觀點直擊丨許世壇談收購福晟:花五六十億拿到超千億貨值

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2020-05-27 20:23

  • “當然我們也不是一分也不投入,大概會投入五十到六十億左右。而五六十億能夠拿到超千億的貨值,我覺得當然好好。”

    觀點地産網 5月27日,世茂房地産在香港舉辦股東周年大會。因疫情緣故,會議現場只有獨立非執行董事簡麗娟,以及首席财務官丘鈞山現身,副主席兼總裁許世壇只能通過視頻連線與股東交流。

    在許世壇逐漸接過世茂日常運營的班子後,許荣茂便淡出了大家的視野,就連股東大會都極少參與,今年也不例外。

    今年的股東大會無疑要更加冷清,僅僅不到半小時就鳴金收兵。在經過例行公事的宣讀議案“有沒有股東反對”後,時間不出意外的來到了股東交流階段。

    由于疫情特殊的影響,今年在場股東都不允許現場發問,只能在會議前提前上交一份問題清單到管理層,股東會由此便進入了許世壇的個人演講時間。

    許世壇花費了15分鐘時間闡述了世茂從去年到目前的諸多大動作。包括與福晟的世紀大並購,而年内兩度配股融資、與分拆物業上市都直接影響了股東的錢袋子。

     “我們肯定會比其他前20房企快”

    在談論具體世茂具體的資本操作前,許世壇先從宏觀角度講述了疫情對于公司經營層面的直接影響。

    許世壇表示:“疫情對于世茂在上半年的業績應該會有10個百分點的影響。”但他也認為市場在復蘇,4月份公司銷售已經進入了正增長,而預計到5月末公司會有10個百分點的增長。

    此外,對于近期的土地市場火熱、地王頻現的情況,許世壇表示這會對下半年銷售有正面作用。“我們不會去拍地王,但(市場)給了我們更大信心。”

    據觀點地産新媒體了解,世茂在2020年前4個月累計合約銷售總額約為582.6億元,按年上升4%;集團的累計合約銷售總面積為332.2萬平方米,按年上升6%;平均銷售價格為每平方米17537元。

    今年世茂提出的銷售目標為3000億,增長幅度約為15.4%,按此計算在2020年的第一個1/3的時間里,世茂只完成了總目標的18.7%。許世壇對完成則目標充滿信心,“我們在6月份還會有10個百分點以上的增長,完成全年目標應該沒問題。”

    許世壇期待世茂能夠超額完成目標,但他強調今年受疫情影響可能沒辦法超太多。從目前來看,前20開發商的增速都在10%左右,他表示:“世茂肯定會比他們快。”

    回應兩度配股融資

    2020年至今,世茂已兩度進行配股融資,合計進賬了約69.5億港元,增發超過2.36億股。其中于1月17日宣布配股籌資46.38億港元;于4月23日宣布配股籌資23.11億港元。

    許世壇表示:“世茂在今年進行兩次配股都是為了引進優質的國際投資者。”他透露,第二次配股時引入了全球前三大投資者Capital Research and Management Company,他們将作為長線投資者,持續看好公司。

    雖然配股行為對公司現有股東並不友好,但他笑稱:“其實我們給他們(新投資者)的折價很少。世茂在配股完了以後股價還更好了。”

    截止5月27日收市,世茂報32.75港元,總市值達1158.60億港元。雖然在2到3月份受到疫情沖擊讓股價有所回落,但本周内超過34港元的報價,已經是世茂上市以來的最高位。

    值得注意的是,在本次股東會決策中,涉及允許公司增發股份的議案共有兩條,分别為“授權公司發行股份”以及“通過回購股份授予公司發行股份”。

    授權公司發行股份作為股東大會上的常規議案,如無意外該條決策權仍将被通過。在一年前的股東會上就曾有小股東質疑“這樣或許有損股東利益。”應該改為更低的比例,甚至取消。

