潘子翔與觀點面對面：轉型後的凱德，“Seize the day！”

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 這是潘子翔執掌凱德投資（中國）的第二年。

在凱德歷任多個重要管理職務，到如今的凱德投資（中國）首席執行官，每肩負起一個新的角色，就意味着潘子翔要比以往更加忙碌，但即便如此，他依舊樂此不疲。

與潘子翔的訪談安排在六月最後一個早晨，受疫情阻滞，唯有通過互聯網訊号來交流。

自2003年開始跟進中國項目，2012年起常駐中國，潘子翔表示：“印象最深刻的，還是這次親身經歷了上海的疫情。”

2022年3月，疫情反撲上海，城市進入封控階段，居家隔離成為常态。有人抱怨，有人感傷，但也有人采取截然不同的态度。

“我的腦子里就一個概念，不要把它當作是一個壞事情，往好的方向想，不能出去，那就多運動吧，45天時間我瘦了12斤，身體也比較健康了。”

“業務方面，跟很多企業一樣，肯定受到了很大影響。但有了之前武漢的經驗，我們從一開始就着手做長期準備，把租戶放在首位。這次也苦了我們的員工，為了維護好物業，很多員工就地住在項目上。總的來說，這次我們還是抱着正面的态度，相信市場很快就會恢復。”

樂觀和積極是潘子翔一貫的風格，他總能看到事情背後潛藏的機遇。在他的觀念中，對待任何一件事情，首先不要只想着困難，換個角度看有什麼機會，然後努力從中創造價值。

人是這樣，企業更是如此。

“信心不變，更要保持韌性”

2021年以來，中國房地産發生了翻天覆地的變化，行業遭遇了前所未有的調整，爆雷、違約、躺平成了這個時期最刺眼的關鍵詞。

進入2022年，房地産“救市潮”在全國鋪開，截至六月末，各地區出台的“托底”政策多達500余次，但市場依舊艱難。

面對行業的巨大變革與不确定性，潘子翔表示，盡管“黃金時代”已經過去，但這個行業還是很重要的，始終是一個重要的經濟支撐。不過行業的增長模式會改變，增速、利潤率肯定有變化，這是跟周期挂鈎的，沒有一個趨勢是永遠往一個方向的。從長遠視角看，這個調整也是必要的。

問及未來投資計劃，他給出了堅定的答案，“凱德一直是看長線的，堅持長期主義的投資觀，我們對中國仍然充滿信心。”

不過他亦強調，企業要順應時代去調整自己，畢竟，“任何一個行業都是有周期的，無論是政策角度還是突然間殺出一個黑天鵝。以前做計劃都是五年，現在基本上每三年市場就會發生變化。企業最重要的就是保持韌性，必須要随機應變。”

在市場信心普遍缺失的當下，潘子翔卻看到了不一樣的機會。在他看來，在這一輪的市場調整下，有很多吸引人的投資機會，這是一個非常特殊的窗口期，凱德要抓住這個機會。

“Carpe Diem！”

潘子翔解釋：“簡單講就是Seize the day。做好準備，一定要抓住機遇，這是我從小到大的一種人生的理念。”

言語間，他微微點頭，目光堅毅而自信。

“帶領凱德中國往前走，我個人的信念就是一定要seize the day，因為這個窗口期非常重要。”潘子翔再次強調。

的确，在我們的印象中，潘子翔是個樂于接受新鮮事物的人，他的思維活躍，行動能力也很強。比如近兩年NFT等新概念火熱，他曾跟兒女說：“如果再搞不懂NFT、元宇宙，就要落伍了。”

“懂中國，是凱德最大的優勢”

