們針對這個情況打造了雲河頌、禦湖鏡、青雲阙和硯熙台四個高端的産品品牌，匹配了客戶對美好生活居住體驗的最新需求。今年這四個新的産品品牌已經首開了17個項目，均實現了入市即熱銷，從市場實際反饋來看得到了高度的認可，比如成都濱江雲河頌4月份開盤，目前全盤去化率接近100%；上海禦湖鏡3月份開盤，首開去化率超過90%；天津的青雲阙拿地不到三個月即開盤，首開簽約達到9個億，當期排名當地市場第一。

除此之外，我們也利用“一個龍湖”的跨航道協同，幫助我們營銷進行去化，利用商業、長租公寓以及智創生活的資源，通過老帶新驅動現房的去化。同時我們還通過以租代銷的方式來帶動一些商辦類産品的去化，在2023年都取得了比較好的效果。

在一些大的營銷節點，我們集團也會統籌安排統一作戰，比如五一、618等大的營銷節點，集團會統籌資源和動作形成統一勢能的強爆破，實現了五一期間成交超過40億，618購房節成交超過50億。

我們産品交付力的品質兌現，也給了市場以信心。今年上半年我們兌現了6.2萬套房源的交付，20%是提前進行交付，整個交付滿意度超過了90%，這個極大的提升了品牌的信心，給了客戶強有力的定心丸。

以上就是我們主要的一些策略和打法。

現場提問：有新聞報道公司近期受邀參加了央行、證監會等組織的座談會，監管層是否對民企發債融資有具體支持動作？龍湖的融資策略是怎樣的？

趙轶：最近我們參與了央行和證監會組織的調研和一些探讨，應該說會上所感受到的各位監管層領導對民營企業的關心支持是非常明顯的，明确提出要強化金融市場，支持優秀民企的合理融資需求。我們也在這個大的方針體繫下鋪排了融資策略，在銀行端，龍湖是所有大行和一些銀行最好戰略合作夥伴，有非常好的信用。銀行端融資依然是我們融資渠道的主力。

截止到半年，我們的銀行融資占比占55%，尤其是經營性物業貸，因為我們有很多商業天街持續開業，經營性物業貸上半年同比增加了100億，達到了400億，整個賬期很長，這個相對來說給了一個很大的定心丸，為公司的長期的發展奠定了一個基礎。

另外一個渠道就是我們的境外銀團，這也是銀行為主導的，我們在這麼一個非常波動的市場里面，上半年依然提取了31億港币的銀團，這個門檻是比較高的，也是高信用公司才能享受。我們整體是還得多借得少，主動壓降外債，但是銀行端口的支持也是密不可分的。

除了銀行之外，我們還關注境内債券融資，目前因為一些同行的風險爆雷事件，民營企業的債券價格還沒有恢復到應有的信用水平，我們在保持關注。在這個過程當中，我們跟央行密切合作，在他們的幫助下我們在發行一些中債增進支持的債券來做補充。我們已經發行了35億，最近還有大概15-20億在管道當中，正在密切準備。

海外的市場目前窗口是關閉的，因為整個債券波動很大，但我們從2027年開始才有到期美元債，所以基本上我們的窗口期非常主動安全。

總的來說，我們會根據不同渠道、不同成本，依據龍湖強大的信用去安排我們的融資方式。截至2023年6月底，我們的融資成本來到了4.26%，乍一看跟去年底4.10%比微漲了一點點，但其實這個結構是有原因的，在國内銀行融資上我們還降了25個BP，因為我們享受了國内流動性包括央行監管層對民營企業的支持。微升的一點點融資成本主要是因為海外銀團的存量是浮動利率，根據美元加息有一些波動，所以這類影響是非常可控的。我們非常有信心在一個大的政策環境下跟監管層密切合作，依據良好的信用，保持良好的債務結構去穿過行業的波動周期，赢得未來。

