觀點直擊 | 加息的成本 領展稱已收緊並購步伐(實錄)

观点网

2023-06-01 00:22

  • 美聯儲持續加息動作,實實在在影響着領展的業績表現。

    觀點網 5月31日,領展公布截至2023年3月底全年業績,並在香港召開業績發布會。

    據悉,基金管理人董事會主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席财務總裁黃國祥出席業績會,及回答投資者、媒體問題。

    公告顯示,2023财年,領展收益及物業收入淨額分别按年增加5.4%及4.8%,至122.34億港元及91.98億港元,增長主要得益于香港市場表現改善及授予租戶的租金寬減減少。

    自2022年3月起,受美聯儲持續加息帶來的利率急劇上升及用于支持新收購項目的負債結余增加,報告期内,領展财務成本增加74.5%至17.54億港元。

    于業績會中,領展管理層指出,盡管目前有迹象顯示加息周期接近尾聲,但預計短期内利率仍會維持于較高水平。

    加息下的估值

    據觀點新媒體觀察,領展在公布全年業績後,股價于今日午後(5月31日)開始下挫,跌超6%,好在後續有所拉回修復。

    截至收盤時,該基金錄得45.5港元,較開盤下跌3.81%,市值約1162億港元。

    這只亞洲巿值最大的房地産投資信托基金,由于港元與美元的強關聯性,導致在美聯儲持續加息下2023财年财務成本增加74.5%,但好在基金的收益及物業收入均按年有所提升。

    值得一提的是,2023财年,領展停車場及相關業務收益增長迅速,按年增長12.3%,錄得24.01億港元。其中,位于紅磡及柴灣的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈的貢獻增速明顯,按年增加298.1%,至2.07億港元。

    估值方面,該财年領展投資物業組合估值上升至2374.69億港元,按年增加11.61%,增幅主要來收購資産和公允價值增加,具體為177.91億港元資産收購及93.67億港元公平值收益,但部分收益被外币貶值31.31億港元所抵銷。

    财報指出,估值方面的虧損主要來自于中國内地物業及位于英國的辦公大樓,其中前者因于整體物業收入淨額減少及資本化率調整,估值減少32.65億港元至為351.68億港元;撇除匯兌差額及按相同基準,内地物業估值錄得3.7%的減幅。

    英國資産估值減少則是歸因于持續加息的背景,截至3月末,領展英國辦公大樓估值為27.8億港元,撇除英鎊貶值産生的匯兌虧損1.55億港元,加息影響下的估值減少9.27億港元。

    但好在香港零售物業資産的估值回升,疊加新增收購的澳洲及新加坡物業帶來估值增長,對沖了上述資産的減值。

    期内,領展位于澳洲悉尼及墨爾本辦公大樓資産、零售物業資産累計新增估值81.44港元;新加坡物業估值則是于本期錄得136.3億港元。

    觀點新媒體了解到,停車場及相關業務估值提升明顯,帶動香港整體零售物業估值提升。具體上看,香港零售物業估值按年增加5.6%至1298.19億港元,其中停車場及相關業務估值增加16.8%至468.23億港元,香港辦公大樓物業則是因辦公室空間需求疲弱,錄得估值減少6.8%至82.55億港元。

    管理層也在業績會中指出,2023财年每個月每個車位的收入錄得同比5.3%增長,達到3226元。停車場收費增長以及新增時租票的銷售,使得平均每個泊車位估值同比增加19.4%,每一個車位達到72.5萬港元,就是由于增加了收入和資本化率的提高。

    現在看來,停車場生意不僅成為領展經常性收入及持續現金流的重要來源,還是本階段香港資産估值拉升的重要工具之一。

    供股與派息

    得益于供股完成,領展負債比例從去年同期24.9%下降至17.8%,且未來12個月内無再融資需要。

    今年3月底,該基金完成了籌集188億港元的五供一供股。據悉,供股籌到的款項淨額約40%至50%将用于償還現有債務,包括2023年到期的約70至80億港元銀行貸款;以及2024年到期的約10至20億港元循環銀行貸款。

    償還債務之外,剩余供股籌資将充為一般營運資本,具體而言将“放在銀行做定期或者活期存款,又或者投向短期投資項目”。

    該次供股的完成,使得領展基金單位持有人應占資産淨值增加16.1%至1889億港元,意味着新增2成基金單位,使得原每個基金單位的收益被攤薄,這也直接導致了2023财年領展每基金單位分派減少10.3%至274.31港仙。

    具體來看,派息減值主要集中在下半年,上半年分派155.51港仙,同比減少2.55%;而下半年将分派118.80港仙,同比減少18.67%。

    另外,領展本财年拿出了63.11億港元可分派現金,僅有0.6%的同比微增,與企業收入增速5.4%不但不匹配,也低于去年同期的增速6%。

    據觀點新媒體觀察,供股的188億港元資金僅僅是緩解燃眉之急,並沒辦法覆蓋全部有息負債。

    截至3月末,該基金累計負債657億港元,其中有息負債達92.46%至607.5億港元,第一年內到期的有息負債規模為41.33億港元,此後兩年将面臨85.09億港元及105.73億港元的債務償付,近三年累計到期規模則是232.15億港元。

