一宗全自持地塊里的泊寓計劃 萬科佛山項目開工與建行通道

觀點地産網 盡管後來“自持”越來越成為拿地的常态，但萬科在北京和佛山兩場土拍上的“大梭哈”，直到現在依舊讓市場頗感訝異。

如果計上自持面積超過50%的土地，萬科的自持地塊已經達到五宗之多。去年12月，萬科以109億元拿下了北京海澱區的2宗全自持地塊。6月6日，萬科于佛山市場，以25.3億元的最高限價競得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場。

全自持宅地，在中國的房地産史上並未有先例，沉澱的資金怎麼盤活、盈利問題如何解決……一繫列問題随之而來。

然而，萬科方面的表态一直諱莫如深，全自持地塊如何盈利仍然是它留給市場的一個懸念。11月2日，佛山萬科低調地舉辦了這個項目的奠基儀式，這場由城市公司舉辦的活動，卻閃現了萬科集團董事長郁亮和中國建設銀行董事長田國立的身影。

對于全自持地塊的盈利難題，佛山萬科似乎率先嘗試給出了答案。

全自持地塊里的公寓計劃

實際上，如果計上自持面積超過50%的土地，最新奠基的佛山地塊，已經是萬科拿下的第五宗全自持地塊。

2016年12月，萬科第一次以109億在北京拿下2宗全自持地塊；此後，于今年4月28日，萬科又以36億的總價拿下廣州白雲、黃埔兩宗自持面積均超50%的住宅用地；6月6日，萬科于佛山市場，以25.3億元的最高限價競得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場。

市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式，特别是萬科手中有3宗地為100%全自持地塊，而萬科方面則一直諱莫如深。

11月2日，佛山萬科拉來中國建設銀行，舉辦了一場名為“‘CCB建融家園·泊寓’項目奠基儀式”，這個項目實際上就是佛山萬科于6月6日獲得的全自持地塊。

從項目的名稱“CCB建融家園·泊寓”，明顯能看得出，佛山萬科将以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目。觀點地産新媒體了解到，該項目計劃打造為包含租賃住宅、租賃公寓、商業、體育、教育等多業态租賃社區，将提供2400套租賃房源。

2016年初，萬科開始以“泊寓”為統一口徑針對城市青年群體輸出長租公寓品牌，但是從起源來看，它的歷史要比2016年更早一些。

2014年，萬科于30周年之際提出了“城市配套服務商”的轉型方向，确立要在十年内完成新業務探索與布局。針對新業務，萬科集團提出通過“試錯機制”和“賽馬機制”，鼓勵一線城市大膽嘗試。

以萬科的新業務之一長租公寓為例，“賽馬機制”可以理解為，多個城市公司各自嘗試和發展長租公寓，一段時間後哪個城市的經營模式最佳，這種模式将會被復制到其他城市公司去，泊寓的雛形正是廣州萬科于2015年開展的萬科驿。

在佛山萬科明确将全自持地塊打造成公租公寓前，實際上，萬科乃至全行業擴展長租公寓項目的主流行為無非兩種，一種一為輕資産方式，也叫租賃方式；二位重資産方式，即通過收購獲得物業産權或長期使用權。

從部分城市公司的表述來看，實際上長租公寓的盈利問題仍然是萬科乃至全行業需要突破的問題。

以萬科内部率先布局長租公寓的北京和廣州為例，廣州泊寓張成皓曾表示，長租公寓業務的盈利性确實比傳統地産業務有較大差距，這也是中國目前的租金售價比、高額的租賃稅費所影響的。

“但是租賃業務有較為穩定的現金流，受調控的影響較小，客源與傳統的即售業務和其他一些新業務之間有較好的适配，從這些方面來看，盡管業務盈利並不強，但依然是萬科的戰略業務。”

泊寓北京人士也曾表示，目前整個行業的投資回報周期普遍較長，租賃的輕資産模式在5-8年左右，而萬科則預計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運營商只能盡力壓縮其他的成本。

相比輕資産方式，重資産方式需要企業在前期投入更多的資金，這也造成大量資産在項目上沉澱，至于盈利周期甚至達到十幾年、二十年。因此，有業内人士認為，在土地成本高企的眼下，通過土地市場獲取土地來拓展長租公寓，這一方式将更加費功夫。

