解局 | 首開回復函中的房企虧損共性與個性

觀點網 近期，因發布年度業績預告而收到交易所“監管工作函”的房地産企業不在少數，首開股份于2月17日也回復了上交所出具的監管工作函。

首開股份之所以收到監管函，除了業績大幅下滑外，發生自2001年上市以來首次年度虧損或許是主要原因。

據首開股份披露，預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，将出現虧損。同時，預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨利潤為-30億元到-35億元。

在回復中，可以看到房企們業績虧損的不少共同點：因新冠疫情反復影響和房地産領域需求收縮；房地産市場持續下行，房價及成交規模下降；計提存貨跌價準備的金額較大；為加快資金回流，下調銷售價格……

共性之外，也有首開股份自身的特點，包括2022年結轉項目多集中在北京地區，占比達到60%；第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，導致第四季度合並報表歸母淨利潤為負；房屋結利項目主要集中在2018年至2020年市場高點時期的高溢價地塊。

業績之外，降債是房企向外界傳遞的正面信号。

首開股份就強調，于報告期末的帶息負債規模較2022年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

首次虧損

查閱回復函，首開股份2022年預計營業收入約為500億元，同比減少175億元。該公司就此解釋稱：“2019年營業收入為476億元；2020年營業收入為442億元；2021年因杭州、蘇州、福州地區部分項目實現集中交房，實現收入結轉，營業收入為幾年來的歷史高位，達到678億元；2022年預計營業收入約為500億元，但相較2019、2020年度，仍處于合理區間内，並未出現大幅波動。”

去年營收大減還與京外集中交房減少有關。

首開股份表示，公司2022年營業收入與2021年營業收入大多數來自不同的開發項目，結構性變化明顯。

“2022年預計營業收入較2021年營業收入減少175億元，其中北京地區較上年增加31億元、京外地區較上年減少206億元，減少額主要來自于京外集中交房項目的減少。2021年，京外項目營業收入占到總營業收入的60%，2022年，京外項目營業收入階段性大幅減少，占到總營業收入的40%，與2021年營業收入區域構成基本相反。”

事實上，影響交付的主要原因還是竣工面積下降。據了解，該公司2022年計劃竣工530萬平方米，實際竣工面積只有492萬平方米，相比2021年的680萬平方米下滑28%，結算收入下滑26%，從而對結利造成較大影響。

交付縮減背景下，收入減少、淨利虧損難以避免。

不過2022年度業績錄得虧損對于房企而言已不是新鮮事情，據統計，截至2月17日披露了年度業績預告的67家A股上市房企中，多達38家預期出現業績虧損。

相比荣盛發展、藍光發展等虧損大戶，首開股份只是小巫見大巫。

首開股份預計，2022年度實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，将出現虧損；預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨利潤為-30億元到-35億元。

這是首開股份自2001年上市以來的首次年度虧損。

對比第三季度報告可以發現，首開股份前三季度歸母淨利潤虧損5.70億元，與2022年全年歸母淨利潤金額差異較大，且公司扣非後歸母淨利潤出現大額虧損。

對此，首開股份回復上交所表示，公司預計2022年第四季度歸母公司淨利潤-4.3到-9.3億元。原因為第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，雖然産生的毛利額、淨利潤尚可，但由于權益占比不高，對合並口徑歸母淨利潤的貢獻不足，同時第四季度三項費用剛性支出，導致合並報表歸母淨利潤為負。

首開股份的合作開發模式一向為業界所熟知，觀點新媒體此前報道顯示，2020年，首開股份共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發的方式。2021年，首開股份一共拿下10宗地塊，其中除房山長陽鎮共有産權房宅地為獨自中標競得外，剩余9宗均為聯合開發。

截至目前，首開的合作對象已達30多家。觀察這些合作方，主要包含兩類房企，一類是龍湖、華潤、金茂、中海、旭輝等頭部房企，另外一類則主要是住總、建工、金隅等北京本土企業。

另一方面，該公司2022年第四季度實現多項目交付並結轉收入，但房屋銷售毛利率僅為15.69%，相比第三季度偏低23.34%，減少了7.65個百分點。

毛利率逐年走低已是行業趨勢，但于首開股份而言，還與高價地脫不開關繫。

首開股份回復問詢函表示，2022年項目毛利率下降有兩方面主要原因，一方面房屋實際銷售價格不及拿地時預期售價，另一方面本期結利項目獲取土地主要集中在地産市場高點時期的高溢價地塊，土地成本偏高。

據統計，2021年該公司結算項目中，部分項目拿地較早，土地成本占收入比例（地貨比）為33.74%，相比2022年主要結利項目（占結利收入的90%）綜合土地成本占收入比例（地貨比）高達53.04%，建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。

當前房地産調整還在持續，消費者信心恢復尚待時日，預計未來房地産銷售價格出現普漲上漲的可能性不大，但對于毛利率未來的趨勢，首開股份仍持樂觀态度，認為随着疫情對經濟影響的緩解，行業政策的逐步調整，房屋成交面積及銷售價格可能緩慢恢復，公司将積極根據市場變化調整銷售策略，促進毛利率的提升。

降債百億

近幾年，随着行情低迷，計提存貨跌價準備也成為常态。

首開股份表示，報告期内公司預計計提存貨跌價準備6-8億元，主要是對廈門九珑岸項目計提準備4億元。

廈門九珑岸項目位于廈門市同安區，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，總建築面積10.8萬平方米，其中地上計容面積7.5萬平方米，樓面地價近3萬元每平方米。

項目2018年三季度開工，2022年下半年竣工，現處于現房銷售階段。受經濟環境影響，廈門新房售價最近兩年出現持續下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調了銷售價格。按照目前預計售價測算，本年需計提存貨跌價準備4億元。

“報告期内，公司聯合營企業毛利潤偏低，結利虧損和計提減值預計全年給公司帶來虧損額13-16億元。”首開股份在回復函中表示。

就當前而言，業績表現還需時日修復，降債成為房企的主任務之一，也是房企向外界傳遞積極信号的指標之一。

為此，首開股份在年度業績預告中着重提及，去年末帶息負債規模較2022年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

觀點新媒體查閱首開股份2021年度報告了解，2021年負債合計約2472.91億元，較上年減少163.76億元，2022年中期減至2439.3億元。

總負債減少的同時，首開股份有息負債也有明顯減少。

據彼時公告顯示，2021年度累計新增融資約414.30億元，其中開發貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計劃35億元，發債規模201.94億元。累計歸還到期有息負債約523.86億元，減少帶息負債規模109.56億元。

現金短債比指標也持續達標，2021年末，該公司資産負債率為78.68%，較上期的80.42%減少1.74個百分點。于2022年6月30日，其資産負債率降至78.35%。

于2021年末，該公司剔除預收賬款後的資産負債率為73.60%，淨負債率為147.45%，現金短債比為1.22倍。于2022年中，除預收賬款後的資産負債率為72.18%，淨負債率為145.21%，現金短債比為1.43倍。

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