融創“火速”收購彰泰背後：合作待售貨值約700億

觀點地産網 孫宏斌再現並購江湖。

消息不胫而走已有多時，不久前，孫宏斌前往廣西與彰泰董事長黃海濤洽談合作事宜，亦有彰泰方面知情人士透露，融創盡調工作已經展開，預計近期将會官宣。

大多人沒想到，官宣日期來得如此之快。僅僅兩日之後，4月16日，融創發布公告稱，公司間接全資附屬公司融創西南與彰泰訂立合作框架協議，雙方拟通過組成合資公司的方式合作開發目標項目。

而融創西南應向合資公司投入的資金總額約為99.1億元，其将以集團内部資源撥付。

與此同時，融創服務發布公告表示，于4月16日，融創服務投資與泰興控股及泰濤控股訂立合作框架協議，據此，融創服務投資同意收購，泰興控股同意出售彰泰服務80%股權，代價為8億元（可予調整）。

資産與價格

場景又一次重現。三個月之前，旭輝與彰泰在廣西南甯簽署戰略合作框架協議。根據當時協議，旭輝與彰泰将按照65%：35%的股權比例共同合作成立旭輝彰泰公司。旭輝将其于廣西資産、彰泰将其資産，一並裝入旭輝彰泰。

有所不同的是，此次融創采取的具體收購路徑為：融創西南或其指定方先設立一家平台公司作為合資公司，彰泰及其關聯方通過将目標股權全部轉入合資公司的方式對目標公司進行重組，實現融創西南或其指定方持有合資公司80%的股權，彰泰集團及其關聯方共同持有合資公司20%的股權。

緊随合資公司完成設立後，由合資公司以股權收購、現金支付、協議變更等方式對目標公司的全部股權或代建權益進行重組，合資公司以自身20%股權及現金作為支付對價，具體支付方式将于正式協議中約定。

合資公司取得任一目標公司股權時，彰泰應将其對該目標公司的債權按其本息余額平價轉讓給合資公司，至此之後，彰泰及其關聯方不對目標公司享有任何債權。

相較于此前旭輝與彰泰披露的合作框架協議，此次融創公告披露的信息更為詳盡，除了上述提及的代價金額，還涉及彰泰資産包信息、後續交易時間節點、相關财務數據等。

被外界稱為“廣西一哥”的彰泰，過往有着不錯的經營表現經營。據官網顯示，目前已開發全國16城9縣100多盤，開發面積近2000萬平方米。該集團剔除預收款項後的資産負債率為62%、淨負債率為15.7%、現金短債比為2.4，“三道紅線”全數達標。

此次公告則披露，目標公司主要于廣西從事房地産項目開發，其主要于南甯、桂林等城市合共開發57個目標項目，包含54個房地産開發項目及3個房地産代建項目，計容可售建築面積約為1162萬平方米。截至2020年12月31日，計容未售建築面積約為825萬平方米。

其中絕大部分項目位于廣西，但亦有7個項目例外，涵蓋城市包括武漢、南京、無錫、南昌、玉溪等。

往前延伸發現，該等項目是去年張巧龍入職後，彰泰進軍全國化布局所獲取的項目。去年6月，在張巧龍的帶領下，彰泰首進無錫、南京、武漢、南昌等城市，當中也有不少合作開發的項目。

該部分項目多為彰泰通過高溢價拿地而獲取，有些還是片區最高單價項目。

以此看來，融創以平台的方式将部分彰泰資産裝入，既避免了更為復雜的利益關繫糾連，也可以挑選具有較大發展潛力的項目。孫宏斌“撿漏”之余，确保自身利益不被侵犯亦是重點。

一位機構分析師表示，融創用99億元納入，納入總貨值近700億元標的，這是一筆劃算的買賣，且因為整體流動性強，未來開發中項目周轉很快。

不過一切仍未塵埃落定，變數依舊存在。比如先例——旭輝經過盡職調查及進一步商業磋商，決定不就合營企業安排簽訂最終協議。

此前接近旭輝相關人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，解除合作主要是合作項目的資産質量在盡調的時候沒有達成一致。與此同時，價格方面也沒有談攏，與預期相差較大，不如以公允的價格去獲取項目更劃算。

