中報觀察 | 龍光的快與穩：地産開發與新賽道拓展之間

觀點地産網 随着行業調控深入，房地産行業的盈利水平在近兩年出現普遍回落趨勢。應對利潤率下滑，成為一個全行性命題。

8月26日晚間，龍光集團有限公司正式發布2021年中期業績公告。期内該公司實現收入351.7億元，同比增長13.3%；歸母核心利潤約55.8億元，同比增長4.6%。毛利率27%，較去年下跌3個百分點。

盡管毛利率水平有所下降，但和行業平均水平相比，龍光仍認為這方面仍更有優勢，“公司毛利率和核心溢利率相較于行業均值，大概高出3到5個百分點。”數據顯示，2018-2020年該公司核心利潤率均在17%以上，今年上半年微跌至16.7%，在行業中确實處于較高水平。

在8月27日召開的半年度業績會上，龍光管理層認為，目前國家對房地産調控力度加強，在這種大政策背景之下，房企利潤率普遍下跌，順勢而為則是上策。該公司管理層強調，追求絕對的高增速並不是經營或戰略的第一目標。

面對利潤率下滑挑戰，龍光提出了三大應對和突圍策略：審慎性投資、城市更新發力及拓展業務新賽道。尤其是後者，龍光首次繫統闡述了其對新賽道業務的戰略性思考和布局。

“三道紅線”下的投資審慎性

土地投資是決定房企盈利能力的最核心因素。近期多家主流房企在中期業績會上均提及，第二次集中供地的出讓規則有所調整，對于企業起到正面作用。這些房企的管理層對外傳遞的主流觀點是：從新一批土地供應開始，行業的毛利率會有一個“逐步探底”的過程，此後出現回升。

龍光集團披露，今年上半年透過招拍挂市場新收購土地面積137.04萬平方米，應占權益總建面363.34萬平方米，土地權益投資292億元相當于同期銷售額的39%。若計入城市更新的投入，由于該業務前期資金占用少，該公司土地總投入仍不超過銷售額40%的“紅線”。

投資者向觀點地産新媒體表示，龍光在土地投資方面的指引線是“總量控制”，在該範圍内制定預算安排，進而考慮精準投資。

擇地時機會直接決定拿地成本，“下半年土地市場上的項目比上半年質量好一些，”其表示，龍光的投資目標是有市場前景，體量适中，同時可以實現現金快周轉的項目。按市場看，市場較好的長三角區域或仍是主要目標市場，龍光計劃未來三年在這一區域實現銷售占比達30%。

投資變得審慎，一方面是項目利潤率的測算考量，另一方面則是“三道紅線”和投銷比不超過40%的指標約束。公告顯示，截至2021年6月30日，龍光淨負債率下降至60.8%，剔除預收款後的資産負債率下降至69%，現金短債比升至1.85倍，“三道紅線”指標進一步優化，全部保持綠檔，可看出其對财務穩健性的高度重視。

龍光管理層認為，“高效運轉”是應對市場變化非常重要的一項能力。經營效率則體現于開發周期之中，受土地競争及銷售限價雙重影響，房企普遍傾向于提高周轉速度換取利潤。

觀點地産新媒體了解，上半年龍光新項目開盤時間約為6.6個月，包括斥資百億獲取的“深圳前海天境”項目從拿地到售罄歷時7個月；平均項目現金流回正周期則是16個月。這兩項數據較2020年有所上升。

快周轉模式推動下，龍光于上半年實現權益合約銷售約736.37億元，同比上升約58.9%；下半年該公司預計在售項目約95個，其中約68%位于大灣區和長三角，總可售貨值約1560億元。龍光對外表示，下半年去化率不到50%公司即可完成全年銷售目標。

利潤保衛戰下的城市更新發力

但和萬科等房企近期通過收並購擴張不同，龍光卻對收並購的态度較為謹慎。投資者對此解釋，這主要由于收並購的手續、權屬及定價談判等存在復雜性，這和龍光追求的周轉速度有所沖突。因此，龍光仍傾向于通過招拍挂、城市更新鞏固競争優勢。

城市更新被龍光視作補充土儲的重要手段及發展的新引擎，具備投資少、貨值高特點，並保障長期業績穩定增長。上半年，該公司新獲得20余個城市更新項目。目前，龍光共計在11個城市拓展了125個城市更新項目，潛在可轉化面積4626萬平方米，其中93%位于粵港澳大灣區7個核心城市。

在龍光的總土儲中，城市更新已經占比超過一半。截至2021年6月30日，公司總土儲面積8556萬平方米。其中，近期土儲面積3930萬平方米，占比46%，貨值5320億元，保障三年開發所需。城市更新土儲面積占比54%。

在過去三年，龍光城市更新累計孵化貨值逾900億元。有投資者表示，房地産企業的城市更新業務，淨利潤率一般都在15%以上。

龍光管理層在業績會上表示，公司城市更新業務成本優勢明顯，價值潛力大，轉化可持續，可保障公司跨周期的穩定盈利能力。

産業鍊專業化業務賽道突圍

受限于調控大形勢，開發業務的發展空間已被壓縮，盈利水平亦面臨着回歸到合理數值的命運。在此情況下，房企開始轉向多元化發展，将物業管理、長租、商業、養老、物流等業務打造為新的增長點。

龍光于2020年更名後，同樣開始實施“住宅開發+城市更新+商業運營+産業運營”四輪驅動戰略，但在業績公告中鮮有披露後兩者的發展情況。

觀點地産新媒體了解到，今年龍光将在深圳光明、南甯新開業兩個購物中心，主要為“藍鲸世界”繫列；明後年則有深圳龍華、佛山、上海、溫州的商業項目入市。

值得一提的是，目前龍光的四輪驅動戰略内涵已發生調整，變為“住宅開發+城市更新+資産經營+産業鍊服務”，顯示出其戰略思考有所調整。

其中新加入的産業鍊服務，主要沿着地産開發産業鍊開展設計、建築、園林、裝飾四項業務，引入市場化運作機制。龍光方面強調，這些業務均有10年以上獨立經營經驗，組織架構和人才隊伍完備，業務發展成熟，盈利模式清晰。

龍光明确提出，要加大專業化業務市場化發展，被龍光寄望于對盈利産生直接的幫助。投資者表示，這些業務屬于輕資産性質，一方面占用資金不多，有助于提高企業的ROE；其次協同性較好，設計、建築等業務與現有地産業務結合，起到降本增效作用。

“龍光計劃加大專業化比例，從經營管理、經驗、技術層面進行輸出，快速提升業務價值，實現最大的資本價值。”

龍光管理層表示，多元業務的拓展有助于公司擴大城市綜合服務商的協同效應，有助于維持公司業績和ROE穩定。

按龍光披露的目標，該公司計劃未來三年綜合毛利率最低在25%左右，ROE不低于25%，尤其ROE方面公司會盡力維持在行業較高水平。這一定程度上已反映出，房地産的盈利水平回落是必然的趨勢。過去多年間，龍光的ROE平均值超過30%，去年則接近34%。

但投資者透露，龍光管理層認為，若能達到上述兩項指標，公司在行業内仍會非常有優勢。