面對時代和市場的變化，凱德也在改變，轉型輕資産。

“凱德去年3月宣布重組，當初謀劃這個轉型，用了多長時間？”對于凱德始終快市場一步的前瞻性，我們也非常希望找到答案。

潘子翔告訴我們，轉型是凱德内部一直在揣摩和考量的事情。

“我們一直在思考，在業務發展順利的時候，就要考慮這個（成功）可持續嗎？如果不可持續，就要未雨綢缪，去思考其它可能性，然後在正确的時點，做出正确的反應或者調整，去年恰好是這個正确的時候。”

“一直以來，我們希望确保凱德不要成為柯達，不要突然間被市場淘汰。”

轉型後，凱德投資成為房地産投資管理公司，但外有一些國際巨頭，内有許多開發商轉向資管。凱德投資與它們的差異性和優勢在哪里？

“我們非常懂中國，這是凱德最大的優勢。”潘子翔如是說。

他解釋說，對于境外機構而言，凱德有屬地化優勢，非常懂中國，因為凱德紮紮實實地在中國深耕了近30年。很多時候境外投資人不了解中國，或者說缺乏客觀、正确的信息來源，而凱德能夠把中國市場的真實情況介紹給他們，加強他們對中國的信心。“我們扮演的這個渠道作用越來越重要。”

“凱德對他們來說，是一個懂中國、可信賴的合作夥伴。”

對境内同仁而言，凱德又有着典型的外企標簽，在運營管理、風險管理方面有一套嚴謹的體繫，不會太激進，追求長期可持續發展。

重組至今近一年，如果要給凱德的表現打個分，你會打多少分？

“我會打120分”， 潘子翔笑言。

潘子翔很健談，與他的對話如同打乒乓球一般，快發快回，他直率的回答也不時逗笑采訪間的人。

雖然是個玩笑，但從重組後的業務表現看，凱德無疑達成了其設定的目標。

“凱德投資去年9月20号上市，到現在短短的八九個月，股價上升了差不多30%，這就證明市場是認可我們轉型的。”

凱德投資上市後交出的首份财報表現亮眼，2021年實現稅後淨利潤13.5億新元，營運淨利潤為4.97億新元，同比增長12.2%，現金淨利較2020年增長了一倍，達到11.13億新元，收入同比增長15.6%，達到22.93億新元。

對此，潘子翔表示：“因為轉型給了我們正确的運營模式。”

據他介紹，凱德投資的業務模式，以費用收益業務和房地産投資業務為兩大核心平台，通過基金管理、旅宿管理和資本管理三大驅動力支持其規模增長。

“我們也引入了很多投資和基金管理方面的優秀人才的專家，去繼續追加和強化我們的能力，進一步擴大我們的基金管理業務。”

據觀點新媒體了解，凱德集團業務重組之後，形成凱德投資和凱德地産兩個實體，前者成為上市房地産投資管理公司，後者則私有化，成為凱德集團旗下的地産開發業務分支。

不過，即便劃分成為兩個公司，凱德仍然保持了“一個凱德”的打法。

潘子翔介紹到，CLI（凱德投資）和CLD（凱德地産）之間的協同效應是非常重要的。不管是人才、品牌共享，還是橫跨投資、運營及開發的專業能力、協同交易機會，兩個平台是優勢互補的。

“重要的是，凱德地産可以通過孵化資産儲備，為凱德投資構建資産管道，這也是一種很巧妙的閉環。通過凱德生态體繫，為不同階段的項目匹配不同的資本，能夠充分利用資本市場的力量，提高資本效率，規模當然也會随之做大。”

“醞釀新賽道，是順應發展趨勢”

重組後，集團也給潘子翔下達了一個“嚴峻”任務——三年内要将中國的資産管理規模（AUM）翻倍。

去年采訪時，他曾說，“這個目標很有挑戰性，但也不是不可能”。

今時今日，他似乎更有信心了：“我認為目標是可以完成的”。

因為中國市場為我們提供了很大的機遇，轉型給了我們正确的運營模式。凱德在中國二十多年的良好業績和品牌，在當前市場環境下尤為凸顯，境内外的投資人都非常相信我們。所以投資人信任我們，再加上我們的運營能力，将是很大的推動力。

