中報觀察 | 金融街的自我調整

观点网

2022-08-19 22:54

  • 總的來說,金融街平衡資金、發揮融資優勢,有其自我調整。

    觀點網 金融街8月19日披露中報,營收、淨利增幅超90%,扣非淨利增幅達170%,盈利數據亮眼。

    但其中僅僅是麗思卡爾頓酒店的出售就貢獻了淨利近7成,淨利潤中剩余的3成才能客觀呈現金融街的盈利能力。

    事實是,周期之下金融街盈利能力顯著下滑。銷售面積和簽約額同比下降均在5成左右,銷售商品提供勞務獲得的現金流入減半,從約129.0億元減少到63.8億元。

    金融街在出售非核心資産與投資優質項目中做出平衡,賣酒店後投地塊。在經營上更注意成本支出,並借助融資優勢保障資金安全、降低負債率。總的來說,金融街有其自我調整。

    周期下的騰挪

    金融街中報呈現出亮眼的盈利增幅,營業收入106.04億元,同比增長93.8%;歸屬于上市公司股東的淨利潤11.49億元,同比增長90.2%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.84億元,同比增長170.1%。

    其中一筆酒店資産的出售則貢獻了淨利近7成,只有3成淨利潤能客觀呈現金融街的盈利能力。據中報顯示,2022年3月31日,金融街以約10.8億元的交易對價,将麗思卡爾頓酒店出售給母公司北京金融街投資(集團)有限公司,出售為公司貢獻淨利潤7.8億元,占淨利潤的比重約68%。

    周期之下,去化數據不客氣地指向現階段下滑的盈利能力。中報顯示,金融街2022年上半年,實現銷售面積50.2萬平米、銷售簽約額116.7億元。而2021年同期,銷售面積112.2萬平米,銷售金額215.1億元。銷售面積和簽約額同比下降均在5成左右。

    不過,銷售下滑並非金融街的“特權”,根據國家統計局數據,2022年上半年,全國商品房銷售面積為6.9億平米,同比下降22.2%;全國商品房銷售金額為6.6萬億元,同比下降28.9%。

    金融街披露,期内,公司房産開發業務毛利率約為15.2%,較去年同期下降約8.0%,其中住宅産品毛利率僅為13.6%;商務産品毛利率為25.3%。

    現階段盈利能力的下滑很直接地體現在貨币資金和經營活動現金流上,中報解釋稱,因銷售不及預期,貨币資金從178.5億元減少到123.4億元,銷售商品提供勞務獲得的現金流入從約129.0億元減少到63.8億元。

    金融街處理非核心資産的同時亦在投資項目。出售麗思卡爾頓酒店後的一周,北京産權交易所公示,金融街、津濱發展分别以持股34%、32%比例增資入股中海位于天津紅橋區鈴铛閣地塊,土地總價34.66億元,土地面積6.67萬平米,金融街入資12.5億元。

    該地塊商業、教育配套豐富,交通便利。據機構數據顯示,天津紅橋區房價平均月2.4萬元每平米,而鈴铛閣地塊周圍的高端改善盤房價為4.5萬元每平米,二手房成交均價在3.1萬至3.4萬元每平米。

    資金調整與融資優勢

    報告中,金融街表示把資金安全和業務穩健擺在首位。加強現金管理,促去化。其中包括:

    持續開展整體資金調度,統籌大額資金收支關繫,合理安排工程成本支出;持續推進項目銷售去化,盤活存量資産,加強資金回籠;通過發行公司債和中期票據以及金融機構借款,為公司募集期限合理、成本較低的資金,調整有息負債期限結構。

    現金流量表上,經營、投資、籌資三項現金流淨額均為負,分别為-19.7億元、-12.3億元、-23.0億元,除了籌資現金流淨額同比增幅42.3%,經營和投資的現金流淨額同比降幅在150%左右。目前看來仍是只出不進。

    金融街解釋稱,報告期内,經營性活動現金流淨額變化主要因疫情影響銷售不及預期。投資現金流量淨額變化主要出于,去年同期公司根據與中國平安人壽保險股份有限公司簽署的金豐萬晟置業有限公司股權及債權轉讓協議收到相應價款,本報告期無相關事項;二是收購項目支出較去年同期增加。 

    而籌資活動産生的現金流量淨額有增幅主要是公司根據資金計劃和安排,合理控制有息負債規模,償還借款較去年同期減少。

    盡管如此,一些經營方面的資金調整在細節上仍可見。例如在節省經營支出方面,經營活動現金流出從去年同期約133.6億元減少到99.6億元。在工程成本的支出方面,從中報顯示的應付賬款一欄,地價款未變,但工程款由去年年末的93.0億元下降到70.4億元,貨款則從4764.7萬元幾乎減半。

    投資者戲稱為“金姐”的金融街,背靠北京西城區國資委,融資渠道暢通,2022年面向專業投資者發了共3期5個品種公司債,1筆中票,平均票利僅為3.36%,仍有融資優勢。中報顯示,金融街完成三期供應鍊ABS發行,每期發行利率均處于行業較低水平,改善公司經營活動現金流。

    處于“橙檔”的金融街上半年負債率有所下降。中報顯示,于2022年6月30日,金融街的資産負債率為71.64%,較2021年12月31日的資産負債率74.15%下降2.51個百分點。

    撰文:郭雅倩    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    地産

    業績

    金融街