現場提問：如何理解當下的商業地産市場環境和消費需求的變化？未來龍湖商業的産品定位、業态、品牌上會做哪些調整？

陳序平：龍湖從2015年開始網格化布局做商業，到現在我們在手已經有113個重資産和28個輕資産。應該說過去這些年實現了快速的布局，而且這些商業主要位于國内的一二線城市，在很多高能級城市，比如像北京、杭州、成都、重慶這些城市我們都實現了網格化布局。

經過一段高速發展之後，結合當下的消費場景，我們也重新梳理了商業戰略，我們洞察整個形勢，我們也發現不同城市、不同位置、不同能級的表現是不一樣的，所以我們今年初對商業項目重新做了産品的分級，更好的去匹配空間場景的創新表達，還有内容運營的差異化打造，更好的與商家消費者實現鍊接。通過一店一策來制定我們接下來的運營動作。

我們也關注到疫情後的復蘇中，餐飲業的整個復蘇是快于零售業的，所以上半年我們在很多項目中主動提升了餐飲的比例，這也得益于當初産品打造時餐飲條件的預留是足夠的，所以我們有很多項目過往20%的餐飲比例可能會提到25%，有些項目最高提到30%的餐飲比例。再比如說兒童業态，在生育率走低的情況下，兒童業态的需求可能有所縮小，我們也主動做了一些調整，把兒童業态的面積做相應的縮小，更換成更豐富的體驗型業态。

在一些能級比較高的項目，客戶對消費升級零售升級的要求也是更高的，我們現在也在主動調整提升這些高能級城市項目的零售定位品牌。同時，龍湖80%以上的商業項目都是TOD項目，有些項目當初開業的時候可能地鐵還沒開通，經過幾年的運營，随着地鐵的開工，随着地鐵客流的帶入，整個負一層的價值就能得到比較大的提升，類似的項目我們都在做相應的改造升級。

2016年開業的上海虹橋天街，是我們開業比較早的商場之一，随着大虹橋闆塊熱度的持續提升，我們也乘勢啟動了虹橋天街新一輪的煥新升級，主要集中在負一負二樓與虹橋TOD的特色街區場景煥新打造及品牌升級。類似這樣的項目還有很多，我們堅持從籌備期支持的項目中優中選優，打造標杆精品，持續進行存量改造，煥新我們的天街品牌，同時聯動我們的合作夥伴輕重並舉，為城市網格化布局，為整個龍湖商業品牌實現更好的業績。

現場提問：今年以來房地産政策雖持續寬松，但市場開局向好，後續逐漸低迷。龍湖對下半年房地産市場和政策環境怎麼看？如何未來市場恢復不明顯，将安排怎樣的經營去化策略？

張旭忠：剛才說到今年上半年整個市場的表現沒有年初時預計這麼好，尤其在7月份整個市場的回落幅度更大。但同時我們也看到7月24日高層會議提出要适時調整優化房地産政策；7月27日住建部表态要鞏固房地産市場企穩回升的态勢；8月1日，央行也提出要支持調整存量房貸、金融16号兩項政策要延期到2024年底；同時，一線城市也不斷在表态要大力支持剛性和改善性需求。通過一繫列政策的陸續出台，我們相信市場會有一定的轉變，我們也将牢牢抓住窗口期，加快我們的去化速度，提升我們的效能。

從長期來看，我們還是看好中國房地産市場，會進入健康穩定的發展狀态。當然，當前這個市場的消費者的信心也需要一定的時間去恢復。

接下來我們下半年還有17個新的項目要入市，我們也将發揮出龍湖的産品力和品牌優勢，确保這些項目去化順利，同時對現有的庫存項目包括現房，我們也會不斷加大去化力度。在價格方面，我們堅持一城一策、一盤一策，不會随意甩賣，堅持量價平衡，尊重市場。同時我們會堅定地去兌現我們交付的品質，在投資端不斷地積極拓展新的項目，補充新的銷售貨源。