融創此時還未完成盡調，其于公告中透露，鑒于簽署合作框架協議時，融創西南尚未完成對目標項目的盡職調查，合作事項的代價是基于彰泰所提供的信息及所做的陳述和保證事項而确定，仍有待于盡職調查的結果並簽署正式協議時最終确定。

若在簽署正式協議前，彰泰集團實際投入、目標項目實際已售利潤、目標項目指標與彰泰集團提供的數據不一致，或彰泰集團的陳述和保證存在其他不一致情況，則雙方協商最終确定代價。

亦即，收購價格還有待進一步商榷。

關于匹配度

孫宏斌大概已經籌劃不短的時間，打算先将收益攬入囊中。自2021年1月1日起，目標公司中原歸屬彰泰及其關聯方的任何股東權益及所産生的應分配利潤，均歸屬合資公司所有。

公告還提到，合資公司的董事會将由5名董事組成，其中4名由融創西南委派，1名由彰泰委派。彰泰委派的董事擔任董事長，融創西南委派的總經理擔任合資公司法定代表人。董事會決議事項經4名（含本數）及以上的董事批準後方可執行。融創對合資公司擁有絕對的話語權。

廣西巨大的市場潛力，或是如旭輝目的一般，融創意欲以此收購快速搶占市場的原因。來自第三方數據顯示，2020年廣西商品房銷售面積6729萬平方米，商品房銷售額4251億元，商品房銷售面積在全國排名第11位。今年一季度，廣西市場成交熱度回升，房企銷售速度加快，廣西房企TOP10銷售面積也達到306.7萬平米。

2020年5月，孫宏斌親自帶隊到廣西時，就曾表示非常看好廣西發展前景，将會加快在廣西投資布局大健康和文旅項目。

孫宏斌在接受相關媒體采訪時也曾表示，融創到廣西的時間節點已經相對晚了。資料顯示，融創于2016年首入廣西，僅歷時一年，融創便進駐了南甯、柳州、北海、桂林4個城市，共打造7個項目。

未計入彰泰部分項目，目前融創廣西布局已經超過20個項目，覆蓋南甯、柳州、桂林、北海、欽州、貴港等城市。

“要麼不進，要麼深耕。”孫宏斌首次到南甯所說的一句話，正逐步成為現實。

彰泰深耕廣西二十九年之久，根據相關數據，彰泰近3年年銷售金額均超過200億元，2020年受到疫情影響的情況下，彰泰在廣西市場的全口徑銷售金額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。

融創方面也有所表示，彰泰為廣西壯族自治區領先的房地産開發公司，對廣西壯族自治區内各城市有深厚的理解並在土地獲取方面具有豐富經驗。此外，彰泰集團布局全國多個城市，其在雲南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地産項目。

“合作事項将有助于集團與彰泰集團的強強聯合，進一步鞏固集團在廣西壯族自治區的領先地位及市場影響力。”

不過，融創在廣西除地産主業還布局了物業服務、文旅、會議會展、醫療康養等多個産業。拓寬至區域觀察，融創西南是以文旅、康養等項目見長。因為西南是融創文旅投資布局的重鎮。

近些年，融創較大金額的收並購案例都位于西南區域。上一次是于2019年11月，融創西南收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，交易價格約152.69億元。

但收購環球會展是與融創西南文旅戰略所匹配的，而彰泰則有些例外。上述目標項目主要為住宅業态，融創或只是出于補充土儲的想法。

但也有評論稱，廣西房價不高，北海、桂林、南甯都有北方外地人買房過冬養老，和融創文旅戰略也是匹配的。

市場上另一讨論重點則是，融創自身的現金實力是否足以支撐收購事項。畢竟當前“三線四檔”、供地“兩集中”等房地産調控政策疊加，房企大都選擇收斂聚焦。

三道紅線方面，去年年末，融創淨負債率96%，非受限現金短債比1.08，剔除預收款項後的資産負債率為78.3%，為“黃檔”房企。不過截至2020年底，融創在手現金1326億元。

其對外的宣傳口徑為，此次收購對融創整體流動性的影響十分有限。而且其采取的是分期支付，融創需在2021年4月底前合計支付第一筆29.73億元款項，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。