“我覺得這三年會是一個很好的機遇期，凱德應該可以在中國市場有更大作為。”

談及城市布局和投資方向，潘子翔稱：“我們還是會繼續關注一線和準一線，特别是長三角、珠三角、環渤海這些大的區域。主打業務方面其實也是沒有變的。主要是商業地産，再加上19年新增的産業園區。當下更需要在主打賽道把握機會，把我們的資管優勢體現出來。”

“但是回到風險管理，如果我們不做改變，不去醞釀、追加新的賽道，這會是一個錯誤的策略。我們的投資方向都是順應發展趨勢的。”

事實上，随着中國經濟轉型，地産繁荣逐漸退潮，以智能制造、物聯網以及大數據等為代表的新經濟逐漸接棒房地産業，新經濟和新産業的投資成為當下熱點。

從2019年收購星橋騰飛，凱德便開始着眼新賽道。2021年在中國又陸續收購了數據中心及物流項目，並繼續增加對産業園區的投入。顯然，凱德對新經濟的投資在不斷加碼。

“目前我們在中國的新經濟資産規模差不多有30億新元，我們的目標是在接下來2-3年做到50億新元。”

“如果足夠幸運的話，我也希望未來可以在再生能源領域有一定的投入。”不難看出，潘子翔已經把目光放到了更遠。

“可持續發展表現最終會體現在企業價值上”

借由再生能源投資，采訪話題也随之切入日益火熱的ESG投資，以及凱德的ESG實踐。

據了解，凱德于2020年發布了《2030可持續發展總體規劃》，今年5月，凱德投資宣布承諾到2050年實現淨零排放。

在潘子翔看來，“ESG已經成為衡量企業價值的一個重要因素。在凱德，我們把可持續發展作為所有業務的核心，在這方面已經有20年的行動和實踐。”

資料顯示，凱德自2000年起每年發布全球可持續發展報告，2007年制定了《可持續建築指南》，将ESG目標嵌入整個房地産生命周期。2021年，凱德實施了内部碳價格，以量化新投資的氣候相關風險和機會，還首創了專有的可持續發展回報指標，衡量ESG所創造的價值。

潘子翔坦言，“達成我們的2030、2050可持續發展目標其實是不容易的，需要很多的努力。但是我們有信心、也有決心去實現。這也是企業對社會的一種責任。”

正是憑借良好的可持續發展表現，凱德連續多年入選“全球最佳可持續發展企業百強指數”、 “道瓊斯可持續發展全球指數”、GRESB等全球知名指數。

“投資人和資本市場給予凱德的積極反應，當然首先有好的業績表現，同時我們在ESG方面的努力也得到了認可，是一個綜合評價。”

對于凱德的未來，不論是業務還是可持續發展，潘子翔總結說，“做正确的選擇，付出全部的努力。”

潘子翔是我們的老友，雖然隔着屏幕卻沒有任何距離感，他始終精神飽滿，從話語間，我們能明顯感受到他的自信，以及他對世界的謙和。

對市場和行業，他總能一針見血洞察本質，切中要害。作為凱德投資在中國的掌舵人，他的想法、他的性格也在潛移默化地影響着企業的走向。

兩個多小時的采訪，讓我們在行業的低谷中感受到難得的信心，也更加期待凱德不一樣的能量與未來圖景。

以下為觀點新媒體對凱德投資（中國）首席執行官潘子翔先生的采訪實錄：

觀點新媒體：凱德在上海也有很多項目，受疫情影響大不大？

潘子翔：影響肯定是大的，上海是我們的大本營。我們在中國有9個來福士，上海就有3個，疫情期間基本上所有商場都關閉了。

不過這一次我們在心理上是做好準備的。一方面，有了2020年武漢的經驗，我們還是把租戶放在第一位，從一開始就與租戶保持緊密溝通，給予扶持；另一方面，我們覺得市場還是會回彈的，我們對上海有信心，上海的市場基礎、消費能力都是毋庸置疑的。