以上就是我們接下來的一些主要的經營和去化策略。

現場提問：近段時間以來，已有不少房企暴出階段性流動壓力，龍湖是否做過壓力測試，如何保證現金流安全？

趙轶：确實從去年前年以來，房企的危機在不斷出現，其實我們集團内部有一個壓力測試機制，每半個月我們會開一次會，碰一個頭，碰一碰經營情況、大的環境和政策變化。總的來說，龍湖為什麼能夠始終如一、穿越周期保持穩健活下去？我覺得可能有以下幾點準備。

第一，就是永遠堅持底線思考。從底線的角度去思考未來我們的流入，來安排我們的流出，做到量入為出，充分考慮市場波動和風險對沖。退一萬步說，如果還有風險，我們還有很多對策可以來對沖，所以這就是堅持底線思維，在底線基礎上去安排一些動作，但是力争更好的結果讓公司能夠錦上添花，這是第一個原則。

第二，就是我們整個集團内部有一個高度的共識，無論如何要讓龍湖保持優秀的債務結構。在一個很長的周期里面，或者在一個很快波動的市場里面，優秀和安全的債務結構是保公司平安的。我們有幾個指標，第一是我們的短債占比控制在10%左右，我們近期集中還了幾筆債券，大家可能也看到了很多新聞，此時此刻我們的短債占比是11%。同時我們現在正在提前還明年到期的海外銀團貸款。到了年底，可能我們明年到期的債務有200億出頭，明年到期的外币債務幾乎為零，我們會持續用非常審慎的債務結構來确保公司在第二年輕裝上陣，能夠面對一切波動。

第三個就是提前鋪排融資的資源，來應對可能的一些波動或風險。比如說現在我們在手的公司債券方面有200多億的額度，銀行間的中期票據有210億的額度，銀團貸有15億美元。同時我們在深化與銀行合作，做經營性物業貸，目前我們有76個已開業的重資産商業項目，經營性物業貸只做了47個，還有30個左右的余量，同時未來還有大概40個左右的商業項目逐步開出來。同時我們整體債務水平是穩中有降的，整體壓力沒有那麼大。所以我們覺得每年還200多億的短期債務，我們的經營性物業貸能夠新增，全航道的經營性現金流為正，同時我們還有開發貸能夠很順暢的做，加上回款效率高，多重保障能夠确保公司應對波動或者危機。所以我覺得不管這個周期或者這個市場多久恢復，我覺得我們還是做了充分的準備，有信心來穿越這個周期。

現場提問：經營性業務在今年嚴峻趨勢下表現如何？後續是否會繼續加大經營性業務的投入力度？

陳序平：我們的經營性業務分運營和服務兩塊，也就是商業投資、長租公寓兩個運營航道和物業管理、智慧營造兩個服務航道，我們的策略是不一樣的。總的來講，運營加服務收入上半年同比增長10%以上，利潤會遠高于收入增長，我們會主動把一些生意邏輯不強的運營及服務業務做了減量，所以整個利潤提升釋放是更快的。

具體來看，商業投資、長租公寓兩個運營航道是重資産的，是基于過往我們的在開發業務沉澱的重資産，随着開發業務現在逐步走向中後端， 商業投資、長租公寓兩個重資産航道從今年開始提出要實現自身經營現金流為正，這就可以實現自己的有機增長。每年收的租金，減去運營成本，去應付存量資本性開支，可以滿足我們一年大概十個左右天街的開業，如果還有盈余還可以繼續拿新的項目。冠寓也是一樣的邏輯。

另外，因為它是重資産業務，所以我們非常注重它的資産回報率。上半年是7%以上，我們的目標是通過精細化運營盡快提升整個商業項目的回報率；存量項目我們也做資産的改造，要通過資産改造去做到同店同比的提升。

