觀點直擊 | 嘉里建設：在審慎中把握復蘇的機遇（實錄）

觀點網 在嘉里建設發布2022年度業績當天，年内才剛履新的副行政總裁兼執行董事區慶麟、首席财務官鄭慧善出席了全年業績記者會。

僅持續半小時的線上活動中，談及市場預期，“審慎”一詞高頻出現。

面對可能存在的金融市場波動及市場情緒，管理層並未選擇視而不見。另一方面，嘉里建設亦看好市場回暖及發展機會，整體而言維持謹慎樂觀的看法。

與此同時，“審慎”亦是對嘉里建設過去一年的提煉。

誠如主席報告所言，2022年挑戰滿途。而年内，嘉里建設通過重要的土地收購審慎擴大土地儲備，並開展資産提升計劃，為上海、北京和杭州若幹投資物業進行優化。同時作出數項新任命以鞏固管理團隊，並持續透過出售非核心資産促進資本循環。

“盡管營商環境極具挑戰，我們仍能實現穩定的财務業績，同時作好部署以把握香港和内地的未來機遇，實在令人鼓舞。”

回暖信号

數據顯示，2022年，嘉里建設錄得綜合收入145.9億港元，按年下跌4.8%；發展物業銷售貢獻收入85.43億港元，按年增長2.1%。

2022年，錄得物業銷售總額99.74億港元，包括在香港及内地的合約銷售53.54億港元，連同出售香港兩個貨倉的總代價46.2億港元。

合約銷售業績主要來自香港豪宅缇山和瀚名在上半年的銷售，以及于年内較後期成功推售缇外所貢獻。内地方面，合約銷售業績主要在年内較前期、全國實施新冠疫情防控措施前所錄得，因商業活動于2022年其後大部分時間均受防疫措施所限制。

物業租賃全年收入為49.91億港元，與去年同期比較下跌6.6%。

其中，香港投資物業錄得收入11.99億港元，按年下跌7.1%。未計入在2022年上半年向租戶提供的一次性租金寬減，以及香港兩個已出售貨倉的租賃收入，投資物業收入為11.42億港元，下降2.6%。

而内地投資物業則錄得收入37.92億港元，與2021年比較下降6.4%。以人民币計算，内地物業部投資物業組合的表現與2021年比較大致持平。

2022年，嘉里建設毛利率為48%，發展物業銷售錄得毛利率37%，較去年降低14個百分點，主要由于2022年産品組合變化；投資物業租賃收入則錄得毛利率74%，去年為75%。

報告期内，計入投資物業公允價值變動以及于2021年出售嘉里物流聯網有限公司股份所錄得的一次性收益20.94億港元後，股東應占溢利為27.55億港元。

扣除上述兩個項目，基礎溢利為45.2億港元，下跌28%，跌幅主要由于人民币兌港元貶值、發展物業銷售組合變化以及2022年疫情導致物業租金和酒店收入縮減所致。

每股盈利為1.90港元，同比減少73%。董事會建議宣派截至2022年12月31日止年度末期股息每股0.95港元。連同中期股息每股0.40港元，截至2022年12月31日止年度将合共派發現金股息每股1.35港元。

據年報，于2022年，嘉里建設共有十二個發展物業項目在售，分别位于香港、福州、杭州、昆明、前海、秦皇島、沈陽和鄭州八個城市；同時于香港、北京、杭州、前海、上海、深圳和沈陽經營九個主要綜合用途項目。

截至2022年12月31日，嘉里建設所持物業組合的應占樓面面積合共4849萬平方呎，分别位于内地、香港及海外。年内，收購上海黃浦區金陵路一個項目，為土地儲備增添約196萬平方呎的樓面面積。

根據目前的土地儲備及發展中物業組合，未來的發展物業将為嘉里建設帶來穩定的合約銷售，足以滿足未來五年及其後銷售所需。

數據顯示，于2022年12月31日，嘉里建設待售發展物業的應占總樓面面積為1129萬平方呎。其中，在内地将産生959萬平方尺的應占樓面面積；香港物業部亦正發展一繫列優質項目，並擁有具良好潛力、供未來發展的土地儲備達集團應占樓面面積約170萬平方呎。