這次真的是苦了我們的員工，為了維護好物業，很多員工就地住在項目上，付出了很多。

總體來說，雖然有影響，但我們抱着正面的态度，該克服的克服、該安排的安排、該扶持的扶持。随着解封，現在各方面已經逐漸在恢復了。

如果回想在中國的經歷，印象最深刻的還是親身經歷了上海的疫情。我個人有很大的感觸，腦子里就一個概念，不要把它當作是一個壞事情，往好的方面想，不能出去，那就運動吧，45天時間我瘦了12斤，身體也比較健康了。

觀點新媒體：自2021年以來，中國房地産發生了翻天覆地的變化，行業遭遇了前所未有的調整，您對行業未來如何看？凱德是否受到影響？對中國市場的投資策略是否發生變化？

潘子翔：房地産不管是對中國的GDP貢獻三分之一還是四分之一，基本上是一個不可忽視的闆塊，始終會是一個重要的經濟支撐，它不會消失。未來土地還是要開發、資産老舊了還是要改造更新、商業還是要不斷創新去滿足消費者的需求。

行業改變的是增長模式，整個行業的增速、利潤率肯定有變化，這個跟周期挂鈎的。經歷了黃金10年，沒有一個趨勢是永遠往一個方向的，都會有變動。

任何一個行業都是有周期的，無論是政策角度還是突然間殺出一個黑天鵝，企業最重要的就是保持韌性，必須要随機應變。而且現在周期變化加快了，以前做計劃五年一個周期，現在不行了，三年可能就會發生新的變化。

如果以長遠的視角來看，這是一個必須的調整。我認為對這個調整期的持續，大家要有心理準備，也要有耐心。另一方面，在這一輪調整中，我們看到許多吸引人的投資機會，這是一個非常特殊的窗口期，我們要抓住這個機會。

帶領凱德中國往前走，還是回到我個人的一個理念，Carpe diem，簡單來說就是“seize the day”，一定要抓住機遇，因為這個窗口期非常重要。

我們還是繼續看好中國市場，不僅要繼續投資，而且要加快投資。

觀點新媒體：去年凱德集團進行了業務重組，形成凱德投資和凱德地産兩個實體。重組後，兩家公司的業務模式和運營情況如何？

潘子翔：我們重組之後還是保持“一個凱德”的打法。

開發業務的周期是比較長的，真正做一個好的項目可能要很多年，所以需要有耐心的資本，最恰當的模式就是私有化。凱德地産（CLD）就代表了長線投資、有耐心的資本。

凱德投資(CLI)則致力于成為國際化的房地産投資管理公司。凱德投資是輕資産模式，有費用收益業務和房地産投資業務兩大平台，通過基金管理、旅宿管理和資本管理三個驅動力實現增長。

凱德有資管能力，要繼續去追加、擴大基金管理業務，這是我們接下來幾年必須要去做的。我們也引入了很多投資和基金管理方面的優秀人才和專家，來進一步增強這方面的能力。

CLI和CLD的協同效應是非常重要的，不管是人才，品牌共享、跨領域的綜合能力、協同交易的機會，兩個平台的優勢是互補的。

重要的是，凱德地産可以構建資産管道給到凱德投資，這也是一種很巧妙的閉環。前端是CLD，後端是CLI，CLD怎麼扶持CLI，CLI怎麼給到CLD一個很好的退出，這些都是相輔相成的。這個閉環就體現了房地産如何利用資本市場的力量，把效率提上去，規模當然也會上去。

