頻繁出讓項目股權 存量“地主”上海地産集團欲再套現122億

觀點地産網 繼上個月挂牌虹極置業、虹權置業100%股權以及對應債權之後，上海地産又一次将旗下控股公司擺上貨架。

9月12日，上海聯合産權交易所披露，上海地産三林濱江生态建設有限公司挂牌轉讓轉讓全資子公司上海淞澤置業有限公司95%股權及轉讓方對標的企業106.25億元債權，轉讓價格為121.96億元。

公開信息顯示，上海地産三林濱江生态建設有限公司由上海地産與浦東新區國資委共同出資成立，其中上海地産集團持股占比為73.75%。

據觀點地産新媒體查閱，上海淞澤置業有限公司成立于2018年8月，注冊資金1000萬元，經營範圍包括房地産開發，物業管理，停車場（庫）經營，會展服務，酒店管理，企業管理咨詢，市場營銷策劃等。

該公司主要資産為位于上海市浦東新區三林鎮8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地塊，土地總面積約11.34萬平方米。其中，67/2丘地塊、75/3丘地塊為普通商品房用地；42/6丘地塊為普通商品房、辦公樓、商業用地；而42/5丘地塊則為辦公樓、商業用地。

此外，挂牌公告顯示，淞澤置業已就總控、委托建設事宜與三林濱江生态分别簽署兩份協議，即《總控協議》和《項目委托建設管理合同》。

根據兩份協議要求，淞澤置業需負責實施三林鎮黃浦江南延伸段濱江南片地區9号開發單元的淩兆西路建設範圍内，所涉8号線地面現狀風亭、消防疏散口、冷卻塔、站廳出入口結構等附屬設施，及過濟陽路天橋的改建和調整工程的項目建設管理。

此外，淞澤置業還需出資建設上海市浦東新區三林鎮黃浦江南延伸段濱江南片地區06-08地塊的下沉廣場，以及濱江南片地區06-08、08-03地塊的地下商業空間。

據觀點地産新媒體不完全統計，淞澤置業已經是上海地産集團自2021年下半年以來挂牌的第五家控股公司，也是其中轉讓價格最高的一家。

此前，上海地産分别于6月份挂牌了吳江虹橋置業全部股權，7月挂牌了上海弘安里企業發展有限公司80%股權，8月挂牌了虹極置業、虹權置業100%股權。若加上此次的淞澤置業，挂牌項目總轉讓金額已超200億元。

據悉，在上述挂牌的5個項目中，上海弘安里80%股權及轉讓方對標的公司40.61億元債權已經成交，被招商蛇口聯合融信以42.23億元的價格拿下。而上海弘安里的核心資産為虹口區弘安里項目，包括虹口區四川北路街道、北外灘街道多宗地塊，土地總面積5.8萬平方米。

針對上述出售公司的動作，有市場人士向觀點地産新媒體表示，出于政府的定位和要求，上海地産並不像一般公司只關注經濟效益，還要承擔很多政府功能性的事務，近期出售相關項目可能是出于對旗下資産進行合理的盤整。

公開資料顯示，上海地産集團成立于2002年，是經上海市人民政府批準成立的國有獨資企業集團公司，注冊資本300億元，共有各級次控股企業230余家、參股企業100余家，其中集團直接管理的二層次企業約20家。

上海地産集團主要分為市場競争類闆塊和政府功能類闆塊，其中市場競争類闆塊是以企業經濟效益最大化為主要目標，主要包括建築材料闆塊、房地産綜合開發、不動産經營與管理等。

而政府功能類闆塊以完成政府專項任務為目標、主要包括城市更新建設、舊區及城中村改造、長租公寓建設運營、保障房建設運營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發和管理、大衆養老、生态環境建設等。

值得注意的是，上海地産集團參與了近3年内全市6成以上舊改，故也被業内稱為上海存量“地主”。

此外，另有分析人士認為，上海地産頻繁出售項目公司或許資金回籠有關。

他指出，此次淞澤置業轉讓方三林濱江生态主要負責的是上海地産在三林舊改中的楔形綠地建設、配套回搬房等建設工作。不同于普通的住宅開發，城市更新項目通常前期投入較大、資金回流周期較長，導致企業沉澱更多的資金。

與此同時，近兩年來，房地産市場調控趨嚴，企業在拿地端、融資端、銷售端均受到限制，而出售項目無疑是一個回籠資金的快捷方式。

作為非上市公司，雖然無法獲取上海地産集團最新的财務數據，但是根據此前公布的《上海地産2021年第一期公司債券募集說明書》顯示，2017-2019年度，上海地産營業收入分别為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報告期内波動較為明顯。

而負債方面也在不斷增長，2017-2020年，上海地産集團公司總負債分别為1919.07億元、1908.88億元及1955.73億元、2164.36億元。

事實上，上海地産集團對于也資金安全頗為重視。在2021年經營目標運行年中分析會上，集團黨委副書記、總裁管韬萍對下半年的資金管控提出了更高的要求：“要進一步增強資金集中管理意識，提高資金使用敏感度；加快資金回籠，确保集團長期健康發展。”

除了出售項目股權回籠資金，上海地産集團還在其他方面做出了努力。

今年6月，由上海地産集團作為主體，與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資聯合成立上海城市更新基金。

該基金總規模達800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基，将定向用于投資舊區改造和城市更新項目，推動舊改和城市更新工作。