解局丨朗詩272億土地貨值里的輕資産模型

觀點地産網 6月21日，朗詩公布了今年以來的新增項目情況，對于連月報都不公開的朗詩來說，這是罕見的。

根據公告，朗詩今年六個多月來在國内新獲取13個項目，總貨值272億元，新增建築面積約185萬平方米。此外，美國業務闆塊也獲取了多個住宅項目。

對于土地儲備不多的朗詩來說，這無疑是利好的消息。盡管在公告中，朗詩並沒有公布權益占比，按照去年末的土地儲備權益占比11%計算，272億元貨值里朗詩權益占近30億元左右。

年報數據顯示，截至2020年末，朗詩集團擁有的項目儲備可售面積約為528.98萬平方米，預計可售貨值約為人民币1043.2億元；按權益計算，集團應占項目儲備可售面積約為113.93萬平方米，預計可售貨值約為211.5億元，權益比只有11%。

在拿地策略上，朗詩也一直強化資産輕型化的形式。朗詩綠色地産執行董事及總裁黃征在3月份業績會上表示："公司拿地方式多元，公開市場只是拿地手段之一，未來将繼續強化在資産輕型化方面的轉型，包括一些收並購、小股操盤，融資代建的業務，會持續加大在這部分投融資業務的比重。"

試圖輕資産模式來把盤子做大的朗詩，施行小股操盤七年時間里並沒有赢得太多市場認可。

在惠譽與朗詩分手前，發出的最後一份報告中提到，朗詩地産土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。

黃征表示，2021年銷售目標是500億，目前已有1043個億可售貨值。那麼簡單計算，朗詩的500億銷售里，權益銷售只有55億元。

朗詩在去年末的年報中提到，2020年"朗詩出品"的簽約銷售額約為人民币411.9億元，簽約建築面積約為233萬平方米，實現核心淨利潤人民币2.5億元。

事實上，據觀點指數公布的前五月銷售榜中，朗詩銷售178億元，距離500億目標仍有很大一段距離。

不過，黃征也提到，"由于實施了小股操盤，因此有我們的股權投資帶來的收益，還有其他的輕資産的收益，實現了收益的多樣性。"

代建，是朗詩實現輕資産的最重要形式，其在去年代建收入6.9億元。

據觀點地産新媒體了解，代建方面，集團獨立第三方委托開發管理項目共48個，可售面積約為334.27萬平方米，預計可售貨值為人民币666.8億元。業内人士認為，朗詩在當前下行的市場環境下分散投資風險、利用自身産品技術和開發管理能力實現股權收益外的額外盈利、拓展全國市場。

朗詩是如何用輕資産模式進行擴展的呢？2014年，朗詩首次通過小股操盤的形式拿下蘇州高新區一宗土地。

據悉，此次拿地方式有别以往模式，競地之前雙方已确定合作内容：朗詩間接全資附屬南京朗銘占該項目20%股份，蘇州科技城科新文化旅遊發展則占該項目80%股份。

此外，朗詩将受該地塊項目公司委托，負責該項目的開發管理，並向該項目公司收取相關的開發管理費、技術繫統咨詢費、品牌使用費等。

資料顯示，此次朗詩競得的地塊位于高新區科技城武夷山路北、富春江路西，地塊實際出讓總占地面積約為7.19萬平方米，容積率為1.01，預計總建築面積可達7.26萬平方米，每平方土地成本約3,703元。

而朗詩僅用5400萬元撬動了一個2.68億元項目。

随後朗詩一直推崇執行輕資産模式，數據顯示，2014年年底，朗詩所有的項目全是朗詩一個股東的，資産重量是100%。到了2015年，這個指標降到了70%，到了2016年年底，這個指標降到40%，到了2017年年底，這個指標降到了30%，然後就一直在30%上下波動。

在資産輕型化上，朗詩推崇的是美國鐵獅門模式，鐵獅門模式的要點是以不到5%的資本投入，通過提取地産開發鍊條上各個環節的相關管理費和參與旗下地産基金超額收益分配，來分享地産項目40%以上的收益。

據觀點地産新媒體了解，朗詩輕資産業務的模式靈活多樣，既有與開發商、金融機構合作的合作開發模式，又有參小股但負責項目操盤的小股操盤模式；既有負責項目開發全過程的開發管理模式，又有僅負責項目建設的委托開發模式；既有滿足客戶個性化需求的定制模式，又有僅提供單項技術的技術服務模式。

可以說，朗詩在輕資産化道路上，有所得有所失。将房地産傳統的重資産模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿态應對行業的變化。

朗詩這七年沒有像其他房企使用杠杆快速做大規模，選擇一條輕資産路徑，而今在規模上卻較為吃虧。

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