觀點直擊 | 融創服務：母公司帶來的影響會越來越小

觀點網 “2022年對整個行業來說确實是一個重塑之年。”

去年三月，融創服務管理層就曾表示，随着地産調控與行業增速下降，以及資本的快速退去，行業将迎來轉折與調整。

的确，如企業預測那般，過去一年，行業跌宕起伏，前期，物管企業面臨着增速回歸、利潤率回歸、估值回歸和股價回歸極大變局，而随着年末地産利好政策的提振，物業行業又迎來了新一輪“暖春”。

身處其中的融創服務同樣幾經起落，這些時間印記，在企業披露的财報當中也能窺探一二。

3月20日早間，融創服務披露2022年度财報。數據顯示，期内，融創服務實現收入約71.26億元，毛利約16.04億元，公司擁有人應占虧損約為4.82億元。

财報明确，如若剔除應收款項計提的減值準備以及其他非經營性攤銷等因素，公司歸母核心淨利潤約7.6億元。

在同日召開的業績發布會當中，該公司管理層感慨道：“回顧2022年乃至以前年份，整個行業也曾繁花似錦、也曾風雨兼程。”

至于2023年的總體規劃，“聚焦”和“突破”成為融創服務的關鍵詞。

“收入的下降僅僅是短暫的”

地産下行周期疊加三年新冠疫情影響，讓各行各業高度承壓，物管行業作為地産大闆塊的一個分支，同樣經歷了業績下滑、估值縮水的困局。

細看融創服務的财報數據，2022年全年，該公司實現收入約71.26億元，同比下降約9.8%；毛利約16.04億元，同比下降約35.6%；公司擁有人應占虧損約為4.82億元。

實際上，融創服務的業績表現與行業大趨勢類似。從目前披露的數據來看，碧桂園服務預期2022财年歸母淨利潤下滑51%至57%；佳兆業美好預期收益将較2021年同期減少約30%至35%……

實際上，當前物管公司盈利下滑受客觀不利因素影響較大，此前，申港證券就曾發布研報表示，利空出盡後，物企整體亦将實現穩中向好發展，仍然看好2023年物企的發展空間。

回到融創服務本身，投資者提到，會議期間該公司管理層詳細表明了業績虧損的原因：一方面是由于非業主增值業務2022年主動進行了調整，如果剔除非業主增值業務後的毛利，在基礎物業、商管和生活服務這三塊的核心業務毛利潤相比2021年同期是持平的；另外一個原因是由于應收帳款的減值，如果把應收帳款減值以及無形資産攤銷這些一次性的影響剔除，歸母的核心淨利潤是7.6億元。

具體到各項收入上，期内，融創服務實現物業管理服務收入53.65億元，同比增長18.2%，占總收入約75.29%。

其次，社區生活服務雖受到經濟環境與疫情的雙重不利影響，依舊實現5.61億元的收入，同比增長10.5%，占總收入比例約7.87%，該比例亦較2021年提升近1.5個百分點，毛利率則保持在35.8%的高位。

相比之下，非業主增值服務收入10.52億元，大幅下滑了60.8%。财報提到，由于年内地産行業持續下行，集團基于市場化原則對該業務進行調整，因此導致非業主增值服務年内收入顯著減少。

不過在融創服務看來，此類業務收入的下降僅僅是短暫的。

“對于物業行業，我們理解還是一個相對安全，有增長空間的行業”，公司管理層強調，行業的下一個階段，對新業務突破的程度和進度也會非常重要。

至于社區生活服務和非業主增值服務未來的行動方針，融創服務首席财務官楊曼表示：“基于聚焦大戰略下，2023年要着重做好三個事情，第一是對于自營模式的再深化，第二是對于聯動機制要做好，第三是持續做好數科的進程。”

除此之外，2021年剛剛拓展的商業運營賽道，于去年受疫情影響較大，全年公司商業運營管理服務收入1.48億元，下降15.9%。

“商業闆塊對專業能力的要求一直是非常高的，行業的壁壘也是比較高的，但2022年确實受疫情的影響，受地産行業的影響，這一塊的業績承壓是比較大的，我想這也是整個商管行業面臨的共同的問題。”

該公司管理層認為：“從2023年開年的數據來看，今年消費者信心的恢復還是非常顯著的，我們的客流和銷售額同比都達到了雙位數的增長，這方面給這個行業注入了更多的信心。”

盡管物管行業于過去一年承受了多方壓力，但融創服務並不悲觀，公司仍舊認為，“對于整個物業行業來講，不管是從物業整個業務的穩定性，還是說未來發展的空間以及延展性上，地産的變化並不會對長期的基本盤有相應的影響。”

“母公司帶來的影響會越來越小”

前些年，在資本市場眼中，背靠“大樹”的物業公司，能夠跟随房地産開發母公司的項目推進，獲得相應增量的項目管理面積。

但緊随調控的深入，頭部房企集中爆雷，市場開始擔憂母公司對物管公司帶來桎梏。

業績會上，融創服務行政總裁曹鴻玲在談及母公司融創中國對公司的影響時表示：“母公司的業務對我們的核心業務影響是比較小的。”

她進而提到，影響主要局限在投競標過程當中，比如說第三方項目的投標和競標過程中，有業主會有一定的顧慮，競争對手也會在一定程度上放大母公司對融創服務的影響。

截至2022年12月31日，融創服務的在管建築面積約2.44億平方米，較2021年12月31日的約2.15億平方米增長約13.4%，其中，來自母公司的在管建築面積為1.54億平方米，占比為63%，而來自第三方的在管建築面積為8946.7萬平方米，占比與去年同期一致，為37%。

針對2023年的外拓策略，該公司強調，一是堅持更加聚焦的城市拓展戰略，二是嚴格把控項目獲取的質量，三是持續強化服務力以及服務的標簽。

根據融創服務的計劃，2023年市拓将聚焦一二線的45個城市，指標分解到每個聚焦城市，2023年外拓合同簽約額保持穩定增長。

除此之外，關聯方應收款項計提減值是造成融創服務業績虧損的重要因素。

當前，母公司融創中國走到了化債的關鍵一步，正在進行境内外債務重組，因此，有關融創中國地産業務縮量與債務重組對融創服務造成的具體影響，成為市場關注的重點。

對此，融創服務表示：“我們也會繼續堅決地以市場化的原則去對待地産業務和關聯業務。”

據觀點新媒體查閱，于2022年12月31日，融創服務來自關聯方的貿易應收款項約為33.8億元，這一數值實際上較去年中期的36.51億元有所下降，而來自第三方的貿易應收款項約為16.82億元。

曹鴻玲表示：“母公司和地産行業整體的情況目前都是在恢復的，随着地産以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響應該會越來越小。”