這兩個航道加一起的毛利率可以達到70%以上，上半年大概在70%-75%左右，随着這兩個航道的收入占比不斷提升，超70%的毛利率對集團整體的貢獻是非常大的。

物業管理、智慧營造兩個輕資産航道，因為它是輕資産，它不用資本性的投入，所以它的增長是不受債務約束的。所以這兩個航道我們的目標是要快速增長，龍湖靠過去幾年的沉澱，無論是客戶口碑、品牌還是數字化、團隊能力，都是具備快速發展基礎的。而這兩個航道的收費率、客戶滿意度，包括我們的科技賦能、管理效率等這些指標，都是有非常嚴格的刻度的，所以這兩個航道跑下來的話能保持30%以上的毛利率及比較快速的增長。

所以運營+服務這兩個組合起來基本上能夠實現50%以上的毛利占比，在上半年我們這兩個業務加起來的收入占比是20%，未來還會持續提升。随着收入占比的提升，對集團整體的毛利包括權益後淨利都有明顯的促進作用，即使今年上半年因為地産開發受整個大勢的影響，我們地産的毛利率沒能得到修復，但因為運營和服務業務保持了高毛利，所以整個集團整體的毛利率還提升了一個多百分點，權益後淨利率還提升了三個多百分點。

然後再加上我們全集團從今年開始實現經營性現金流為正，包括剛才趙總講的有息負債穩步下降，持續優化債務結構，這就讓龍湖進入一個高質量發展的模式。

現場提問：在走低的市場環境下，龍湖在債務方面是否存在壓力？剛剛還了17億元公司債，年内到期公司債僅剩1.19億元，接下來有哪些具體的償還及優化措施？

趙轶：今年龍湖的債務壓力已經完全過去了，因為我們只剩1.19億需要在11月份償還。今年接下來我們會逐步償還明年到期的銀團大概80億港币，争取按部就班償還。所以到今年年底時，我們明年到期的債務可能只有230億左右，其中110億是明年到期的境内的債券，不管是剛性到期還是回收權到期都算到期。另外120億左右是國内開發貸，我們有充分的資源償還。

首先經營性物業貸整體可能能做到接近900億，現在余額才400億，明年可再新增100多億經營貸。第二，開發貸因為我們的良好信用，審批非常順利，今年上半年獲得開發貸170個億。第三個就是我們整體的中債增信，包括我們新增的債券發行，這是一個有力的補充，也體現了監管層對優質民企的支持和幫助。同時，我們全集團的現金流會為正，明年會剩得更多一些，這本身也是一個補充。這個數加起來已經遠遠超過200億，再加上我們整體負債規模是壓降的，也請投資人和各位媒體朋友們放心。

現場提問：随着入局者增多，代建領域競争越加激烈，龍湖龍智造自身的優勢在哪？接下來的拓展計劃是什麼？

陳序平：跟代建相關的是C5航道--龍湖龍智造，龍智造是基于龍湖多年的數字化沉澱，及整個建造能力的沉澱，為客戶提供全周期、全業态、一站式的數字化高品質服務。五大業務飛輪協同驅動，包括龍智研策、龍智設計、龍智建管、龍智精工、千丁數科，涵蓋從前期研判、方案設計，全過程代建、一體化裝修施工，數字孿生等服務。

相比于傳統的代建企業，我們覺得龍湖龍智造的優勢，第一是我們擁有基于城市深耕的航道協同效應。舉個例子，我們今年上半年的幾個代建綜合體項目，實現了代建加代運營，由C5龍智造代建，C2商業代運營，這種項目我們已經有三個了，這個能力在行業里是不多見的。第二個就是我們全業态能力。代建後我們可以給客戶提供一體化全方位的施工，全項目出圖，一個很復雜的綜合體項目投標，我們三天就可以輸出全套的BIM正向效果圖，出圖和審圖效率大大提高，這正是因為龍湖積累了擁有自主知識産權的LFC龍湖BIM數據標準，我們的數字化能力體繫底座是非常紮實的。第三個就是我們多年來積累的良好的口碑和客戶滿意度，龍湖連續多年客戶滿意度在行業排名前列，包括我們也非常重視産品的質量，能為客戶提供龍湖高品質的産品及運營服務。

