遠洋輕資産平台手術 盛洋投資39億港币優先股調整與股價徘徊

觀點地産網 2018年1月中國再融資市場開局火熱，總募集規模有望創下近11月新高，其中作為最大推手的優先股成為近期熱門話題。但優先股對于房地産個别企業而言並非僅是再融資通道，也可以成為提振股價的手術利器。

觀點地産新媒體了解，1月28日晚間，遠洋地産旗下盛洋投資接連發布公告，對涉及多達8.29億股的可換股優先股——這個數目相當于最新普通股總數1.8倍——做出重要調整。

其中一則公告事關修訂可換股優先股的條款，包括将優先股兌換價由3港元進一步增加至6港元，兌換期由原定2019年提前至修訂條款生效（很可能是2018年内），以及将“按非累計浮動年利率計算”的可換股優先股應付股息調整為“按固定年利率3%計算”。

另一則公告則宣布，盛洋投資将再度注銷大股東持有的4333.3萬股可換股優先股，占公告日期全部已發行可換股優先股5.23%。

正如恒大、融創大量投資土地，萬科密集投資新業務，盛洋投資連續調整優先股條款也是基于滿足自身發展的核心訴求之一。它目前的訴求，是提振投資者的信心，從而扭轉股價徘徊之勢。

股價沉浮這三年

2017年在香港上市的内房概念股受熱捧，資金大量流入導致估值修復，包括恒大、碧桂園、融創等股價實現數倍的增幅，但盛洋投資卻不在慶祝者之列。

盡管盛洋投資過去一年增幅31.46%，但拉長時間線，過去三年股價跌幅仍達13.97%。

遠洋地産認購盛洋投資可換股優先股的歷史可追溯至2014年，並被視作當時為發展“輕資産模式”的重要投資舉措之一。

早在2014年10月26日，遠洋地産透過子公司盛美與盛洋投資訂立認購協議。據此，遠洋地産有條件認購13億股可換股優先股，認購價3.0港元，以現金支付，折合總價39億港元。

與金融債、二級資本債不同，優先股在資本屬性上僅次于普通股，因此潛在的收益更大、流動自由度更小、承擔風險也更大。遠洋地産當時認購優先股的挑戰，首先在于投資標的的基本面，當時盛洋投資市值不足10億港元，現金流匮乏，大股東注資39億港元幾乎是市值數倍。

其次，為了向資本市場傳遞信心，遠洋地産設立了若幹條款，包括優先股認購價較2014年盛洋投資停牌前1.63港元溢價84.05%，以及可換股有5年鎖定期，亦即5年内不會轉換成普通股。

市場人士對觀點地産新媒體表示，可換股優先股有積極的意義，一方面可換股優先股的股息率往往低于其它種類的優先股，利于減輕上市公司負擔；另一方面，上市公司發展迅速、盈利較高時，股東行使轉換請求權換成普通股，則可分享公司盈利。

看似願景美好，遠洋地産至今卻似乎無法在盛洋投資身上享受發展的紅利。僅從股價而言，觀點地産新媒體不完全統計，在2014年訂立39億港元優先股方案後，盛洋投資半年内從1.63港元上漲16.5%，此後一路下瀉，至今年1月26日收盤1.17港元，前後跌幅28%。

股價持續低迷，成為大股東頻頻祭出資本手段的主要原因。其中2017年初，遠洋地産宣布再次認購盛洋投資共5.97億股可換股優先股，兌換價同樣為3港元，以抵消17.82億港元的股東貸款及應計利息。但該筆交易此後以失敗告終。

于2017年6月初，盛洋投資轉而采用注銷股本方式，将注銷遠洋地産所持4.71億股可換股優先股的股本，約占優先股36.21%，並以此抵消公司累計虧損。

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從1月28日最新公告看，遠洋地産對盛洋投資的調整策略，仍以優先股為核心基礎。

其中，可換股優先股兌換價由3港元調高至6港元，增幅多達100%；上調後的兌換價，相較于公告前普通股收市價溢價413%。這種提高兌換價、攤薄自身股權的做法，顯示遠洋管理層對盛洋投資明确表達看多的正面态度。

而上述優先股的兌換期，原定由2014年12月優先股發行完成起計5年（即2019年底），提前至此次修訂條款生效後，意味着兌換期大概率提前至今年内。

按照慣例，盛洋投資的修訂條款須在股東特别大會上獲得獨立股東通過普通決議案，以及批準兌換股份上市等主要環節後，才可生效。觀點地産新媒體了解，股東特别大會的通告函将于2月20日前寄發。

同時，盛洋投資同步注銷遠洋地産所持可換股優先股共4333.3萬股，占公告日期全部已發行可換股優先股5.23%，所獲削減儲備帳的進賬額1.30億港元，将主要用于“抵消累計虧損”或者“向股東派息”。

遠洋地産相關人士回應觀點地産新媒體時，並未否認提振信心的目的。該人士表示，這充分說明了集團對盛洋投資的公司業務、發展潛力“有足夠的信心”。

有了大股東數十億的資金作為安全墊，投資者或許會對盛洋投資略增幾度信心。但有市場人士認為在優先股條款調整以外，遠洋地産還應采取資産注入等動作支持盛洋投資的發展。

對此，遠洋方面並未予以明确回復。

盛洋投資的前身是香港奇盛集團，遠洋地産于2010年将其收購，主要原因被解讀為打造輕資産平台。2014年底，遠洋地産通過剝離蔚都、光耀以及盛偉控股三家公司，而将旗下位于二三線城市的上述10個地産項目裝入盛洋投資，共計建築面積約400萬平方米。

觀點地産新媒體了解，盛洋投資原本預期享有通過升級及改善相關物業項目質量而産生的發展潛力，但因虧損不得不在2016年以9.7億元出售持有上述物業的基金。

此後，遠洋地産将盛洋投資定位為“做海外投資和資産管理”，包括收購美國Rosemont平台，在澳洲、香港等地也有相應業務。為支持盛洋投資發展，遠洋還于2017年6月認購其多達22.595億港元的無抵押永久債券。

數據卻顯示盛洋投資的業務開展後來面臨了不小的挑戰。2015年、2016年及2017年上半年，該公司營業收入2263.3萬港元、8309.7萬港元及3564.3萬港元，股東應占淨利潤為-11.35億港元、-2.53億港元及-9222.5萬港元。

不過對此，遠洋地産相關人士回應觀點地産新媒體時，表達了樂觀看法。其表示，盛洋投資繫遠洋集團的海外投資平台，随着業務規模的逐漸擴大，财務狀況亦将逐步改善。

其進一步表示，最新公告注銷的4333.3萬股優先股，“可抵消之前的累積虧損，将進一步改善盛洋投資的财務狀況。”這某種程度上或許表明，來自股東的财務支援仍将是盛洋投資的财務優化重要手段。