祝九勝：毛利率短期壓力還很大 從2017年開始地價占比提升15個點

觀點地産網訊：6月30日，萬科在深圳舉辦萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類别股東大會及2021年第一次H股類别股東大會，主席郁亮、深圳地鐵董事長辛傑與衆管理層出席。

據觀點地産新媒體現場了解，關于行業利潤率的問題，總裁祝九勝表示，第一，過往幾年地價占房價比是逐步上升的，最終都會體現在毛利上，從中短期來看毛利下降是行業的趨勢。第二，對于一個永續的生意和永續的行業，回報率不可能永遠比别人低，也不可能永遠比别人高。只要是永續行業，長期來看回報率會回到社會平均水平。第三，行業的回報率不等于企業回報率，高于這個行業的回報是真正為股東創造價值。

祝九勝指出，對于萬科合夥人來說，要盡可能創造超過行業平均值的回報水平，這是我們的追求，也是我們經濟利潤獎金的來源之一。

“但短期來看壓力還是挺大的，從2017年到現在，地價占房價的比例大概上升了15個百分點，開發業務掙錢的難度在加大。”祝九勝稱，萬科從2014年開始就不斷做一些探索，中間雖然被一些外在的因素所打斷，但我們的方向是确定的，要從以開發為主向開發、經營、服務並重轉變，從單一賽道轉向多賽道。

祝九勝表示，在傳統的開發銷售領域，要不斷提高開發質量，要把客戶照顧好，得到客戶的認可。在經營和服務方面，我們要不斷突破。一個是觀念上的突破，以前開發的時候只提供了建築空間和生活空間，今天要開發、經營、服務並重，在空間的基礎上要填充内容、要提供服務，不光有硬件，還要有軟件。不光是空間，還需要内容，軟件是在硬件基礎上要去運行的，内容更需要去叠代更新。

祝九勝舉例稱，萬科内部也有一些好的案例，比如冰雪和度假業務的一個經營理念叫“度日如年”和“度年如日”。度年如日，指的是持之以恒、永不松懈地服務好每一位客戶；度日如年，指的是每一天是一個經營周期，是一個復盤周期。第二個是技術和實現方式上的突破，過往做開發業務，關鍵看把錢拿到、把地買對、把産品産策好，把標準定好。今天經營業務是掙小錢，客戶的需求又在不斷變動。我們在叠代周期、洞察客戶需求方式上都應該發生改變。

比如冷鍊業務，我們不光要知道有多少客戶，客戶有什麼偏好，還要考慮消耗的頻率，運輸的半徑，路上堵車的概率，形成一個比較好的經驗樹，甚至總結成一個算法。第三個是最終要落實到我們的行為上，落實到我們的能力上，落實到我們對股東的回報上。我們長期面對這些基于不動産場景的業務，也面臨一個難題，就是到底是用輕資産，還是用重資産的模式。如果用輕資産，收入和利潤就不容易做上去；如果用重資産，經營的淨收益要看能不能覆蓋資金成本，否則就沒有給股東創造價值。國外很多不動産玩家之所以成功，是遇到了低利率時代，淨租金收益能夠覆蓋這個成本，但中國目前這個條件不是那麼強。這是我們和同行共同面臨的題目。

他指出，萬科也看到一些新的希望，公募Reits等渠道都在逐步放開，我們相信只要我們能夠認準堅持，能夠提升能力，這個難題還是有解的。回到剛才的題目毛利率下降對股東怎麼辦？我們以前注重從開發業務里面獲取利潤。現在對開發業務我們在不斷提高標準。同時也大膽提出來向經營類業務要利潤，只不過經營類業務利潤的獲取方式和開發業務有所不同，我們也在不斷提高標準，正在不斷往正确的方向上走。