年報觀察 | 衆安集團退守長三角

觀點網 3月27日，衆安集團舉行了業績推介交流會，董事會主席兼執行董事施中安、首席财務官彭向輝等參與了此次交流會。

根據公布的2022年業績公告顯示，衆安集團2022年确認收入為人民币92.5億元，較2021年增長約86.2%；毛利為人民币24.71億元，較2021年增長約67.4%。

母公司擁有人應占利潤約為人民币1.87億元，同比增長155%，每股基本盈利為人民币3.3分(2021年：人民币1.3分)。

2022年，衆安集團新增項目共計7個，總建築面積約為52.4萬平方米；總土地成本約人民币49億元，新收購土地的平均土地成本約為人民币9323元/平方米。

“退守”長三角

截至2022年12月31日，衆安集團合同銷售面積約為75.07萬平方米（2021年：117.54萬平方米），合同銷售收入為約人民币142.68億元（2021年：人民币279.25億元），同比下降約48.9%。

據觀點指數發布的“2022年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%。觀點新媒體認為，衆安銷售下降主要是疫情、行業動蕩等因素所致。

從上圖可看到，衆安集團浙江區域内地合同銷售都保持在90%，有接近40%的項目位于杭州。除了杭州強二線城市外，浙江省内其他城市銷售估計存在去化困難的境況。

而作為杭州銷售代表房企濱江集團，2022年銷售額1539億元，較2021年同比下降9%，降幅遠遠低于前100房企的水平。

觀點新媒體認為，2022年合同銷售降幅較大，2023年結轉收入實現同比大幅增加似乎存在不确定性。

年報顯示，衆安集團2022年确認收入較2021年增長約86.2%，毛利較2021年增長約67.4%，母公司擁有人應占利潤為人民币1.87萬元，較2021年增長約155%。

對于2022年收入和淨利潤的上升，觀點新媒體認為是有一部分是2021年結轉收入帶來的。

查閱業績報告，衆安集團2022年物業開發銷售收入為85.19億元，物業管理及其他服務收入為4.08億元，酒店運營服務為2.22億元，可見物業開發所占總收入90%以上。

其中，衆安集團于2022年交付物業的已确認收入較2021年增長約99.1%，物業總建築面積約為36.58萬平方米，較2021年增加約60.7%，從而可計入2022年确認收入的金額也相應增加。

值得注意的是，已确認銷售均價約為人民币23291.2元/平方米，較2021年18796.4元/平方米上漲約23.9%。

原因是2022年度售價較高物業銷售額的比例增加所致，主要是南湖明月項目和蕭山荷源府項目所致。其中，這兩個項目确認銷售收入分别為53.73億、23.86億，确認銷售面積分别為22.53萬平方米、7.61萬平方米，占物業開發确認收入91%。

據投資者轉述施中安的表示，今後堅持長三角發展戰略，長三角以外的項目以後基本上不再投，重點将集中在浙江核心城市以及安徽兩個投資項目。

觀點新媒體認為，長三角強二線城市确實會有較大的增長空間，但是不得不面臨新的問題與考驗，比如有競争激烈、土地成本增加、競拍門檻趨高等。

目標215億

2022年度，衆安集團銷售成本約人民币67.8億元，較2021年度人民币34.93億元增加約94.1%。毛利率約為26.7%，較2021年下降3個百分點。

銷售成本增加和毛利率下降可見，衆安集團聚焦長三角也可能基于是成本的考慮。

衆安集團2022年土地儲備總建築面積約為1011萬平方米，當中已完成但未出售或未交付的建築面積約為152萬平方米。于2022年12月31日，土地儲備平均收購成本為約人民币3116元/平方米。

數據來源：企業公告

其中，2022年新增項目共計7個，總建築面積約為52.4萬平方米，總土地成本約人民币48.85億元，新收購土地的平均土地成本約為人民币9323元/平方米。

觀點新媒體查閱得知，2022年新增土儲成本較2021年（5738元/平方米）增加約62.48%。如果要保持2022年确認收入的增速，就意味着這幾塊地需要更高的市場價。

這七個項目中有6個屬于杭州地區，預計今年入市會有不錯的去化。因為目前杭州樓市正在逐步復蘇，包括二手房成交量都在量價齊升。2月份數據顯示，杭州二手房成交量8400套左右，一手房成交量低于二手房，但是已經在往上走。

從所得稅方面來看，所得稅開支由2021年約人民币1.88億元增加約591.7%至2022年約人民币12.97億元，主要原因為2022年度除稅前利潤及土地增值稅增加所致。

土地價格大抵是項目成本的一半，土地成本幾乎很難去壓縮，好的地塊反而是許多房企必争之地，因為附加值空間更大。衆安集團相比于前兩年似乎不再追求拓儲，而是對長三角區域精細化管理。

觀點新媒體認為，主要考量原因，其一是行業受挫，聚焦熟悉的核心區域可以抵禦外拓風險，合理管控成本；其二，房開業務出現多種分化，一二線城市與三四線城市分化，中心城區與郊區分化，剛需型與改善型分化，一二線城市的中心區剛需型住開業務需求依然旺盛。

而衆安集團采納了多項降本增效措施後多項費用有所下降，其中行政費用由2021年約人民币7.65億元下降20.0%至2022年的6.12億元，其他費用由2021年約人民币2.11億元下降約17.0%至2022年約人民币1.75億元。

在深耕長三角地區和實施降本增效措施中，衆安能否實現2023年房地産銷售要達到215億和現金回款225億的目標，或許機會不僅僅在于自身。