    與此同時,領展财務杠杆繫數進一步來到了1.418,按年增加3.1%,去年同期水平為1.387。

    報告期内,領展持有現金及現金等價物139.87億港元,去年同期則為27.79億港元。彼時面臨的一年内到期債務是57.35億港元,可以說是供股将領展“擡”進了安全線。

    回過頭來看,雖然現階段持有的139.97在手現金能夠覆蓋未來一年到期負債,但領展管理層在業績會上指出,做完供股之後,基金有一個非常好的資産負債表,随時可以去做适當的收購。

    管理層還指,但也不可以誤用這筆供股資金,深信利息再升多一點後有可能會停在高位的一段時間,所以對所有物業持有的投資者,在利息成本的挑戰的确是不少的。

    美聯儲持續加息動作,實實在在影響着領展的業績表現,主要負債構成以銀行貸款為主、中期票據為輔,僅有少部分可轉換債券,三者比例分别為58.9%、34.9%及6.2%。

    負債組合上,定息為373億港元、浮息則是284億港元,二者占比分别為56.8%和43.2%。浮息占比較高導致領展在面對持續加息時,也将面臨不斷攀高的債務利息支付。

    于年報中,領展财務成本增加74.5%至17.54億港元,這部分數據快速增長的原因就是自2022年3月起利率急劇上升及用于支持新收購項目的負債結余增加。

    另外,報告期内,領展在融資活動中已支付利息開支按年增加61.86%,至158.3億港元。

    面對财務成本增幅導致的資金成本上升,領展管理層也明确,收購步伐是收緊了的,會比較小心地使用供股資金。

    對于未來收並購項目的考量,領展管理層在業績會中表示,将會聚焦有适當價錢的項目。供股資金這段時間放在銀行也收了不少息,找一些投資項目倒不如去尋找一筆更加好的回報。

    以下為領展2022/2023年全年業績發布會現場問答整理實錄節選:

    現場提問:通關之後,領展旗下商場或者停車場人流或者租客銷售方面會不會有明顯增長?

    管理層:2023财年,停車場收入和相關業務同比增長12.3%,持續改善我們每月時租的停車場收入,兩個租金收入超越疫情前水平。

    兩個新的停車場和汽車服務中心的全年貢獻,以及倉庫、大廈,在紅磡和柴灣都提升了我們的收入,有穩定的經常性租金收入流和内生增長支持。

    每個月每個車位收入錄得同比5.3%的增長,達到3226元,主要是由于停車場的收費增加了,同時增加了時租票的銷售,平均每個泊車位的估值同比增加19.4%,每一個車位達到725000港元,就是由于增加了收入和資本化率的提高。

    由此看出,停車場的收入增長非常好,我預計未來6-12個月,随着慢慢通關,更多人來香港,會看到今年應該會有一些在香港的業務的增長。

    但是别忘記一件事,就是我們這些租約是簽了3年的,所以有些在疫情時簽了較低租金的租約,還有一兩年才完全到期,然後才可以續租,希望可以報高一點的租金。

    這方面未來一兩年也有一些正面的影響,因為我們基數低一些,當時在疫情時談的。

    現場提問:基金上一年度财務成本增加得比較多,未來财務成本增幅會不會也像上一個年度那麼快?會不會因為資金成本貴了這麼多,在收購上也會收緊一些?

    管理層:對于收購的步伐,我們是要求收緊了的,因為始終對前景未必那麼樂觀。

    尤其是現在做完供股之後,我們有一個非常好的資産負債表,随時可以去做适當的收購,但也不可以誤用了它,讓我們這個這麼好的情況受到影響。

    因為有耐性,自然會找到一些好的項目。接下來,我們深信利息再升多一點後,有可能會停在高位一段時間。

    所以對所有物業持有的投資者,利息成本的挑戰的确是不少的。當然,我們做了供股還了一些債,使利息成本負擔減小了。

    現場提問:内地市場會不會減持?

    管理層:過去幾年可以看到,在疫情開始的時候,内地做得非常好,香港就比較差,内地的那筆數就覆蓋了香港的。

    2021年,中國内地繼續非常好,香港就再弱一些,因為我們想着很快過去,沒想到拖長了。

    我們在國外也買了一些資産,使我們可以繼續增長。到2023年,澳洲較快開放,所以我們在那里有一筆很好的資金,可以補充香港慢反彈的影響。

    這就是我們做分散投資的目的,如果只是留在一個地方,相信上下幅度會更加大。

    如果看過去兩三年的業績,起碼可以做到的是繼續使派息金額一直有所增長。

    撰文:黃指南,呂澤強    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本金融

    業績

    REITs

    港股

    領展