年報觀察 | 中國金茂以變應變

觀點網 “當前正是深蹲起跳的蓄力期，要夯實基層，打造精益高效的組織；要保持整裝待發的緊迫感，堅定信心，做好攻堅克難的準備。”

房地産行業正經歷着深度的調整與變革，面對環境的變化，中國金茂總裁李從瑞提到，要修煉内功，為持續的增長蓄力。

3月28日，中國金茂披露2022年成績單。簡單翻閱财報，會發現這家企業雖然始終保持穩健的發展态勢，但這種“穩”並非求穩守城，更不是墨守成規，而是在行業下行的周期選擇調整自身，不斷鞏固自身發展的護城河。

具體來看，對外，中國金茂不斷優化産業結構，積極推動城市運營發展；對内，不斷優化組織架構，提升管理能力，提升人均效能。

正是因為這種“以變應變”心态，在房企業績普遍下滑的2022年，中國金茂依舊能夠保持着盈利狀态。數據顯示，過去一年，該公司毛利131.456億元。

但這份成績單僅僅代表過去，新的一年，前行的根基又在哪里？

有市場人士提到，目前中國金茂核心業務大多進入成熟期，後續将持續為公司發展注入穩進動力。加之，随着疫情管控優化、銷售市場逐步回暖，房地産行業或将驅寒回暖，中國金茂或能大象起舞。

面對2023，李從瑞亦保持樂觀且審慎的态度，他強調，金茂将堅持穩中求進，圍繞“防風險、調結構、再聚焦”開展工作，艱苦奮鬥、過苦日子。

城市運營與産業邏輯

“要紮實推進城市運營戰略，持續做強持有兩翼業務，着力推進重大創新轉型。”中國金茂管理層曾多次強調，要持續在城市運營領域開展探索與實踐。

當房地産行業告别野蠻生長，進入新的發展周期，如何尋找新的業績增長極，成為企業當下的重要命題。回到金茂本身，依托于城市運營商的定位，以前瞻性的布局，持續發力多業态，這也成為其穿越周期的重要邏輯。

從2022年财報來看，年内受益于城市運營業務的釋放，中國金茂實現收入829.91億元。觀點新媒體了解到，作為中國金茂標簽之一的城市運營業務，2022年繼續高速發展，完成了對中國宏泰發展的私有化，城市運營規模擴張獲得新助力。截至年末，該公司已在全國各地成功打造多個城市運營的優秀作品。

實際上，城市運營是中國金茂早在2015年便确立的公司戰略，經過多年的探索，目前已經形成了一套清晰的城市運營執行體繫，建立了完善的城市運營業務生态。

如伴随着城市運營項目逐步進入成熟期，該公司核心業務闆塊亦迎來全面發展。

物業開發領域，中國金茂全年取得簽約銷售金額共計1550億元。除此之外，該公司管理層在業績會上透露，全年累計回款1616億元，回款率104%，創下歷史新高。

土地是房地産開發的基石，2022年，中國金茂在青島、成都、天津、北京、合肥、甯波、南京、上海及西安等地獲取多幅地塊，土地儲備得到大幅補充。

财報數據顯示，截至2022年末，中國金茂累計擁有二級土儲達5250萬平方米，其中，超60%位于環渤海及華東等經濟發達城市集中的地理區域，超82%位于一二線城市。

大部分土儲布局在高能級城市，無疑為中國金茂鎖定了更多的未來。

物業服務方面，金茂服務于2022年3月在港交所成功上市，上市之後緊抓窗口期加速外拓與收並購動作。截至2022年12月31日，金茂服務合約建築面積約8082萬平方米，在管建築面積約5686萬平方米，同比增幅達56%。

商業闆塊，青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、天津金茂匯三大商業項目于2022年12月開業；酒店闆塊，金茂酒店旗下第十四座豪華酒店廣州南沙萬豪酒店于2022年順利開業。

有分析人士提到，在疫情反復、品牌拓展意願降低的2022年，中國金茂能夠實現多個商業項目的開業，且出租率始終保持高位，展現公司的品牌價值和運營能力。

數據顯示，截至2022年底，中國金茂擁有在營及在建的商業中心、寫字樓、酒店規模分别為196.7萬平方米、222.9萬平方米、109.1萬平方米。

不斷發力城市運營，且依托相關業務優化産業結構與業态布局，這是中國金茂在行業下行的2022，依舊保持前進的最大動力。

與此同時，當前中國金茂大部分城市運營項目已經進入成熟期與收獲期，這将成為未來業績提振蓄力。

架構調整與三線“綠檔”

“行業形勢依然未見好轉，我們不能寄希望于市場上漲。”

面對行業下行周期，不少企業選擇精簡架構，提升企業管理水平，向管理要紅利，中國金茂亦不例外。

2023年開年，中國金茂也率先進行了組織架構的調整。組織架構的優化和調整，實則是為了适應外部的環境和内部需求的變化，從而達到提升運營效率、成本控制等全方位的升級。

據了解，通過上述架構優化，中國金茂人均效能提高近50%，極大的提升了員工的内驅力。

顯然，當房地産行業逐漸步入成熟階段，過往依賴土地紅利、金融杠杆紅利的時代已經過去，面對新的環境，中國金茂主動适應市場規律，勤練内功，擁抱變化以尋求更高的發展。

除了精簡架構，中國金茂還提出，要嚴守有息負債不增長，确保三道紅線達標。

從财報數據來看，中國金茂現金短債比、淨負債率、剔除預收後資産負債率相關指標進一步優化，繼續保持“三道紅線”全綠，融資成本進一步下降至3.9%的歷史最低水平。

此外，于2022年12月31日，中國金茂有息負債為1226.65億元，其中，一年内到期的有息負債為265.48億元，第二年到期的債務400.88億元，第三年至第五年到期負債為388.96億元，五年以上有息負債為171.35億元。

由此可見，中國金茂有息負債以長債為主，債務結構合理，且期末公司持有的貨币資金為447億元，短期償債壓力不大。

翻看财報，各項指標之下，市場看到的是，中國金茂于過去一年積極調節自身，始終保持發展節奏，實現了業績的穩步提升與财務水平的持續改善。

除此之外，作為央企，中國金茂亦高度重視並主動履行社會責任，深入踐行可持續發展理念，不斷提升升ESG管理能力。

财報提到，該公司制定了ESG三年行動計劃，明晰各項治理要求與目標，ESG國際評級持續提升，並成功入選國資委央企ESG治理先鋒50指數。

綠色戰略方面，該公司積極響應雙碳政策，制定低碳發展規劃與實施方案，並成為行業首批公開披露科學減碳目標的房企，2022年新建項目100%符合綠色標準。