信達的糾葛 北京以太廣場五折流拍誰來接盤？

觀點網 近幾年來，随着房地産行業下行，開發商愈來愈無暇顧及樓盤的建造，也就有了爛尾樓的出現，即使北京也不例外。

1月11日，據阿里法拍平台顯示，中國信達（香港）資産管理有限公司對CBD Aether Center Ltd.的債權已流拍，此次拍賣起價為19億元。

該債權項下主要包括CBD Aether的100%的股權質押以及Aether Limited 51%股權質押，其中香港以太主要資産為北京以太物業開發有限公司100%股權（香港以太實際持有80%權益），北京以太的主要資産為北京市朝陽區景華南街與金桐東路交匯處的北京以太廣場在建工程項目。

相關資料顯示，北京以太廣場項目于2002年立項，直到2012年才正式開工建設，此後便間歇式停工，直到1月4日被挂牌拍賣。

資産底色

據了解，北京以太廣場地處北京市朝陽區光華路7号，位于北京CBD核心區域，項目總建築面積達198000平方米，包括一棟19層、兩棟地上20層綜合樓甲級寫字樓和一個優質購物中心。

整體構造上，北京以太廣場是集辦公寫字樓、商場、娛樂服務于一體的大型綜合性建築群體。

具體來看，地上設A、B、C三座高檔寫字樓，A、B座16層C座19層，相互之間設多層裙房相連。

地下四層(車庫及機器設備用房)為人防層，層高3.6-6.0米。裙房部分功能為商業辦公、機電設備用房、停車庫等。

無論是區域位置還是自身配置，北京以太廣場都占據了一些優勢，只不過開發不給力，還未等來封頂就被抵押拍賣了。

不同于中弘大廈、佳兆業廣場等爛尾樓的“顯赫聲名”，北京以太廣場未受到太多關注，就連本次流拍也鮮有人提及。然而，它背後的投資方卻不一般。

明面上看，北京以太廣場項目持有人為北京以太物業開發有限公司。據企查查顯示，北京以太物業開發有限公司曾屬于吉寶置業中國，其在2018年退出該項目。

吉寶置業中國為亞洲領先的房地産開發商之一——新加坡吉寶置業旗下負責中國房地産業務的子公司。2021年6月8日吉寶置業中國總裁李紹強曾表示，公司未來将減少傳統住宅的開發，加大對商業地産的投資，尤其是打造未來的“智慧辦公樓”。

從商業的角度，北京以太廣場項目符合吉寶置業的設想。此後，吉寶置業還對外發布了在上海開發的首個商辦綜合體項目——吉寶靜安中心，該項目預計今年正式交付運營。

截至2022年6月30日，吉寶置業母公司吉寶企業上半年實現淨利4億9800萬新元，同比增加66%。而城市發展業務淨利為1億6800萬新元，低于上年同期，主要由于中國項目的貢獻減少，以及投資物業的公允價值收益下降。

誰來接盤？

本次拍賣的債權，基于信達香港與CBD Aether于2018年5月簽訂的繫列貸款文件而産生。

根據貸款協議，信達香港向CBD Aether合計出借貸款本金31551.5萬美元。

截至本次轉讓基準日2022年9月30日，標的債權本息合計53364.21萬美元（約人民币37.89億元），其中本金31551.50萬美元，利息及罰息合計21812.71萬美元。

此外，信達香港享有標的債權的附屬權利，包括CBD Aether持有的香港以太51%股權提供的質押擔保；CBD Aether唯一股東即注冊于開曼群島的Wealth CBD Aman Ltd.，以其持有的CBD Aether100%股權提供質押擔保。

2018年7月，CBD Aether将持有的香港以太16,702,500股份質押給信達香港，作為標的債權的擔保。信達香港于2021年9月向香港高等法院取得認可令準許，受讓CBD Aether持有的香港以太16,702,500股份的法律所有權，直至CBD Aether清償標的債權。

香港以太已于2021年6月7日根據香港法律進入清盤程序。

如果受保障債務已被無條件且不可撤銷地全部清償，則CBD Aether基于其贖回權可要求信達香港解除質押，向CBD Aether返還該等香港以太股份。

不過現在來看，CBD Aether贖回香港以太股份似乎是不太可能了。

另外，相比于37.89億元本息，本次拍賣起拍價19億元近似于折讓50%，只是依舊沒有競買人報名。

至于信達香港，為中國信達子公司。作為四大AMC之一，中國信達不良資産處置的營收和利潤一直領先于其他三家。

有關數據顯示，中國信達新增收購規模由2021年上半年的217.51億元上升至2022年上半年的258.04億元；處置規模同比基本持平，2021年上半年和2022年上半年分别為203.74億元和203.72億元。

即便有了中國信達的加持，北京以太廣場項目仍難于找到接盤方。一方面是自身有很多類似處置項目，另一方面則是市場活力有限。

2022年全年，北京寫字樓市場新增供應達42.4萬平方米，較2021年下降32%；全市寫字樓市場淨吸納量僅為約17.29萬平方米，其中，五大核心商圈僅占了3815平方米，同比分别下降79%和99%。