從不同地域來看，2022年，嘉里建設在内地主要已落成投資物業組合的應占總樓面面積為1058萬平方呎，涵蓋辦公室、零售和出租公寓。

2022年大部分時間，内地酒店營運大幅受制于相關措施，住宿和餐飲收入均告下跌，令此分部錄得收入10.56億港元，而上年則為16.12億港元。

數據顯示，位于内地的11個酒店物業項目中，靜安香格里拉大酒店、天津香格里拉大酒店、北京嘉里大酒店全年平均入住率較上年變動較大，分别下降31%、25%、24%至35%、31%、31%。

随着下半年零星疫情逐漸消退，酒店業務整體出現復蘇勢頭的正面迹象，入住率有所改善。今年以來，相關業務回暖迹象愈加明顯。

“前兩個月我們看到，無論是人流或者是銷售、零售方面的銷售都是有增長”。區慶麟于記者會提到：“相信今年在這些購物商場或者租金方面有一個平穩的發展。”

利率寬減

另一方面，在經濟環境低迷之下，香港物業部錄得收入53.45億港元。憑借過去三年疫情所累積的營運經驗，香港物業部于2022年錄得總合約銷售36.73億港元，當中包括兩個高端豪宅項目缇山和缇外，合約銷售達21.12億港元；另成功由投資物業資産轉型為發展物業項目的瀚名亦貢獻8.01億港元的合約銷售。

同時，嘉里建設旗下連接港鐵的港島南項目揚海錄得應占合約銷售5.43億港元。

2022年上半年，香港物業部以46.20億港元出售兩個貨倉，連同于2022年錄得的合約銷售，香港物業部共達成82.93億港元的物業銷售。

至近期，嘉里建設中標荃灣寶豐路的地皮，管理層也借此透露，嘉里建設會繼續在香港和内地尋求合适的土地儲備機會，維持一直以來強健發展物業的推售渠道。

随着全面通關及進入疫情後的新階段，嘉里建設将繼續項目推售，並留意市場情況。

“前兩個月看到買家對住宅項目興趣有增加，但是我們相信物業市場需要一段時間復蘇，我們也會繼續密切地留意市場情況，會把握復常和復蘇的機遇，繼續推售我們内地的樓盤。”

推盤計劃方面，嘉里建設表示：“接下來會部署，有機會推出港島港鐵黃竹坑港島南岸第四期這個項目。”

2022年，作為資本循環策略的一部分，嘉里建設決定将Resiglow–Happy Valley轉型為發展物業項目，以The Aster品牌推售。

管理層在此次記者會中做出相關回應：“其實一直都是不斷地檢視資産，看每一個資産的表現和市況怎麼樣，而後制定最佳的回報方案，以及去促進資本的循環。”

“去年我們賣了兩個倉，今年我們又将本來是收租的‘Resiglow–Happy Valley’轉成‘The Aster’去推售，這個策略我們會持續地做，達至資産管理上面最佳的資本回報和循環。”

于2022年12月31日，嘉里建設總借貸528.7億港元，較上一年的374.79億港元增長約41.06%，總借貸中98%須于五年内償還，較上一年提高4個百分點。

截至期末，嘉里建設現金及銀行存款共117.01億港元，低于2021年的174.35億港元；借貸淨額411.69億港元，較上一年的200.44億港元增加一倍，主要由于支付上海及香港項目的土地成本。

與此同時，嘉里建設負債比率（借貸淨額除以總權益）大幅提升至33.6%，上年則為15.1%。

嘉里建設表示，集團采用積極主動的模式管理流動資金，以确保資本資源有充足的空間來滿足融資需求，尋求嚴謹的投資機會，並作出保護以應對非預期的外部經濟沖擊。

“集團将繼續在可能的情況下以無抵押方式獲取融資，並在有需要時以有抵押項目貸款作為補充。”