該人士認為，目前拿地方式産生“變奏”，“自持”越來越成為拿地的常态，加之運營存量物業已成大勢，無論是廣州萬科、北京萬科還是佛山萬科，任何一個城市公司自持模式的成功，也将與“賽馬機制”下産生的泊寓一樣，具備復制意義，而這将對萬科未來帶來極大優勢。

然而，除卻佛山萬科目前明确以泊寓來打造全自持地塊外，廣州萬科和北京萬科方面依然未有明确表态。

去年12月，萬科以109億元拿下了北京海澱區的2宗全自持地塊，市場先後傳來北京萬科将采用衆籌模式進行開發、與小米合作建房供小米員工購買等消息。針對後者，北京萬科曾辟謠稱該項目只租不售，此後便再無消息傳來。

而廣州萬科方面，曾有接近萬科的人士對觀點地産新媒體稱，其實目前廣州萬科也尚未有成型的解決方案，只是認可這是未來的方向，所以願意去研發。另一位接近萬科的人士則告訴觀點地産新媒體，廣州萬科的做法與北京萬科不同，會持有經營的考慮。

泊寓的建行通道

“CCB建融家園·泊寓”作為萬科首個正式對外亮相的全自持項目，如獲成功，将對萬科集團的長租公寓業務和自持住宅物業帶來標杆性的作用。實際上，從這次出席活動的角色，也能看得出佛山萬科的全自持地塊給萬科帶來的迫切性。

觀點地産新媒體了解到，佛山萬科将聯合中國建設銀行佛山市分行一同打造“CCB建融家園·泊寓”，萬科董事長郁亮、中國建設銀行董事長田國立更是出面為這個項目親自站台。

架勢不小，但佛山萬科對于此次合作的描述僅有抽象的寥寥數語，萬科方面表示，通過這個項目，雙方将“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化運營模式”。

因此，觀點地産新媒體就進一步的合作内容向佛山萬科予以求證，但截至發稿並未獲得有效回復。

值得注意的是，在舉辦本次奠基儀式的6天前，一個名為“CCB建融家園”的租房APP在應用市場悄然上線，開發者正是中國建設銀行。

盡管該APP具備搜索房源、預約看房、在線簽約、在線備案、在線報修、在線評價、繳費支付等功能，但目前仍然十分不成熟，只提供深圳、北京和武漢的少量房源可供選擇，亦未見到萬科産品的身影。

該租房平台的網頁版出現的一行文字描述如是寫道：“建行公寓是萬科集團長租公寓品牌，建行公寓提倡時尚品質生活，目前租房項目已在廣州、北京、上海、深圳等12個城市開放，為年輕白領提供舒适、安心、配備齊全的租住空間和社區服務。”

一個有意思的事實是，無論是從平台功能還是界面設計來看，“CCB建融家園”APP與萬科泊寓APP存在許多相似之處。

從萬科泊寓的規模、建行“CCB建融家園”租房APP的上線以及本次佛山萬科牽手建行聯合打造“CCB建融家園·泊寓”，外界已經可以想象未來兩者的合作将不會局限于佛山萬科。

有業内人士認為，過去租房市場信用管理處于空白狀态，中國建設銀行長期建立的信用體繫将能很好地彌補租房市場信用的缺失，給房東和租客帶來信用約束；而銀行成熟的金融業務，也可為租房業務帶來一繫列金融服務。

上述人士指出，這實際上與支付寶上線信用租房平台有着相似之處。

此外，中國建設銀行長期積累而形成了龐大的線下網點，同樣會對發展住房租賃帶來極大的便利之處，中國建設銀行對“CCB建融家園”APP提供的服務優勢中亦強調了“随處可見的建行網點”。

該人士認為，這或許是佛山萬科選擇與中國建設銀行合作的原因，並且合作範圍将不會只是止步于這個項目。

觀點地産新媒體了解到，截至2017年6月30日，萬科的泊寓業務已經圍繞北京、廣深、上海和成都四大區域，在21個城市鋪開目前；累計獲取房間數超過 7 萬間，累計開業超過 2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率達到将近 87%。萬科同時表示，2017 年泊寓預計總獲取房間數量超過 10 萬間。