    在今年的股東會中,質疑的聲音並沒有出現。許世壇稱“短時間内不會再進行配股了”,這句話或許能讓不少股東吃下定心丸。

    加快物業分拆上市進程

    對于集團的第三個上市平台,世茂也在今年加快了腳步。

    4月21日晚間,世茂宣布,公司正考慮可能分拆集團的物業管理于港交所獨立上市。

    事實上,從去年起,許世壇就頻繁在公開場合透露在計劃分拆物業上市,並将上市時間表由2021年提前到了2020年。

    IPO前夜,世茂的物業平台世茂服務更是拉來了數位合作夥伴。

    4月上旬,世茂與紅星美凱龍家居集團簽署了戰略合作協議,将為業主提供家裝消費服務以及共同推出全新品牌。

    5月14日,紅杉資本中國基金、騰訊完成對世茂服務的戰略投資,投資總金額2.44億美金,雙方将圍繞數字化升級開展。

    “大家都是做物業,假如我們可以通過科技自動化降低人力支出,通過科技賦能可以讓物業公司有更大優勢”許世壇表示。

    同時,對于紅杉中國與騰訊兩位具有強大背景的投資者,許世壇稱:“管理自動化可以通過科技企業實現,而紅杉是投資科技企業最大的基金;騰訊擁有強大的客戶資源,世茂服務有機會開發這部分資源來提高收入。”

    兩個頂級投資機構的入局讓世茂服務的上市有了更大的底氣,同時提升了世茂服務的估值,世茂服務将加快上市的進程。

    “收購福晟只投入五六十億”

    自今年初正式與福晟簽約,世茂與福晟的世紀並購就成為了輿論和股東共同的焦點。

    “會不會太貴了?”、“會不會增加幾百億的負債?”“項目會不會有隐藏債務?”對于這筆收購的質疑從未停止,股東會現場,許世壇也都一一回應。

    其表示,“收購福晟主要是代建、代銷,這筆收購每年有六七十個項目,但只會有十幾個項目放在上市公司,而這些項目一定是債權、債務都很清晰的。”

    對于外界揣測世茂要承擔福晟的巨額債務,許世壇則回應稱,“收購福晟或者說戰略合作並不是如市場傳言般要幾百億。當然我們也不是一分也不投入,大概會投入五十到六十億左右。而五六十億能夠拿到超千億的貨值,我覺得當然好好。”

    顯然,對于收購福晟,無論是在彼時簽約現場還是今天的股東會,許世壇都顯得十分得意。

    據觀點地産新媒體了解,截至2018年末,福晟總土儲貨值超過8000億元,而在2015年-2017年間,福晟依靠並購拿下了72個項目,總土地面積約1680萬平方米,總建築面積約3800萬平方米,總貨值約6500億元。

    其中,在粵港澳大灣區福晟擁有1000萬平方米建面的舊改項目,其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。

    世茂預計,今年世茂福晟平台将會産生250億銷售,而該部分資産包預計每年都會以這個體量入市,大約能賣4-5年。世茂與福晟将會把該部分賣樓收入用于還債,而對于部分優質項目會放入上市公司。

    同時,世茂收購了福晟服務51%的股權,新增了接近2000萬平方米的管理面積,對世茂服務上市有所幫助。

    此外,福晟資産包還包括了施工企業(建設公司)。許世壇認為,施工企業對地産公司來說是打通生态鍊有積極作用,假如這部分做得好不排除兩三年後分拆上市。

    至于此前外界曝出的福晟部分員工跟投利益問題,許世壇也側面承認,“當時,福晟定的項目跟投回報太高。雙方在重新協商,有項目現在並不賺錢,所以他們會出來抱怨。”

    最終,經過多次協商後,雙方各有讓步,世茂給出的解決方案就是退回所有投資額,但要分期一年,有9成的員工同意了。

    盡管收購的争議不停,但許世壇對股東強調,“世茂每用一分錢都會好小心,並不會很冒失的一次性把所有項目注入到上市公司,來讓上市公司面臨不确定性和高負債。”

    撰文:李標 黃子慢    

    審校:黎倩



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