攜手金地、鴻荣源 深圳龍華“巨無霸”舊改再添新玩家

觀點網 繼金地、鴻荣源相繼入局後，深圳龍華區舊改“四大巨無霸”之一深圳龍華商業中心項目北片區實施主體企業也揭開面紗。

2月23日，深圳市城市更新和土地整備局發布關于《龍華街道龍華商業中心城市更新單元北片區項目實施主體确認公示》，确認由深圳市鴻耀泰實業有限公司擔任項目實施主體，項目拆除用地面積5.46萬平方米。

據資料顯示，龍華街道龍華商業中心城市更新單元位于龍華街道人民路與建設路交匯處南側，更新單元用地面積34.62萬平方米，拆除用地面積34.33萬平方米，其中開發建設用地面積19.55萬平方米，規劃容積為161.51萬平方米，規劃容積率8.26。

值得注意的是，該更新單元整體規劃含北、中、東、南一、南二共五個片區，各個片區均整體實施。

其中，單元南一片區實施主體深圳市億年投資有限公司背後房企為金地集團，單元南二片區實施主體深圳市鴻龍達投資有限公司的大股東則為鴻荣源集團，單元東片區實施主體則為深圳市汕源新實業有限公司。

至此，深圳龍華商業中心城更單元整體規劃五個片區中，已有四個完成确認實施主體。

舊改往昔

提起深圳百萬方平米級别舊改項目，大部分人會想起南山白石洲舊改、羅湖蔡屋圍舊改及華潤大沖舊改等項目。

龍華區其實也有四大舊改，分别為中洲龍華商業中心、鴻荣源壹成中心、海岸城第三工業區舊改及德業基龍華舊城核心區城市綜合體。

值得注意的是，鴻荣源壹成中心已有多區交樓入住，海岸城第三工業區舊改則是繼南山海岸城、沙井海岸城、福田海岸城之後的第四座深圳海岸城；德業基龍華舊城核心區城市綜合體項目體量達到134萬平方米；而龍華商業中心則因多家房企參與實施而備受關注。

龍華商業中心城市更新單元位于深圳市龍華區龍華街道人民路與建設路交匯處南側，早在2004年10月，該項目就已位列寶安區和龍崗區自行開展的70個舊城舊村改造項目之一。2010年被納入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃項目》，改造範圍面積為41.59萬平方米。

彼時，有部分購房者想高價購入距離該項目最近的兩戶小區龍澤榕園及錦繡花園，通過“博舊改”實現盈利。于2019年3月，該項目計劃拆除用地面積調整為33萬平方米，将龍澤榕圓和錦繡花園兩戶小區劃出了舊改範圍；2021年10月末，《龍華街道龍華商業中心城市更新單元規劃》獲得審批並原則通過。

占地面積經過調整，建築規劃也發生相應變化。目前，龍華商業中心舊改項目規劃包括1棟250米的地標建築，住宅90.25萬平方米，其中含公共租賃住房22.51萬平方米，商業、辦公及旅館業64.33萬平方米，地下商業1.35萬平方米，公共配套設施5.58萬平方米。

此外，觀點新媒體在查詢2020年6月5日所發布有關龍華商業中心城更單元規劃草案公示時，得知該項目公共配套設施中包含2所9班幼兒園、老年人日間照料中心、社區健康服務中心、郵政所、五個公交首末站等。

值得一提的是，該項目由中洲控股主導開發。2012年，中洲集團應邀作為龍華商業中心城市更新單元的投資主體入駐龍華商業中心項目，並成立深圳市中洲龍商置業有限公司以推進相關工作。

截至目前，中洲控股于在深圳已完成開發多個地産項目。據其2021半年報披露，項目包括中洲濱海華府、中洲濱海商業中心項目；中洲坊創意中心項目；黃金台項目等。

此外，中洲控股2021前三季度實現營業收入60.02億元，同比增長5.16%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.07億元，同比增長271.34%。

中洲控股表示，業績上漲的主要原因是期内結算的房地産項目毛利較上年同期上升。

2021年中洲控股似乎打破了2018、2019年業績下滑，逐漸向長期價值觀念體繫靠攏，這無疑更有利于其城市更新項目的發展，龍華商業中心舊改的提速應已近在眼前。

新企入局

有業内人士曾在公開采訪中表示，龍華商業中心商業比例較大，未來商業去化難度較大。此外，該項目與深圳壹方天地商業綜合體項目距離較近，不難假設，未來龍華商業中心與壹方天地或形成競争關繫。

話雖如此，商業價值在競争對手面前是牆壁，在商人的眼中則是寶石。因此，龍華商業中心舊改項目也吸引了一批舊改玩家入局。

據2020年深圳龍華區所公布《龍華區2020年重大前期項目計劃表》中可得知，該項目由4個單位合申報，其中包括深圳市汕源新實業有限公司、深圳市鴻荣源實業有限公司、深圳市桦浩泰投資發展有限公司、深圳市中洲龍商置業有限公司，估算總投資約245億元人民币。

而後公布的實施主體中，以上幾家企業身影頻現，背後則涉及金地集團及鴻荣源集團。

但與金地、鴻荣源等一衆舊改老玩家不同，北片區項目實施主體深圳市鴻耀泰實業有限公司是個新面孔。據企查查顯示，深圳市鴻耀泰實業有限公司成立于2020年8月3日，主要從事房地産開發經營；投資興辦實業等。該公司由深圳市桦浩泰投資發展有限公司控股57.14%，由深圳市鴻誠泰投資有限公司控股42.86%。

而觀點新媒體在穿透股權圖後得知，深圳市桦浩泰投資發展有限公司成立于2018年8月14日，法定代表人李麗華同時為鴻耀泰實業的實際控制人及最終受益人；而鴻耀泰實業的另一位最終受益人鄭澤源則持有鴻誠泰投資90%股份。

此外，李麗華還持有深圳市泓錦文並購基金合夥企業（有限合夥）3.39%股份。該企業對外投資包括深圳市醫諾智能科技發展有限公司、深圳天鷹兄弟無人機創新有限公司等11家涉及科技類目企業。

相較于鴻耀泰實業所負責的北片區，金地集團負責的南一片區稍小一些。

1月5日，深圳龍華區更新整備局發布關于龍華街道龍華商業中心城市更新單元南一片區項目實施主體确認公示，更新單元南一片區項目拆除用地面積為3.08萬平方米，實施主體為深圳市億年投資有限公司。

據了解，該公司大股東為深圳市力卓實業有限公司，而力卓實業由嘉興金琥三十三号投資合夥企業（有限合夥）持股99%。觀點新媒體再度進行股權穿透後發現，該合夥企業私募基金管理人為深圳市金地投資管理有限公司。

除南一片區外，龍華商業中心更新單元南二片區項目拆除用地面積為5.02萬平方米，而該片區實施主體于2021年8月3日确定為深圳市鴻龍達投資有限公司，該公司即為深圳市鴻荣源控股（集團）有限公司100%持股。

作為深耕深圳龍華區域的舊改玩家之一，鴻荣源集團所涉及更新項目包含民治第三工業區、觀城橫坑河西項目、元芬項目、牛湖老村項目等。

另悉，于2021年6月，龍華商業中心東片區主體進行确認公示，項目東片區拆除用地面積4.42萬平方米，其中開發建設用地面積2.75萬平方米，而該片區由深圳市汕源新實業有限公司自行實施。

據此，這項于2004年便列為改造項目的龍華商業中心城市更新單元，在2021年終于轉動起前進的齒輪。