接下來龍智造還是會聚焦主力城市，因為只有聚焦這些城市才能發揮我們航道協同效益，龍智造不會下沉到三四線，還是會堅定聚焦一二線，發揮航道協同效益，五大業務飛輪齊頭並進，從而幫助客戶實現超額回報。

現場提問：當下房企投資策略高度趨同，一二線城市土拍升溫，公司将如何應對這類問題，下半年投資拿地邏輯有沒有一些變化？

張旭忠：上半年整個土地市場的特點還是非常明顯的，很多企業的投資策略都是趨同，這也導致很多一、二線城市尤其核心區域競争非常激烈。這種情況下，龍湖上半年在14個重點城市獲取20塊新土地，總建面257萬方，總貨值546億，權益地價180億。這里面沒有含我們7、8月份新獲取的北京和西安的土地，算上這兩塊我們整個新增貨值大概在600億左右。

拿地策略方面首先還是考慮目前的盤面。我們整個土地儲備相對充裕，截止到2023年6月底，我們的總土儲有5489萬方，對應貨值7038億，而且這里面80%都布局在一、二線高能級城市。針對這樣的土地儲備，我們會通過“以銷定支”主動把握好投資節奏，同時我們依然會嚴守投資刻度，優中選優。同時，我們在投資的城市選擇里還是會高度聚焦，依然在20個主力城市和14個機會城市里面。同時我們也會密切關注政策和市場的變化，這個就是我們目前一個投資的策略。

現場提問：龍湖智創生活上市進程是否還在推進？未來有何規劃？

趙轶：上市是手段，不是目的，要助力整個集團戰略的提升、助力整個業務的發展。

從過去的一年來看，龍湖智創生活取得了非常好的發展态勢和迹象，上半年利潤增長30%以上，毛利率持續達成30%以上，客戶滿意度維持高位，目前的發展狀态非常好，而且各航道間不斷的在加深協同，所以我們會讓它繼續發展。

目前整個的資本市場情緒不太好，波動性很大，而且大家對于物企和房企都存在一定的擔心，我們覺得這個階段不是一個好的上市時機，會保持繼續關注，不着急，順勢而為。

現場提問：請問公司今年在ESG方面完成了哪些重點工作？“雙碳”背景下，在綠色節能環保方面有哪些探索？

陳序平：龍湖在董事會層面設立了ESG管委會，我也是ESG管委會的成員，管委會下設ESG工作組，會直接穿透到業務工作，包括近期我們正在做業務分級，從明年開始我們各個航道業務的年度考核里面将融入ESG相關的一些指標。

同時在雙碳方面，龍湖新建項目100%推行綠建標準，截止今年年中，我們滿足綠建建築的面積已經超過1.3億方。同時我們正在開發能源及碳管理數字化平台，基于龍湖過往所有業務的數字化，未來可以全面監測集團各業務碳排放及能耗數據。同時，我們的ESG評級是明晟MSCI BBB級， GRESB綠色三星級、Sustainalytics“低風險”評級，未來會持續提升。

公益方面，龍湖堅持履行社會責任，聚焦一老一小、鄉村振興，助學興教等領域，開展多項公益幫扶計劃。龍湖從2021年推出“萬年青計劃”，對老舊小區進行适老化改造，對社區公共空間、居家環境、社區養老服務中心進行适老改造、並提供社區關愛及志願服務。目前，已累計為17個城市，超百個社區進行适老化改造，幫助超12.6萬老人提升生活幸福指數。

