股東會見聞錄 | 金融街225億融資與船舵微轉

觀點網 2月20日下午，金融街控股股份有限公司在北京召開了2023年第一次臨時股東大會，審議了包括申報發行公司債券、申報發行CMNS以及關于公司向武漢兩湖半島房地産開發有限公司提供财務資助申請展期的議案。

一位參會投資者向觀點新媒體轉述，當天下午臨時股東大會主要由金融街控股董事長高靓主持，並與現場參會的股東代表們進行了簡單溝通。

據當天稍晚時候發布的股東大會決議公告，三項議案全部通過。

其中，申請發行公司債券票面總額不超過175億元，債券期限不超過10年（含10年），募集資金用于存續公司債借新還舊、償還金融機構借款、補充流動資金等合規用途。

發行CMBS規模合計不超過人民币50億元（含），期限不超過18年，資金用于公司經營範圍内符合國家法律法規及政策要求的生産經營活動的資金支出，包括但不限于償還貸款、補充流動資金、項目投資，但不能直接用于支付土地款（以監管機構審批為準）。

同意将金融街控股向武漢兩湖半島房地産開發有限公司已提供的财務資助進行展期，展期金額22.21億元（含本金和應付未付利息），展期3年（2022年11月12日-2025年11月11日），年利率為12%，並簽署相關協議。

融資路徑

關于股東最關心的股價問題，金融街控股管理層于會上也作出相關表示。

據參會股東轉述稱，在有限的經營環境下，從公司角度一方面盡量多的實現項目銷售，争取銷售回款，降低經營風險；另一方面在項目建設過程中盡可能控制建設成本，包括各項費用，在項目層面盡量實現更多回報。

“企業效益好，股價自然就上來了。”該投資者向觀點新媒體表示。

據此前發布的2022年三季度報告顯示，前三季度，金融街控股營業收入155.1億元，同比增長60.46%；歸屬于上市公司股東的淨利潤13.8億元，同比增長23.83%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.94億元，同比增長268.49%；經營活動産生的現金流量淨額14.47億元，同比減少37.31%。

金融街的淨負債率為151.25%，現金短債比0.77，債務方面仍存在隐憂。但好在有着明顯的融資優勢，不至于負擔過重。

就在股東會召開當天，午間時候，金融街控股發布2023年度第二期中期票據發行情況公告，該次募集到的資金将部分用于償還發行人債務融資工具的本金和利息，部分用于項目建設。

該債券簡稱“23金融街MTN002”，債券代碼為102380217，發行期限為3+2年，發行金額為13億，發行利率為3.67%。

當日臨時股東會審議發行的總計225億元公司債及CMBS項目，主要用途也是用于借新還舊、償還貸款、補充流動資金及項目建設等方面。

除了發債之外，金融街控股也嘗試更靈活的融資路徑。

1月18日，金融街控股在深交所發行金融街中心（碳中和）綠色資産支持專項計劃，債券簡稱GC金街優，發行規模85億元，産品期限18年，其中，北京銀行作為該項目的托管銀行及監管銀行參與認購34億元。

該項目標的物業“金融街中心”位于首都核心區，在金融街商圈核心位置，為金融街標志性建築，入駐企業均為優質金融領域客戶，寫字樓達到了國内綠色建築等級評定二星級標準，符合綠色建築要求，獲得“美國LEED金級證書”，並被專業機構授予“碳中和G-1等級”，為綠色低碳環保項目。

值得一提的是，目前寫字樓市場供大于求，金融街控股未來也将在此方面更加慎重。

根據WIND數據，2022年上半年，北京優質寫字樓空置率為17.8%，較去年同期提高0.9百分點；優質寫字樓租金為310.7元/平米/月，較去年同期下降22.1%；上海優質寫字樓空置率為15.4%，較去年同期下降2.4個百分點；優質寫字樓租金278.8元/平米/月，較去年同期上漲0.8%。

資料顯示，金融街控股在北京、上海、天津、重慶、武漢等城市核心地段共持有約144萬平米物業，包括寫字樓、商業、酒店等業态，其中寫字樓平均租金水平相對可觀。

船舵微轉

截至2022年三季度末，金融街控股總資産1541.81億元，比上年度末減少6.43%；歸屬于上市公司股東的所有者權益384.5億元，較上年度末增長3.58%。

報告期内，該公司經營活動産生的現金流量淨額為14.5億元，上年同期為23.1億元，變化主要原因一是受外部環境和行業調整影響，公司銷售簽約和銷售回款金額較去年同期減少；二是去年同期公司根據與北京中信房地産有限公司簽訂的《解除北京中信城B地塊合作協議》收回資金占用費。

于臨時股東會上，在項目投資方面，有投資者對金融街控股提出問題。

相關消息顯示，2021年，金融街控股在上海、無錫、天津、嘉興、昆山、固安獲取項目8個，新增項目權益規劃建築面積95.4萬平米，實現權益投資額約65.3億元。

金融街控股此前于互動易平台披露，2022年，公司以股權收購方式獲取天津津紅芥（挂）2021-037号（紅橋鈴铛閣項目）項目34%的權益比例，項目位于天津市紅橋區核心商圈，建築規劃面積24.47萬平方米，收購權益對價12.55億元。

“投資的角度，目前關注五大城市群，投資區域和範圍的選擇上，相對偏保守。另一方面，市中心的土地項目投放有限，即便有項目投放出來，也要看價格是否合适。”上述投資者表示。

去年3月，有投資者曾在互動易平台留言提問：公司在負債率不高的情況下，地産業務有沒有向全國擴展的計劃？

彼時，金融街回復稱，公司将在保障資金安全、财務穩健的前提下，按照“廣泛研究、積極參與、優中選優、審慎投資”的原則開展項目投資，持續“深耕五大城市群中心城市，拓展環五大城市群中心城市一小時交通圈的衛星城/區域”，保持公開市場适度參與度，投資向市場化程度高，供需健康、開發效率較高的城市區域傾斜，同時積極參與TOD項目、舊城改造、城市更新、收並購項目的獲取。

此次臨時股東會上，該公司方面也透露了相關信息。

目前，金融街控股在長租公寓方面亦有相關布局，項目位于北京的金融街周邊區域，“第一個項目應該在今年的九十月份可以使用，現在同時推進的項目也有十多個。”

當問及金融街控股後續計劃時，公司方面表示：“下一步，從公司角度來講就是對于投資項目方向的調整。”

參會者轉述稱，首先從投資的角度講會慎之又慎，絕對是要慎重投資，投看準了确定能賺錢的。第二，投資的方向，選擇中心城市的核心區。

“第三從方式上來看，如果招拍挂合适，就招拍挂。如果招拍挂不合适的話，現在收並購方面給予的政策支持、激勵的力度也比較大，金融街控股也是希望能夠廣開信息渠道，更多地去獲取類似項目。”