蘇州三批次土拍118億落幕 熟悉的建發、保利置業與中建繫

觀點網 6月25日，蘇州2023年第三批集中供地正式落下帷幕。

本次土拍挂牌12宗地塊，包括相城6宗、園區2宗、姑蘇區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗，總出讓面積42.25萬平方米，總起價115.3億元，平均起拍樓面價16909元/平方米，平均最高有效樓面價19445元/平方米，平均最高溢價率可達14.99%。

從結果看，12宗地塊全部成功出讓，一共收金118.1億元，平均溢價率2.4%。其中2宗觸頂搖号，2宗溢價成交，其余8宗地塊均底價成交。

拿地企業中，6宗由國有資本企業（含地方平台）全資競得，4宗由民企+地方國資聯合拿地。

此外，2宗搖号地塊将于6月26日下午2點進行現場搖号。

和之前沒有太大變化

相比二批次供地，蘇州本次供地新增3宗，增幅33%；出讓面積新增14.07萬平方米，增幅50.6%；總起價高約25.7億元，增幅28.7%。

其中，相城區為本批次供應量最多區域，一舉推出了6宗宅地，總出讓面積22.92萬平方米，總起價44.1億元。

早在開拍前，就有蘇州本地一房企人士表示，三批次供地整體質量不及二批次，核心區域供地較少，值得關注的是姑蘇區吳門橋街道24号地塊、園區奧體南26号地塊以及園區斜塘27号地塊。

結果證明，房企對上述3宗地塊的積極性确實驗證了市場預測。

具體來看，姑蘇區吳門橋街道24号地塊在開拍前便收到6輪報價，正式開拍後，地塊經過38輪競拍後達中止價，進入搖号環節，地塊成交價為6.86億元，樓面價23000.15元/平方米，溢價率15%。

值得注意的是，該地塊是本次土拍中起拍總價最低的，為5.97億元。此外，地塊占地面積18648平方米，容積率1.6，未來可做小高層和洋房産品。

園區奧體南26号地塊經過30輪競拍後觸頂進入搖号環節，成交價為14.1億元，樓面價28175元/平方米，溢價率15%。根據規劃，地塊裝標為3000-6000元/平方米，並且有人才房。

此外，園區斜塘27号地塊經過2輪報價由保利置業以14.82億競得，成交樓面價22075元/平方米，溢價率0.34%。

而在市場預料之外的是，相城區元和34号地塊也以0.97%的溢價率成交，由興華&相城高新4.164億元競得，樓面價15679元/平方米，占地面積2.2萬平方米，容積率1-1.2。

業内人士認為，該地塊溢價的原因可能在于較低的容積率，能做偏高端項目。

縱觀本次土拍，核心區供地減少，整體熱度因此較之前有所下降。上海中原地産資深市場分析師盧文曦接受觀點新媒體采訪時也表示，三批次的土地質量較前兩次稍微弱了些，另外還有房地産整體環境的原因，房企拿地也就相對謹慎。

盧文曦還表示，本次土拍呈現出兩個特點，一是市場分化，有底價也有溢價；二是國央企占據主導地位。

當然，這兩個特點和之前沒有太大的變化。

不只是蘇州，衆多城市的土拍市場普遍出現“冷熱不均”現象，就拿6月初結束的武漢土拍來看，49宗涉宅用地成交溢價率為17.7%。

對此，盧文曦解釋道，在全國範圍來看，土地市場都是冷熱不均的，“說白了，房企就是在有限資金的情況下，選擇核心區域，争取核心資産。”

“蘇州接下來的土拍市場也基本是延續這個情況，好的地塊相對熱門一點，沒那麼好的地塊就冷門一點，這個不會有一個很大的變動。”盧文曦說道。

保利置業、建發與中建繫

央國企拿地是本次土拍趨勢，其中尤以保利置業和廈門建發為代表。

首先是保利置業，一直以來對蘇州市場保持着較強的拿地意願，去年至今在多次土拍中都有參拍身影，布局了昆山、常熟等縣市。

此前5月22日，保利置業一次性報價競得蘇州昆山市開發區4号地塊，成交價12.6億，樓面價13625元/平方米，溢價率14.98%。

當時與保利置業一同拿地的還有保利發展、中建七局，後兩者分别以18.1億、11.8億元落子。

去年4月26日，保利置業以3.66億元成功競得蘇州常熟市虹橋片區泰山北路以東、淮河路以北的2022A-005地塊，成交樓面價13688元/平方米，溢價率1.39%。

盡管蘇州市場對保利置業而言並不陌生，不過本次卻是首入園區，而且還是時隔2年多在蘇州市區拿地——上一次要追溯到2020年7月競得的活力島栖月雅園項目。

其次是廈門建發，在本批次供地中，建發聯合黃橋國資以13.8億底價包攬相城區黃橋29、30号地塊，平均樓面價12485元/平方米。

此前5月18日，廈門建發一次性報價15.19億元競得蘇州太倉華南印務地塊，成交樓面價13771元/平方米，溢價率14.76%。

而在首批供地中，廈門建發也以7.69億元競得青劍湖地塊，溢價率0.65%。

另外，中建國際也聯合蘇州軌交以底價21.92億元競得吳門橋25号地塊，樓面價28456元/平方米。該宗地位于古城核心，共包含A、B、C三個區域，其中A區内居住建築最小戶型不小于160平方米，B區内居住建築最小戶型不小于140平方米。該地塊或将打造成豪宅。

中建三局更是蘇州土地市場的常客，今天再以6.29億元底價競得吳江太湖新城006地塊，樓面價10262元/平方米。

值得注意的是，這已經是中建三局連續三個批次在蘇州拿地，共獲得6宗，位于吳中、吳江太湖新城。