這種協同合作模式已經在我們的業務上得到了很好的體現。重組之後，我們在上海、昆山、武漢、成都、蘇州、廣州等地都拿了項目，很多都是CLI和CLD一起合作的。

觀點新媒體：當初謀劃這個轉型，用了多長時間？

潘子翔：轉型是我們内部一直在談，在揣摩，在考量的事情。

我們一直在思考，在非常成功的時候，就要考慮這個（成功）可持續嗎？如果不可持續，就要未雨綢缪，就要去思考其它可能發生的事情，然後在正确的時候做出正确的反應或者調整，去年恰好是這個正确的時候。

一直以來，我們希望确保凱德不要成為柯達，不要突然間被市場淘汰。但轉型不容易，任何企業在任何時間做出轉型決定，都是要經歷一定痛苦的，但是我們認為是正确的。

觀點新媒體：重組到現在也有近一年時間，如果要給凱德的表現打個分，有多少分？

潘子翔：我會打120分。開個玩笑。

不過從一些客觀維度看，凱德投資從去年9月20号上市，到現在短短的七八個月，股價上升了差不多30%，這就證明市場認可我們的轉型。

觀點新媒體：凱德投資的優勢在哪里？

潘子翔：最近我在和董事局分享的時候，他們也問我怎麼看待凱德在中國的定位、我們生态繫中的的合夥人如何看待凱德，我的回答是：對于境外機構而言，我們有一個屬地化的關繫，非常懂中國，因為我們紮紮實實地在中國做了将近30年，有幾千号員工，能夠把中國市場的真實情況介紹給境外投資人，加強他們對中國的信心，這對他們是非常重要的。

對他們來說，我們是一個懂中國的、可信賴的合作夥伴。

境内同仁怎麼看我們呢？他們覺得我們是一個外資，在運營管理、風險管理方面有一套嚴格的體繫，不會太激進，是可持續發展的。

所以我們非常懂中國，這是凱德最大的優勢。

中國的市場規模擺在這里，所以很多境外機構還是會考慮投資中國。只是怎麼樣找到安全的渠道來參與中國的未來？我們所扮演的渠道角色越來越重要。

觀點新媒體：重組之後，凱德的投資重點在哪里？

潘子翔：凱德的運營模式改變了，但總的來說我們的投資布局和關注點其實沒有變。

從城市布局上看，10年、20年前企業都在下沉擴張，那時候凱德也有一些購物中心在二三線城市。之後我們基于對凱德自身優勢和競争力的分析，決定要回歸一線和準一線城市。未來我們還是會關注一線和準一線城市，特别是長三角、珠三角、環渤海這些大的區域。

我們的主打賽道其實也沒有變。這20多年來，凱德在中國主要做商業地産，再加上新增的産業園區，這些都是我們的主打業務。在當前這個窗口期，更需要在我們的主打賽道追加投資，把我們管理優勢體現出來。

但是又要回到風險管理，如果一直做商辦項目，不去醞釀、追加新的賽道，這會是一個錯誤的策略。我們的投資都是要順應發展趨勢的。

比如，中國在經濟轉型，這種背景下該做什麼呢？凱德這幾年一直在加重對新經濟的投入，2019年和星橋騰飛整合後進入産業園區，去年又新投資了物流和數據中心。

我們所關注的新經濟包括了産業園區、物流和數據中心，這些領域我們都會看機會追加投資。

觀點新媒體：您對于未來的物流地産市場怎麼看？

潘子翔：物流近幾年來成為全球的投資熱點，凱德也有投資。中國電商的發展，消費的增長，我們認為物流的前景是很好的。

相較于傳統房地産，物流現在的回報率還是比較高的。當然，在部分市場物流的資本化率也在下降，未來走向如何要看很多趨勢，但我覺得接下來兩到三年是沒問題的，因為需求很大，而且中國推出了新基建公募REITs, 也有比較順暢的退出通道。

未來做物流要做高標倉，向智能化和低碳化方向發展。

凱德雖然這兩年才開始做物流，但在全球範圍内的布局速度是很快的，不單是中國，凱德目前在新加坡、印度、馬來西亞、韓國、美國、英國、澳大利亞和日本都有物流項目，很快就建立了專業團隊。

