領盛投資接手上海黃興大樓 朗詩存量投資的退出通道

觀點網 去年10月，朗詩綠色管理發布公告稱，拟出售上海市楊浦區黃興路18号的上海黃興大樓，當初給出理由是鞏固現金流。

現今，上海黃興大樓終于被售出，買方的身份也浮出水面。

近日，據高力國際披露，其成功協助促成了黃興大樓項目的交易，使得朗詩青杉資本（Green Fir Capital）順利退出，也幫助領盛投資管理（LaSalle Investment Management）在長租公寓市場再下一城。

從去年10月至今，整個過程並不算漫長，交易也相對順利。對此，高力國際的華東區經理也向觀點新媒體表示，“雖然有不少競争者，不過從一開始就選定了買方”。

至于本次交易資金方面的細節，高力國際方面並沒有回應，而據去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項代價約為1.02億元，預計錄得5646.7萬元虧損。

值得一提的是，無論是領盛投資管理，還是朗詩青杉資本，通過歷年來的積累，均證明了它們的資産管理能力。

接手前景

2022年10月24日，朗詩綠色管理的間接全資附屬公司上海朗緒企業管理咨詢作為賣方與買方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.訂立協議，賣方有條件同意出售而買方有條件同意購買目標公司上海朗松實業100%股權。

公告顯示，目標公司上海朗松實業有限公司的主要業務為出租自有物業，該物業便為上海楊浦區黃興大樓，物業以商業及辦公為主，建築面積11427.24平方米，樓層數目為地上22層，地下兩層。

按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經審核的資産淨值為1.1429億元，資産總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民币2.53億元；于交付日期11月7日的預估負債淨額為1.505億元。

地理位置方面，黃興大樓位于上海市楊浦區内環邊，直通地鐵12号線甯國路站，臨近楊浦濱江和五角場商圈，可謂得天獨厚。此外，項目擁有獨立庭院及入口，物業建築參數和平面布局也使其呈現出多樣性。

據高力國際披露，領盛投資管理收購黃興大樓後将其着力改造成長租公寓。而對于類似的地産投資管理項目，領盛投資很早便駕輕就熟。

2022年2月15日，領盛投資管理與嘉正資本旗下基金聯合成立的合資企業新加坡Dragon Peak Pte Ltd完成對新加坡中央商務區絲絲街140号太平大廈（PIL Building）的收購。該大廈高17層，占地面積為1,815平方米（約合19,539平方英尺）。

太平大廈坐落于新加坡中央商務區黃金地段，地理位置優越。Dragon Peak将對該大廈重建成為綠色建築標志白金認證(Green Mark Platinum Certification)的甲級寫字樓。

同年8月29日，領盛投資管理與亞洲住宅租務品牌WEAVE LIVING合作成立合營企業，以2.75億港元收購位于香港優越住宅地段半山羅便臣道的全幢住宅物業。WEAVE LIVING計劃将該物業改造成集團旗下目前最高級的項目，提升至提供25個設備齊全的兩房住宅單位。

作為仲量聯行集團的獨立子公司，領盛投資管理一直走在房地産投資平台的前列。截至2021年第四季度，領盛投資管理在全球管理約730億美元的全球私募基金、債權和公共房地産領域的投資項目。

退出考量

相關資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯合産權交易所向中國太平洋人壽保險購得的，彼時代價為3.12億元，如按1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價差不多是打了3折。

即便是巨虧，朗詩依舊要出售黃興大樓，一方面或是聚焦力量向輕資産方向轉型，轉為代建股；另一方面則是，上海朗松實業經營不善。

轉型方面的例子包括，2022年8月26日，朗詩綠色管理宣布，将出售上海融懋50%股權予陽光保險集團旗下的兩家公司，交易對價約為1.38億元。出售完成後，上海融懋的全部股權均歸屬于陽光保險。

截至2022年6月30日，上海融懋淨資産約為8.97億元，50%股權對應價值4.485億元，1.38億元的售價同樣是打了3折。關于出售理由，朗詩表示，收取租金收入不符合公司的業務模式，将通過出售專注于輕資産。

而此次出售黃興大樓，除了可以配合朗詩轉型需求外，或許還由于青衫資本看到了項目並不适合繼續投資。

朗詩青杉資本，為朗詩集團旗下聚焦存量資産的房地産基金平台，自2012年成立以來，在資産管理上，從募資、投資到定位、改造、運營等全流程管理，再到最終的退出，朗詩青杉資本已形成地産基金“募投管退”的業務邏輯。

觀點新媒體查閱數據了解，2021年黃興大樓已出現大幅虧損，稅後虧損額258.9萬元。此外，項目公司上海朗松實業還有1.8億元的現有貸款，以及向關聯方借的8874萬元借款，兩筆均不是股東貸款。

不能為投資者提供好回報的項目，也就不值得朗詩和青杉資本繼續花費心力了。

因此，朗詩綠色管理彼時才在公告中表示，現階段以市價出售該物業将有助鞏固現金流量，進一步增強應對行業及周期性風險的能力。

事實上，朗詩青衫資本在挖掘資産價值方面早就證明了它的價值。2022年5月，朗詩青杉資本完成無錫太湖嘉匯廣場項目的收購事項；9月，收購無錫朗詩芳華居ALPC項目，該項目成為城市更新項目中的典型案例。