解局 | 150億融資增信 世茂深圳第一高樓資本焦點

觀點地産網 香港特首林鄭月娥7月份的造訪，讓世茂深港國際中心上了一次頭條。

11月5日，世茂股份的一份抵押融資增信公告，這個有望建成深圳第一高樓的項目再一次成為聚光燈焦點。

世茂為何在進行100%股權抵押的基礎上，還需要追加土地抵押？分析人士指出：“目的是加快授信批復，同時借款利率可能會因為抵押物的高價值而出現降低。”

作為抵押物標的是位于深圳龍崗G01046-0095宗地地塊，239億、700米、新地標等關鍵詞疊加在一起，注定這就是一個明星項目。

從2017年12月拿地，世茂深港國際中心便開始進入快節奏模式，拿地四月後就開始動工。

項目位于深圳龍崗大運新城，作為深圳市2018年第一季度新開工項目之一，項目首期建設用地許可證已經辦理，並已于7月份開展三通一平施工。項目預計2021年竣工，2024年建成投入使用。

作為世茂去年最大一筆的土地投入，世茂集團董事局副主席許世壇介紹：“龍崗這個項目做好之後，預計可供貨值超過700億元，一年收租就可以達到30億元以上。”

700米第一高樓誕生記

2017年12月6日下午3點，深圳龍崗備受關注的一宗含超高建築的G01046-0095宗地準時開拍，因現場只有世茂股份下屬公司福建世茂新里程投資發展有限公司一家參拍，最終世茂便以底價獲得該地塊。

據深圳市規土委公告顯示，G01046-0095宗地出讓占地32.2萬平方米、總建面136.45萬平方米（其中9萬平方米地下商業及4500平方米的變電站不計容積率），挂牌起始價239億元，樓面價為1.75萬/平方米起。

備受關注的土拍僅世茂一家房企到場，結果也在多數業内人士的預料之中。

事實上，世茂拿下該地塊早有迹象，2016年與深圳市政府、龍崗區政府簽訂的框架協議中便可窺探一二。

據觀點地産新媒體查閱，2016年7月底，深圳市政府與世茂簽署框架協議，同時龍崗區政府與世茂股份簽署框架協議，世茂将積極參與深圳深港國際中心、深港國際創新合作項目、龍崗健康谷合作項目和大鵬新區重點旅遊項目的開發建設。

此前有消息透露，龍崗拟建設一棟摩天樓作為深圳東部核心新坐標，最早時稱“深港國際中心”，並列入了龍崗區重點區域規劃建設項目清單上。

該項目位于大運新城北核心商務片區，用地面積約30公頃（包含道路、綠道），總建築面積約130萬平方米，打造核心商務區大型城市綜合體。

在拿地後的四個月，2018年3月26日，世茂深港國際中心項目舉行了開工儀式。項目預計2021年竣工，2024年建成投入使用。

根據總體規劃，該項目将建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目，並建造700米高度的超高層建築，被各界譽為粵港合作的標志項目、深圳城市新地標。

世茂方面表示，世茂深港國際中心項目是世茂集團布局深圳的龍頭項目，總投資額将達500億元。

150億綜合授信與追加抵押

不過，239億的土地價對于世茂股份而言，無疑仍是一塊難啃的硬骨頭。

在項目開工前四天，世茂股份通過增資的方式引入了新股東，之後持有世茂深港國際中心項目51%股權。

3月22日世茂股份發布公告稱，與上海世茂建設有限公司、上海隆汀企業管理中心（有限合夥）三方拟以自有資金，對公司控股子公司福建世茂新里程投資發展有限公司增加注冊資本141.33億元。

在此次增資中，世茂股份将向福建世茂新里程增資人民币72.08億元，增資後持股比例仍為51%保持不變；世茂建設将增資人民币21.25億元，增資後持股比例由原先的49%下降至19%；上海隆汀企業管理中心（有限合夥）出資人民币48億元作為注冊資本，增資後持股比例為30%，成為福建世茂新里程的新股東。

觀點地産新媒體查閱公告，此次增資完成後，福建世茂新里程注冊資本将由人民币18.67億元變更為人民币160億元。

除了引入新股東，為該項目融資也迫在眉睫。截至2018年中期，世茂股份一年内需要預付給深圳土地交易中心及深圳财政委員會土地款約120億元。

同日，世茂股份控股子公司深圳市世茂新里程實業有限公司拟向金融機構申請金額不超過人民币150億元（含）的最高綜合授信額度，並以深圳世茂新里程100%的股權（認繳出資額為人民币100億元）提供質押。

随後5月份，2017年年度股東大會審議通過了《關于控股子公司拟向金融機構申請綜合授信額度及以其股權質押的議案》。

11月5日，世茂股份為确保上述融資工作的順利進行，同意深圳世茂新里程以深圳市龍崗區G01046-0095宗地地塊的土地使用權為上述綜合授信事宜提供追加抵押擔保，並授權公司管理層辦理上述綜合授信相關的各項手續。

金融機構的綜合授信額度的厘定，根據對綜合授信客戶的财務狀況和信用風險進行綜合評估的基礎上，确定能夠和願意承擔的風險總量，即最高綜合授信額度。

只要在綜合授信額度内，客戶根據需要可以随時向銀行提出授信申請，銀行可以立即放款，簡化了内部審批的程序，提高了工作效率，實現了一次簽約，多次授信。

為何在獲得150億綜合授信後，世茂股份還提供追加抵押擔保？

一位資産管理資深人士對觀點地産新媒體表示，為了加快獲得額度，世茂股份把一宗價值239億土地追加為擔保物，目的是加快這個授信批復。

“同時借款利率可能會因為抵押物的高價值而出現降低。”該人士繼續分析。

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