觀點直擊 | 太古地産關鍵詞：業績不及預期的背水一戰（實錄）

觀點網 “2022年充滿挑戰的一年”，在業績會上，太古地産主席白德利發出感慨。

3月9日，太古地産公布2022年度全年業績，並于同日下午召開業績發布會。

從财報數據來看，去年全年，太古地産實現營業收入138.26億港元，同比減少15%；錄得股東應占呈報溢利79.8億港元，同比增長12.20%，而股東應占基本溢利87.06億港元，同比減少8.67%。

業績不及預期，但白德利表示：“面對通脹，全球經濟的不确定性以及防疫措施的長期影響，（太古地産）各項業務仍有強韌的表現，我們對此感到滿意。”

不過，在“千億港元投資計劃”的發展策略之下，過去一年太古地産變換發展節奏，加大了中國内地及東南亞地區的投資力度。

也因此，在短短半小時的業績會當中，有關太古地産未來增長預期以及投拓計劃，成為讨論的重點。

背水一戰

2022年被稱作是商業地産背水一戰的一年，在疫情反復以及宏觀經濟下行的雙重影響下，商業地産面臨巨大的挑戰。

在此背景下，太古地産的業績亦遭受一定影響。

财報數據顯示，2022年，太古地産實現營業收入138.26億港元，同比減少15%。

收入結構當中，物業投資是業績貢獻主要來源，但這一收入較2021年同期減少4.94%至123.4億港元；而物業買賣、酒店業務分别實現收入9.21億港元、5.65億港元，同比減少62.30%、36.80%。

同期，太古地産錄得股東應占呈報溢利79.8億港元，同比增長12.20%。其中，來自物業投資的經常性基本溢利為74.09億港元，較2021年同期74.82億港元減少了0.98%。

該公司在财報中強調，來自物業投資的經常性基本溢利減少，主要反映香港的辦公樓租金收入下降和中國内地零售物業租金收入減少。

在香港，受新供應增加和經濟不明朗因素影響，辦公樓市道疲弱。從數據方面看，去年全年太古地産于香港辦公樓物業組合租金收入總額(扣除租金支援3400萬港元)為55.95億港元，較2021年減少3%。

至于内地的零售業務，太古地産行政總裁彭國邦提到，中國内地的零售銷售額于2022年初表現強勁，但由第二季開始，太古地産旗下六個商場因疫情和随之而來的封控措施而有不同程度上的影響，當中對上海及北京的影響尤甚。

具體來看，中國内地投資物業組合租金收入總額(扣除租金支援1.13億港元)為33.24億港元，同比減少8%。

此外，期内北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里和上海興業太古匯的零售銷售額于2022年分别下跌26%、26%、11%、15%及36%，而中國内地整體零售銷售額則下跌0.2%。

不過，随着新冠疫情得到控制，以及内地與香港全面恢復通關，商業地産有望實現復蘇。

針對未來的增長預期，彭國邦認為：“現在内地的銷售水平已經非常接近疫情前，在香港也可以看到去年下半年有了穩定的回升，通過情人節和春節，可以看到東荟城和太古廣場的銷售額都有回升，香港的情況非常令人鼓舞。”

“我們預期會有很多報復式的旅遊及消費出現。”白德利則表示。

“我們要看到中國内部的經濟出現了很多發展勢頭，2023年在經濟的勢頭方面，肯定有很好的機遇；香港當然也經歷了非常艱苦的兩三年，現在我們預期從新冠疫情恢復（正常），香港也已經恢復正常。”

千億港元投資

“未來10年，太古地産會在核心市場投資1000億港元，于中國内地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。”

早在2022年年初，太古地産管理層就曾明确“千億港元投資計劃”。

彼時該公司強調，30%用于加強香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目，50%用于内地，建設太古里和太古匯，繼續加強這兩個品牌，最後大概20%用于發掘在香港和東南亞一些住宅市場的機遇。

如今計劃實施一年，太古地産在财報中提到，截至2023年3月7日，已承諾的投資計劃總額約為390億港元，其中，170億港元用于中國内地，110億港元用于香港，110億港元用于購買住宅物業買賣項目。

觀點新媒體了解到，上述投資包括位于西安的綜合體項目、位于三亞的零售商業項目、位于香港船塢里8号及英皇道1067号作辦公樓及其他商業用途的項目，同時該公司還成功收購了成都遠洋太古里余下50%權益。

住宅業務投資方面，該公司拿下了位于香港柴灣内地段第178号及皇後大道東269号的住宅項目，今年2月還從香港興業國際手中收購了曼谷市内核心商業區一幅屬罕有永久業權地皮的40%權益。

“1000億港元投資計劃取得令人鼓舞的進展，目前40%資金已經投放中國香港、中國内地和東南亞，顯示我們對核心市場是充滿信心的。”

不過，問答環節當中，有媒體就太古地産在東南亞的投資計劃提出疑問，該公司管理層回應：“我們有很好的品牌及業務，在東南亞都是很好的機遇，如果我們沒有抓住，是非常大的一個錯誤。”

不止是東南亞，該公司還明确，太古地産對香港和大灣區長遠前景非常樂觀，充滿信心。

“我們會繼續關注粵港澳大灣區的房地産投資機會，特别是廣州，我們在荔灣尋找機遇，在深圳福田也尋找機遇，希望未來幾個月這方面的籌備會有更多進展出現。”

