年報觀察 | 五礦地産 寒冬過去

觀點網 “我們歷經三年抗擊疫情、兩年行業調整後，終于告别了極具挑戰極不平凡的壬寅虎年。”

在五礦地産新春賀詞當中，董事長何劍波将過去的2022年稱之為“寒冬”。

的确，在經濟下行、疫情反復、地産調整等多重因素疊加之下，過去一年中國房地産業歷盡千帆。

大背景之下，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降态勢明顯。

3月23日，五礦地産披露2022年财報，在不平凡的年份，五礦交出的這份成績單仍有亮色。

不過，一切被打破的同時，一切又在重構。對五礦地産而言，過去一年，百年變局和世紀疫情交織疊加，這家企業需要在不确定的道路上砥砺前行。

但正如何劍波所言，“寒冬已經過去，萬物終将復蘇”。

業績長短

2022年，在持續探底的樓市大背景下，房企銷售普遍下滑，千億房企“縮編”，地産行業加速洗牌。

五礦地産同樣受大環境影響，據了解，基于謹慎性原則，該公司因應市場情況對在手資産進行梳理，夯實資産價值，相應計提減值撥備。此外，因應疫情狀況，部份房地産項目的交付結轉時間有所延遲，從而對整體業績造成了較大且直接的影響。

數據顯示，五礦地産2022年實現營業收入100.65億港元，較上年同期回落21.9%。

在該公司的收入結構當中，房地産發展業務是其主要收入來源，年内施工進度因疫情而有所延誤，房地産項目結轉規模減少，使該業務收入同比下探至98.75億港元，占總收入的98.1%。

其次，專業建築業務和物業投資業務的收入分别占總收入的1.5%和0.4%。

從盈利能力上看，在成本上升的情況下，該公司整體毛利率為10.5%，不過受大環境影響，該公司年内轉盈為虧，錄得淨虧損13.60億港元，而上年同期實現淨利潤6.32億港元；期内，該公司股權持有人應占虧損為13.62億港元，上年同期為盈利0.89億港元。

但值得注意的是，在撇除存貨減值撥備╱回撥、分占聯營及合營公司的存貨減值、匯兌損益、投資物業之公允價值變動及應收賬款減值回撥╱撥備之後，五礦地産2022年度公司股權持有人應占核心溢利錄得正值，達約1.07億港元。

對五礦地産而言，業績回撤、利潤走低主要受市場走勢影響。

首先，過去一年，新冠疫情持續，尤其是去年四季度疫情大規模爆發，珠三角地區部份房地産開發項目施工進度受到影響，以致延遲向買家交付物業。同時，新冠疫情導致經濟放緩，致其投資物業的租金和相關收入有所減少。

其次，去年房地産銷售市場整體疲軟，受滞銷、降價等因素影響，基于謹慎原則，該公司房地産發展項目計提的存貨減值有所增加。觀點新媒體查閱公司财報發現，期内，五礦地産進行存貨計提減值撥備5.50億港元。

再者，五礦亦坦誠表示，年内結轉項目中低毛利率項目占比較多，導致整體房地産發展業務的毛利率下降，2022年五礦地産房地産發展業務的毛利率同比回落6.6個百分點至11.9%。

不過在經歷了諸多深層次的變化之後，房地産行業已開始全面復蘇，未來五礦地産的成長性或将改善。

土地是房地産行業最重要的生産資料，為未來的業績增長奠定基礎。從五礦地産的土地儲備來看，去年全年，該公司新增一宗土地，地塊面積為5.6萬平方米，樓面面積約為8.1萬平方米，地塊用途為工業用地，土地代價為1700萬元。

但受益于此前母公司接連四次對上市平台注資，該公司貨值儲備較為充裕。報告期末，五礦地産擁有合共可開發的總樓面面積為781.9萬平方米。

其中，一線城市，包含北京、天津、廣州、深圳和香港，擁有土地儲備261.3萬平方米，占比為33.4%；二線城市如成都、長沙、武漢、南京、佛山和蘇州，土地儲備占比35.4%，其余則位于三線城市。

從土地儲備的城市能級分布來看，當前，五礦地産在環渤海、珠三角等核心城市擁有相應布局，去年全年，兩個地區為其貢獻了大部分銷售。

此外，去年全國商品房市場成交量持續下降，核心城市的銷售增長受限，但随着城市調控政策放松，将有望刺激當地購房需求釋放，有利于公司扭轉銷售不利的局面。

流動性利好

近兩年，地産行業融資受阻，房企現金流吃緊，無論是頭部房企，還是中小房企，紛紛勒緊褲腰帶過日子。

具體到五礦地産，去年2月21日，獲交通銀行100億元意向性並購融資額度；6月17日，與12家境内外銀行共同簽訂一項35億港元4年期的俱樂部貸款協議。

除此之外，循環貸款是該公司籌集資金的主要方式，年内，其接連獲得總額為55.8億元的循環貸款額度，期限大多為一年期。

至去年年末，伴随着監管層面“三支箭”與金融十六條落地，房地産行業全面恢復融資通道，在此背景下，五礦地産亦獲得了中國民生銀行100億元意向性授信額度。

從财報來看，得益于央企屬性，五礦地産的融資成本雖較上年同期上升0.5個百分點，但依舊保持低位，為4.1%。

截至報告期末，五礦地産借款總額為243.09億元，同比增長15.66%，負債總額為505.75億元。

從該公司的負債結構來看，長債占據較大比例，其中，一年内到期的借款為71.32億元，第二年到期的借款為67.17億元，第三年至第五年到期的借款為104.60億元，占比分别為29.3%、27.6%及43.1%。

此外，與2021年相比，該公司剔除受限制現金及銀行存款後，擁有的現金及現金存款77.01億港元，同比減少29.71%。

如此來看，雖然五礦地産在手資金的總量在減少，有息負債總量在增加，但是較低的資金成本以及央企背書作用下，其短期償債壓力並不算太大。

從三道紅線指標來看，2022年全年，該公司資産負債率為75.1%，較2021年同期增長5.1個百分點；剔除合約負債及遞延收入的資産負債率上升7.7個百分點至69.8%，淨負債率為94.5%，而2021年該數據僅38.9%，現金短債比為1.08。

顯然，過去一年該公司償債指標有所劣化，但仍保持在一個相對合理的水平。

因此，總體來看，在行業下行周期當中，五礦地産貨值儲備仍舊充足，未來業績具備較大上升空間。