值得注意的是，于2022年内，嘉里建設已簽訂共約170.35億港元可持續發展表現挂鈎銀行貸款信貸協議。

貸款款項将應用于推動長期可持續發展目標的措施，加強其物業組合對氣候适應的能力，以及作為一般企業融資。

嘉里建設亦表示：“我們正致力逐步增加集團整體債務組合中的可持續融資占比。”随着更多可持續發展表現挂鈎銀行貸款推進，嘉里建設将更能受惠于利率寬減。

以下為嘉里建設2022年度業績記者會問答實錄：

現場提問：今年基礎溢利下跌，主要原因是什麼，跌幅主要是來自内地還是香港業務？

鄭慧善：2022年在疫情和嚴格防控影響之下，集團總收入跌了5%，整體的表現還算強韌，其中發展物業銷售按年增長2%，投資物業受短期租金寬減措施影響，但是也算平穩。

基礎溢利減少剛才提到過，就是人民币兌港币貶值，另外是發展物業組合變化，2022年疫情令到物業的租金和酒店收入有縮減。

但是我們用當地貨币計算，主要是人民币，内地投資物業和2021年基本上持平。如果不計算出售貨倉的租金收入損失和租金寬減，香港物業投資租金實際下降了2.6%。

現場提問：中港現在全面通關，集團今年首季在香港銷售表現如何，以及未來接下來的月份推盤的部分怎麼樣？

區慶麟：大家都看到近期的市場活躍了一點，在香港的注冊市場，似乎各個項目的銷售都有一些升溫的情況，交投也活躍了。

剛剛幾個小時前我們有一個新聞發布，缇山最後一夥都賣了，已經全部清盤，可以看到嘉里的豪宅項目一直得到市場支持。

現在我們另外一個豪宅項目譬如缇外，産品是非常獨特，在去年中期業績簡報會我也提過，缇外這個項目經過改契增加了34個車位。

相信知道大家，超級豪宅車位非常重要，能夠增加車位對盤的提升非常大。改契在去年第四季完成，而剛才缇山已經清盤，銷售團隊可以專注缇外的銷售。

我相信缇外的獨特性将會受到超級豪宅市場的追捧。

另外，連接港鐵的港島南項目也重開銷售，已經陸陸續續錄得成交。本來在跑馬地一個RESIGLOW，收租的物業轉為銷售的物業，用“THE ASTER”這個品牌銷售，現在初步得到非常理想的市場反應。

接下來會部署，有機會推出港島港鐵黃竹坑港島南岸第四期這個項目。

現場提問：内地疫情防控措施解封，會不會帶動公司在内地的銷售表現？推盤部署怎麼樣？

區慶麟：在内地，今年前三個月無論在零售或者酒店業務方面都有回暖的迹象，買家對住宅項目興趣有增加，但是我們相信物業市場需要一段時間復蘇，我們會繼續密切留意市場情況，把握復常和復蘇的機遇，繼續推售我們在内地的樓盤。

今年我們在不同的城市都有項目繼續推售，譬如福州、杭州、昆明、深圳前海等。另外武漢和上海浦東兩個全新的住宅項目，計劃在今年内推售。

現場提問：香港與内地零售市場方面有回暖，商場的客流和銷售情況等是否可以分享一下？今年會不會有租金上調的空間，出租率和租金水平有沒有預計？

區慶麟：前兩個月，無論在零售、酒店方面的情況都有所改善。香港去年年中以後開始改善，内地前兩個月無論是人流或者是銷售、零售方面都有增長。

現在中央政府有一個很明确表示，專注經濟增長，推動經濟復蘇。相信在國家的政策層面上面，因為已經取消了新冠疫情管控，消費市場應該會改善，也會上升。

我們也是維持比較謹慎樂觀的看法，相信今年購物商場或者租金方面會有平穩的發展。