堅持公益實踐與投入，截至目前公司及創始人、龍湖公益基金會累計捐贈近19億人民币，已累計幫扶超過181萬人。

現場提問：今年3月，消費類基礎設施公共REITs擴容，龍湖目前有哪些相關的計劃？

趙轶：我們也高度關注這個政策，也跟發改委和證監會進行了深入的溝通，也深刻理解了這個政策。

目前我們也在穩步做準備，具體有兩方面準備，一個是整個資産慢慢獨立的準備。因為基礎設施REITs對資産的獨立性是要求非常高的，要求把住宅賣完以後才能具備進入發行平台的標準。而我們的很多項目是綜合體，所以我們需要一點時間銷售住宅，慢慢剝離，這個我們在做準備。

另外一個更重要的準備，就是我們在極力提升我們的回報率。這個其實是一個根本的生意邏輯，因為REITs本身也是一個資本的增值變現過程，也是一個工具。我們覺得回報率高了，在工具選擇余地上才會更大。經過這一兩年做好準備以後，我們将有一批商場能夠具備發行門檻，同時能實現資本的增值，實現我們的戰略價值。

現場提問：龍湖在30周年之際提出了高質量發展的模式，在房地産供求環境轉變和行業轉型之際，未來公司在戰略上将有哪些變化以實現高質量發展？

陳序平：我們高質量發展是區别過往整個行業出現的普遍規模，包括高杠杆的發展模式。大家看過往整個行業，基本聚焦于地産開發，包括以規模作為整個業績的導向，包括過分追求ROE作為經營規模的導向，房地産開發是重資産業務，規模越大意味着資産規模需要越大，資産規模越大，在相同負債率情況下，負債規模就會越大，等于資産和負債同步上升。

有些開發商又做了一些杠杆，杠杆率也不斷提升，這意味着負債總額在快速提升。而資産實際上是有差異的，負債是無差異的，随着好賣的資産賣完，剩下的都是不好賣的資産，再加上若市場下行，必然就會出現問題。

龍湖很多年前就在做戰略轉型，我們也一直在控負債，這實際上就是高質量發展的模式。簡單來講，在業務開發、運營、服務三大闆塊，開發還是周轉比較快、規模比較大的；運營是一個重資産沉澱的業務，它的毛利率很高，但是它的ROE是比較低的；而服務是輕資産的，它的ROE是高的，因為它是基本上沒有什麼資産投入。

所以這三個組合完之後，讓一個企業保持比較高的ROE的情況下，不再依靠負債規模的增加。所以這個叠代完之後，龍湖将不再依靠負債規模的增加去驅動資産規模、銷售的增長。在這個高質量發展模式下，我們會更加看中運營及服務航道的利潤占比，今年上半年我們利潤占比超過50%，全年我們也希望運營及服務的利潤占比能夠保持一個比較高的數字，這樣全集團的整個毛利包括整個淨利，以及整個ROE都能夠得到一個比較好的水位。

第二個就是負債。整個有息負債不再增加，我們是三道綠線，可以增加有息負債的，即使在當下融資環境這麼惡劣的情況下，我們龍湖仍然是可以增加有息負債的，但是我們選擇了不再增加。同時我們不斷優化債務結構，就是降低外債比例，增加債務賬期，所以我們整個債務結構會更加健康。

第三，因為要降低負債，意味着全集團經營性現金流必須為正，它不只是航道要為正，還要扣除分紅之後為正，就是扣減每年給股東30%的分紅之後還要為正，這就要求在業務的經營方面提了更高的要求。

第四，要持續優化提升我們的資産質量。因為資産是有差異的，在負債率不變的情況下，如果負債總額在下降，随着我們購物中心優質資産的提升，新獲取項目越來越好，一些存量的現房逐步去化，意味着我們整個資産質量會得到不斷提升，這樣的話我們的負債減少，資産質量提升，等于分子減少，分母變得強壯，整個公司就能來到一個高質量發展的模式，實現整個業務邏輯的轉化。

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