樓市調查 | 深圳信城缙悅花園“送60萬”三日風波

觀點網 随着信城缙悅花園官微下場聲明，這場持續三日的“30萬元買深圳龍崗3房”風波，以渠道部分經紀人誤解為由潦草收場。

2月16日，深圳龍崗在售項目信城缙悅花園推出促銷策略，按彼時的市場營銷口徑，該項目3成首付的90萬元僅需支付30萬元，開發商增送的60萬元将采用三方流轉形式返還，相當于實現“1成首付”買房。

若采取首付分期的途徑，甚至能做到“0”首付上車。

根據最新聲明顯示，項目營銷中心已于2月17日18時暫停接待客戶，将整頓渠道公司歧義宣傳口徑，對于當天現場在信息未充分了解情況下交納了誠意金的8批客戶承諾做出無條件退款處理。

營銷風波

信城缙悅花園位于深圳市龍崗區龍崗街道五聯朱古石片區，最早于去年3月29日取得預售許可證，彼時推出522套住宅，面積區間在78-85平方米，備案價格最低3.71萬平方米，最高單價4.15萬每平方米，将以毛坯交樓。

據悉，本期促銷的為預售單元的2号樓，在2022年7月取證，該單元總價在308萬-720萬元之間。按照此前的對外營銷口徑上看，所謂的30萬上車“龍崗中心城78平三房”，實際為部分項目部分樓棟的優惠政策，在備案價基礎上，總價減免60萬元。

以78平方米戶型、總價308萬為觀察計算，首付為92.4萬元，優惠期間僅需支付款項32.4萬元，剩余首付款項由開發商承擔或購房者支付後優惠的60萬通過第三方流轉返回，最後按揭貸款約210萬元上下。

因此，該項優惠一經推出便引起了市場廣泛關注。不僅僅是“減免60萬首付”的開發商大額讓利，更重要是30萬首付即可完成用“惠州首付”在深圳購置房産。

根據換算，若是30萬元首付實際落地的話，相當于在總價基礎上打了8折，最低均價由3.71萬平方米降至3.17萬每平方米。

觀點新媒體了解到，在2月16日優惠活動發出後，項目到訪便已經排起長龍，甚至由于害怕排隊人數過多導致踩踏事件的出現，還在周末（本月18-19日）暫停中介人員帶看。

據帶看置業顧問介紹，在衆多優惠噱頭之下，已購買的老業主已然坐立難安，在現場進行維權，形成了一邊排隊看房，一邊業主維權的景象。

短時間通過首付營銷獲得巨大熱度的缙悅花園項目，自然引起了有關部門的介入調查，随後便是意料之内的“道歉”退場。

根據項目官方聲明通告，近期項目出現“龍崗一項目首付30萬”、“開發商送60萬”等信息被大量傳播，繫渠道部分經紀人錯誤解讀，由于自身管理疏忽導致對于折扣的理解出現較大偏差，将對已交誠意金的8批客戶做無條件退款處理。

截至目前，深圳市龍崗區住建局就該項目擾亂市場行為，已經按照規定查處。

實際上，在缙悅花園項目優惠促銷中，為購房者提供首付融資渠道、變相墊付首付等行為已經是在市場規則底線中來回試探，圍繞首付進行花式營銷，博取流量關注也非首次。

故技重施

據觀點新媒體觀察，缙悅花園在去年8月就因“0首付”、“首付分期”等營銷行為被住建局約談叫停。

觀點新媒體了解到，缙悅花園分别在去年3月29日和7月21日取得預售預售許可證。在去年首次取證後的三個月，就放出了“首付減免30萬元”以及“0首付”的促銷推廣，7月繼續圍繞首付做宣傳，市場消息指該項目彼時能夠免息墊付兩成首付。

同年8月的“零首付”噱頭則是賺足了第一波吆喝，根據項目“零首付”方案顯示，購房者僅需支付定金10萬元，再由第三方提供的免息借款100萬作為首付，100萬借款可分期60個月，期間免息。

只不過缙悅花園的營銷算盤還未打響，旗下合計522套住宅及48套商業的房源便遭到深圳住建局的“區局鎖定”。根據狀态解釋，“區局鎖定”指房屋處于限制狀态或開發商存在違規行為，導致售房繫統被區局鎖定。

房源突然全部“被鎖”不久後，信城缙悅花園于官方公衆号發布聲明稱，市場上有通過網絡等渠道發布關于項目首付分期等不實信息誤導購房者，並指出其在銷售過程中不會有關于首付分期等不實行為。

《嚴正聲明》發布的第二天，深圳市房地産中介協會發布關于警惕“零首付”購房風險的鄭重提示的公告，其中同樣指出了推出的“零首付購三房”活動已被叫停，且推出“0首付”的住宅新盤房源均已被鎖定。

有業内人士向觀點新媒體表示，“低首付”甚至“0首付”、“分期首付”促銷是如今深圳不少滞銷樓盤的慣用手短，項目推出了低首付優惠發酵後，開發商便會跳出“辟謠”，甩鍋給中介及銷售端。項目博得流量的同時，房源熱度上來從而帶動去化，承諾的低首付活動仍可在灰色地帶操作。

透析缙悅花園兩次圍繞首付開展營銷背後的原因，一方面的确為受困樓市行情疲弱，項目銷售滞緩，開發商資金壓力陡增；另一方面也跟項目自身區位窘況相關。

缙悅花園雖處于龍崗中心區闆塊，但也已經臨近東莞界，附近為工業園區，居住環境較差、相關配套距離較遠。此外，深圳去年熱銷樓盤同一共性“價格倒挂”，該項目也沒有優勢。

根據深圳市房地産信息平台數據，截至2月20日，缙悅花園去年3月取得預售的1棟一、二、三單元累計522套住宅已完成去化395套，去化率75.67%；而7月份取證的項目2、3、4棟累計490套住宅僅銷售18套。

兩次因低首付營銷而引發風波的缙悅花園，背後開發商信城集團困在了低首付的去化道路中。據觀察，該公司高管均曾任職萬科，另外中國信達（香港）控股有限公司還持有37%的股權。