所以我們在中國也可以借鑒其他國家物流團隊的經驗，包括在客戶和資源端，有一個國際化的網絡，能夠把一些境外客戶資源引入中國，幫助中國企業發展到海外，這也是凱德的一個優勢。

觀點新媒體：就新經濟資産方面，未來在這方面的投資份額是多少？是否會因此降低商業地産的投資比重？

潘子翔：目前我們在中國的新經濟資産規模差不多有30億新元，我們的目標是在2-3年内做到50億新元。

如果足夠幸運的話，也希望在若幹年後，我們可以在再生能源的闆塊有一定投入。這不僅是順應中國的趨勢，也是順應全球的趨勢。

商辦方面，首先要說，短期的困難不會改變長期的趨勢，現在大家面對的都是短期的震蕩，每個公司對這種新常态都有不同的策略。但從中長期來看，商業地産仍然是值得投資的闆塊。

觀點新媒體：提到再生能源，随着ESG投資熱潮興起，房企也紛紛加大了對ESG的重視，您如何看待這一趨勢？凱德在ESG方面進行了哪些探索和努力？

潘子翔：再生能源方面，我們已經看到了國際趨勢。中國在這方面也有很大的投入。而政府只能做一個開端，接下來還需要市場化，通過市場和資産的推動，助力政府在這方面做到應有的效果。

如果以前說ESG是錦上添花的話，現在就變成了必須之舉。現在全球的投資者日益關注ESG表現，也會納入他們投資決策當中。簡單來說，ESG已經是衡量企業價值的一個很重要的因素，中國企業現在也非常關注ESG。

凱德一直以來就把可持續發展作為我們工作的核心。在這方面我們有20年的實踐經驗。

凱德從2000年就開始發布可持續發展報告，自上而下推動，把ESG融入到投資、設計、開發、運營、再開發等各個環節，貫穿房地産整個生命周期。

2020年我們發布了2030年可持續發展總體規劃，今年5月宣布承諾到2050年實現淨零排放。這也體現了我們對社會的一種責任。其實實現這些目標是不容易的，要做很多努力，但是我們有決心。

觀點新媒體：公募REITs陸續釋出，除了新基建公募REITs，最近首批保障性租賃住房REITs正式落地，您認為接下來會推廣到商業不動産方面嗎？

潘子翔：肯定會出來，只是時間早晚的問題，我個人是很有信心的。

因為房地産這20年的快速增長，産出了大量的資産，主要就是住宅和商辦項目。從投資者的角度，投入後自持物業，都需要有一個方式可以把部分資源盤活，然後再投資。所以，REITs是一個很好的通道。

國内首先試點的是新基建，比如說物流、産業園區項目，第二輪是保障性租賃住房。往下走，應該會考慮商業地産。因為商業地産納入公募REITs，這個呼聲一直很高，應該說越來越高，市場上商業地産的存量規模巨大，需要去盤活。

對我們來說，C-REITs市場非常重要，因為回到我們的模式，凱德作為投資管理公司，基金管理是我們投資的一個重要引擎，不僅可以擴大基金管理規模，也會帶動費用收益增長。

我們希望C-REITs可以落地，有了私募，再加上公募，這樣我們在中國可以有新的打法。

觀點新媒體：重組之後，集團給您下達了一個任務：三年内要将凱德在中國的資産管理規模翻番，您現在怎麼看這個目標？

潘子翔：我認為這個目標是可以完成的。

因為中國為我們提供了很大的機遇，轉型給了我們正确的運營模式。凱德在中國20多年，一直保持了專業态度，致力于創造長期價值，我們的業績和品牌優勢在當前市場環境下尤為凸顯，受到投資人的信賴。

所以投資人信任我們，再加上凱德自身的運營能力，這兩個加起來，會是一個很大的推動力。

我覺得這三年會是一個很好的機遇，凱德在中國應該可以有更大作為。