據觀點新媒體了解，去年8月，太古地産與福田區人民政府簽署《戰略合作框架協議》，雙方将充分發揮各自專長及資源優勢，助力福田打造國際消費中心城區及深圳加快建設國際消費中心城市。

而去年10月8日，太古地産和珠江實業簽署合作協議，計劃在聚龍灣打造國際級商業地標項目。日前有消息稱，珠江太古（聚龍灣）項目有望近期開建，這是太古地産在廣州太古匯取得成功後，于廣州發展的第二個項目。

有傳聞稱，這将是廣州第二座太古匯項目。

除此之外，财報還提到，尚未落實的項目還包括北京項目簽訂的意向書及框架協議。

業績會上，白德利多次強調：“太古地産會繼續堅持公司的戰略，繼續擴大核心業務。”

以下是太古地産有限公司2022全年業績會問答實錄節選：

現場提問：香港及内地零售業務何時可以恢復到以往水平？全面通關之後市場趨勢怎麼樣？

彭國邦：中國内地的零售業務，自從去年10月底開始人數和營業額都開始回升，現在内地的銷售水平已經非常接近疫情前。

在香港，也可以看到在去年下半年有了穩定回升，通過情人節和春節，可以看到東荟城和太古廣場的銷售額都有回升，現在香港的情況非常令人鼓舞。

白德利：全面通關之後，我們預期會有很多報復式的旅遊及消費出現。其實在疫情過後，很多地區都出現這種情況，所以我們覺得中國内地也不會例外，消費水平以及國内國外的旅遊水平都會有強勁增長，信心是很大的。

我們看到中國内部的經濟出現了很多發展勢頭，2023年在經濟的勢頭方面，肯定有很好的機遇。香港當然也經歷了非常艱苦的兩三年，現在也已經恢復正常。

我自己今年已經訪問中國内地幾次了，看到一些迹象顯示，風險都是比較有限的，所以我們今年是比較樂觀的。

從今年開始，中國的趨勢特别是内部消費以及海外旅遊趨勢，都是很好的（發展）勢頭。當然也有風險，但是可以看到今年有很好的增長趨勢，所以我們覺得這是最核心的。

現場提問：中港通關之後，對于你們投資在房地産的市場方面，有什麼樣的調整？

彭國邦：剛才主席也提到了有1000億港元投資計劃，其中一半是在中國内地，三成是在香港。

整體來講，去年底我們已經花了1000億的390億在中國内地，同時在12月份，我們也宣布在三亞收購一個零售項目，我們也感到非常興奮。

在年底，我們收購了成都遠洋太古里余下50%股權。

當然我們會繼續關注粵港澳大灣區的房地産投資機會，特别是廣州，我們在荔灣尋找機遇，在深圳福田也尋找機遇，希望未來幾個月在這方面的籌備會有更多進展出現。

現場提問：公司今年戰略的焦點是在哪里？

白德利：太古地産會繼續堅持公司的戰略，繼續擴大核心業務。其實我們在地産、航空、飲料這三個方面的戰略沒有改變，也都有一些機遇，在過去兩三年擴大核心業務。

現場提問：太古地産在東南亞發展了一些住宅項目，同時在可口可樂方面也進行了進一步收購。關于東南亞的區域發展方面，長期來看有什麼計劃？

白德利：我們有很好的品牌及業務，在東南亞都是很好的機遇，如果我們沒有抓住，是非常大的一個錯誤。

我們在柬埔寨和越南增加了可口可樂專營權，同時在這些區域也投資了住宅項目，可以看到東南亞對兩個核心的業務都非常有前景，這個區域對于國泰和香港快運也是一個非常重要的目的地，在這方面我們會有濃厚的關注。

現場提問：對于香港辦公樓供應過剩的問題，太古地産怎麼考慮？

彭國邦：其實在疫情過去幾年，在過分供應方面是有惡化的情況，所以現在的情況比較差，但是我們覺得不會直接對太古坊以及太古廣場造成直接的競争。

在短期、中期，市場是比較疲軟的，但是長遠來講，我們對香港的辦公樓市場是比較樂觀的，也會繼續投資太古坊和太古廣場。

現場提問：去年太古地産的業務加速擴張，公司的借貸成本是否出現大幅上升？

馬天偉：2022年，我們的借貸水平還是比較低的，在1000億投資計劃中只是用了390億元，在越南和柬埔寨只投入了18%，還是非常謹慎的。同時我們也降低了融資成本，現在的融資成本是3.2%。

現在結余以及盈虧賬都很健康，60%債項都是固定的，同時今年也有股份回購計劃。

當然，近期環境是不明朗的，但是我們的盈虧賬是健康的，所以對我們來講是有一個機遇，未來還是會有非常多資金做業務。

現場提問：公司固定負債從2021年的84%降低到16%，可以講一下去年的比例是怎麼樣的改變？

馬天偉：固定負債百分比下降，主要因為債項重新融資了，一般都是固定的利息，這就是使得成本降低了。

現在市場開始回升，同時也有很多現金流進入，使得我們的流動資金更加健康，但是現在進入債項市場並不是一個很好的時機，因為我們在盈虧賬及結余方面還有很多空間，所以我們還沒有很大的規模進入債項的市場。關于固定的百分比的降低，就是因為重新融資。

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