局中人鴻荣源 在深圳龍華舊改起伏之間

觀點地産網 談起參與深圳舊改開發商，永遠避不開的一個企業就是鴻荣源。

既不是上市公司，平日又極為低調，只有細心留意，才會發現這是一個不擇不扣的“地主”。

深圳龍華最新公布的消息，讓鴻荣源另一個巨型舊改項目浮出水面。

8月3日，龍華區城市更新和土地整備局發布龍華街道龍華商業中心城市更新單元南二片區項目實施主體确認公示，項目規劃總建面約161.5萬平方米，由鴻荣源主導。

這是一個位于深圳市龍華區人民路與建設路交匯處南側的舊改項目，更新單元拆除用地面積34.33萬平方米，其中開發建設用地面積19.56萬平方米，社區級公共配套用房6315平方米。

項目規劃建築面積為161.51萬平方米，其中住宅90.25萬平方米（含公共租賃住房22.51萬平方米），商業、辦公及旅館業64.33萬平方米（含商業文化設施不低于3.28萬平方米），地下商業1.35萬平方米，公共配套設施（含地下）5.58萬平方米，另配建社區體育活動場地占地面積1.07萬平方米。

事實上，鴻荣源從寶安開始起家，有“關外地産王”之稱，其在寶安的鄰居——龍華，也早早開始布局舊改項目，獲取了不少資源，本次拿下的大盤項目，也是其拿手的類型。

鴻荣源早在2012年便憑借住宅項目熙園山院打入龍華市場，至今已有10個年頭。但該項目並非舊改項目，而是通過拍賣所得。

該項目總占地面積6.87萬平方米，總建築面積有10.61萬平方米，容積率僅1.2。入市後連續保持熱銷之勢，去化很快超過8成。

據觀點地産新媒體了解，于鴻荣源而言，在龍華最重要的資源是舊改項目。官網展示，除首入龍華的熙園山院項目外，還有尚峻、壹成中心以及北站商業中心三個項目，而值得注意的是，這三個均為舊改項目。

其中，尚峻項目為龍勝建設路工業區更新單元，位于龍華區大浪街道，列入2015年深圳市第一批計劃，2016年3月規劃公告。項目拆除範圍用地面積4.26萬平方米，開發建設用地面積3.61萬平方米。規劃容積17.7萬平方米，規劃容積率5.0。

壹成中心為深圳北（龍華）商務中心更新單元，位于龍華區龍華街道，列入2011年深圳市第四批計劃，2014年規劃公告，2016年确認實施主體，項目拆除範圍用地面積42.83萬平方米，項目總建面約320萬平方米。

值得一提的是，該項目2015年開售，至今沒有售完。據了解，首次開盤日銷60億元，並以演唱會式開盤成為深圳樓市焦點。

随後幾年，該項目均推售幾百到數千套不等房源。今年4月推售的1153套房源，去化率高達96%；5月推售129套房源，亦需搖号中簽才有資格購買。

北站商業中心則為民治第三工業區更新單元，位于龍華區民治街道，項目列入2015年深圳市第四批計劃，2017年11月規劃公告及确認實施主體。項目拆除範圍用地面積5.3萬平方米，開發建設用地面積3.13萬平方米，規劃容積42.18萬平方米，規劃容積率13.5。該項目在2020年獲批預售許可證。

但鴻荣源官網所展示的，只是其龍華舊改項目儲備的“冰山一角”。

據不完全統計，除上述壹成中心、尚峻、天俊項目，鴻荣源在龍華區還有寶山工業區舊改、東一項目、三聯項目、清湖項目、樟坑徑項目、元芬項目、賴屋山項目、石凹項目、富民項目、下早項目、觀城橫坑河西項目、牛湖老村片區項目等。

這部分項目僅是鴻荣源手下情況比較明朗的舊改項目，不少已經有新進度，如觀城第一期城市更新單元，在2020年5月納入《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》，項目位于龍華區觀湖街道，梅觀高速與觀瀾大道交匯處東南側，拟拆除重建用地面積高達70.61萬平方米；

2019年7月，龍華區城市更新和土地整備局拟定的《2019年深圳市龍華區城市更新單元計劃第三批計劃》，将賴屋山城市更新單元納入計劃，項目位于大浪街道，布龍路和高峰路的交匯處，拟拆除重建用地面積為9.07萬平方米；

2019年4月，龍華區城市更新和土地整備局發布關于深圳市龍華區民治街道寶山工業區城市更新項目實施主體的公示，主體便是鴻荣源。該項目更新單元用地面積8.40萬平方米，拆除用地面積8.37萬平方米，開發建設用地計容積率建築面積為35.3萬平方米；

2019年3月，位于龍華街道，華清路與大和路交匯處的清湖老村更新項目被納入《2019年深圳市城市更新單元計劃龍華區第一批計劃》，拟拆除重建用地面積8.56萬平方米，該項目亦為鴻荣源主導開發……

實際上，目前鴻荣源僅深圳區域約有超1000萬平方米的土地儲備，比較明朗的更新項目20多個，龍華區占比超50%。其余各區僅寶安大本營有儲備較多舊改項目，如布心一村項目、裕安項目、45區項目、西鄉老街項目、寶源項目、塘尾工業區項目、沙井項目。此外，在光明區還有下村項目。

不可否認的是，從2019年開始，城市更新項目可以說倍受關注，特别是在粵港澳大灣區，萬科甚至将城市更新單列為機會點。

在這種大背景下，早就深潛舊改市場的鴻荣源，無疑是市場“羨慕”的對象。