商業志 | 愛琴海集團上市前奏

觀點地産網 近期的市場很是熱鬧，一邊是萬達商管五年回A之路暫無果，但該公司4200萬股份被挂牌的消息已被廣泛關注，另一邊是愛琴海集團欲赴港上市正傳得火熱。

頗有一絲意味。不論是從商業模式來看，還是從成長軌迹和管理團隊來看，愛琴海集團都有着萬達的影子。

3月11日，據IPO早知道報道，紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平台的上海愛琴海商業集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預期約在120億至150億元左右。

坊間似乎從未有過愛琴海集團上市的傳聞，消息來得突然，觀點地産新媒體咨詢愛琴海集團内部人士獲悉，暫未收到集團明确的上市通知，上市可能是未來發展的一個選擇，但很有可能性。

另有媒體求證後愛琴海集團表示，上市還在計劃中，尚未有明确詳細的上市時間表。

可以大膽預測的是，愛琴海集團或許會趕在紅星地産之前對接資本市場，而港交所上市是個不二選擇。

繼家居闆塊分别在2015年及2018年完成港股和A股上市後，愛琴海集團成為紅星美凱龍集團創始人兼董事長車建新的“第三個輪子”。

成立至今已有8年，愛琴海集團最開始發展模式有着萬達的印記，經歷了國内商業地産發展變遷和自身變革後，逐漸走出不一樣的發展路徑。

師從萬達

早幾年，從萬達出走的職業經理人成為商業地産開發商們眼中的“香饽饽”，包括張華容、陳德力、黃春雷、王壽慶、張立洲等，其中陳德力、黃春雷曾在新城擔任副總裁，工作均涉及商業闆塊的管理。

而車建新與萬達結緣，則是通過張華容。上個世紀80年代，車建新以600元啟動資金創辦家居作坊，並将“紅星美凱龍”打造成為家居商場的品牌。

當時，紅星美凱龍的發展速度飛快，随後建成50萬平方米的家居商場。但紅星地産和紅星商業還處于起步階段，二者先後于2009年和2013年才正式成立。

據了解，紅星地産成立時便确定了BSH的開發模式，即Building自建、Seling銷售和Holding持有，這一開發模式同樣貫徹在紅星商業的發展上。這種模式與萬達、龍湖、新城等做商業地産的邏輯如出一轍。

随後，車建新在2012年挖來了在萬達供職六年的張華容，為的就是日後能在商業地産發展中占有一席之地。

說起張華容的任職履歷，在頂着“萬達”的光環之前，她最早于1999年便進入百貨零售行業，在深圳天虹商場從一線做起。

2004年，她在深圳銅鑼灣集團歷任公司總助、采購招商總監、副總裁，一年後加入萬達集團，離任前的職位已是萬達商業管理副總經理兼招商中心總經理。

張華容從一開始加盟紅星美凱龍便擔任商業地産集團執行總裁。據悉，當時車建新給了她不小的壓力。在她入職後的第一年，車建新對外宣稱，2020年要在全國建成100個愛琴海購物中心，正式全面進軍商業地産領域。

2018年，紅星商業正式啟用“愛琴海集團”作為新的商業管理品牌，旗下産品繫逐漸完善，除了購物公園和城市廣場外，還有星銀海城市客廳、城市書香、晶海廣場等。

幾年下來，紅星商業在一二線城市的愛琴海購物公園和愛琴海城市廣場陸續開業，包括北京、上海、福州、昆明、天津、重慶、煙台、蘇州、常州、蘭州，随後布局甚至下沉到三四線城市，如唐山、海甯、大同、丹東、甯波慈溪、遵義、淮北、自貢、鹽城等。

去年，愛琴海集團首次進入大灣區布局，第一個愛琴海購物公園落子佛山新城，計劃引入精品超市、I-MAX影院、兒童娛樂零售等配套，並于2021年開業。

事實上，張華容在“空降”紅星商業時，同樣還招來一些過往在天虹商場、深圳銅鑼灣集團及萬達集團有過任職經歷的高管加入到紅星商業，並組建了一支完整的商業團隊。

如今，愛琴海集團的現任管理團隊中，有超過一半的高管都來自萬達，其中愛琴海集團執行總裁王東和王強，副總裁陳煜、孫環宇和曹瀚文，助理總裁宋祖慶和楊秀紅均曾在萬達擔任要職。

懸崖和高峰

仍依稀記得，五個月前，張華容在觀點2020觀點商業年會上發表演講時的第一張PPT，她用“懸崖和高峰”來總結愛琴海集團過去的這一年。

從萬達離職到接受車建新邀請加入紅星美凱龍以來，張華容在愛琴海集團任職已将近10年光陰，這将是她目前為止任職時間最長的一家公司。

在她的帶領下，愛琴海集團既像萬達，但又不像萬達。愛琴海集團少了激進擴張的基因，相反，這家商管公司走得更為謹慎和小心。這也導致它的發展速度遠遠比不上同一時段成立的新城吾悅廣場。

截至去年末，新城第100家吾悅廣場正式開業。對比愛琴海集團，目前其擁有22個已開業運營綜合體項目，簽約項目（含開業）數量大概超過100個，商業管理總面積近1900萬平方米。

張華容也曾在一次演講中談到不想跟大家比速度、比規模，其稱“我覺得我們不是國内做的最快的，也不是國内最大的，但是運營能力能保障你在比較短的時間内實現比較接近的目標。”

于今年首月，愛琴海集團實現各類資産管理項目的“密集簽約”，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10座項目簽署了合作協議，除了大連落地兩座晶海廣場項目外，其余均為為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目。

據觀點地産新媒體了解，愛琴海集團在2015年甚至更早之前便介入輕資産運營。其經營管理模式為輕重並舉，包含合作開發、租賃、基金共同收購、改造運營、管理輸出。

由于項目不是全部自持，愛琴海集團也有過因業主方收回物業而被迫關閉的情況，比如2019年，紅星美凱龍開業的第一家購物公園——北京太陽宮愛琴海購物公園，在運營七年後宣布關閉。

值得一提的是，據不完全統計，愛琴海集團2020年在資本市場顯得較為安靜，未有過融資動态。而在2019年，招商固收-愛琴海商管（一期）資産支持專項計劃資産支持證券狀态變更為終止審核，拟發行金額為25.44億元。

對融資和資金的需求似乎是促使愛琴海集團走向上市的關鍵，畢竟拓展需要更多的資金支持。據紅星美凱龍控股集團公開資料顯示，2019年及2020上半年愛琴海集團營收分别為16.05億和4.61億，毛利率對應為63.25%和51.85%。

2020年也被看作是商業地産受挫的一年，張華容以“懸崖”來比喻上半年疫情影響下的購物中心和商場，以“高峰”來形容下半年商業地産反彈後客流及收入增長的現象。

在這變革的一年里，愛琴海集團也在尋求創新，線上平台“愛閃購”取得一定的成果，其通過數字化運營及社群營銷活動帶來數據的向上增長。

而為了迎合新一代年輕人群購買力，愛琴海集團亦提出要從有社交功能的購物空間進化為有購物功能的社交空間，在疫情特殊情況下做到場景、内容和産品的變革。

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