萬科41億撿了個大便宜？ 無錫太湖新城限價地低溢價成交背後

觀點地産網 一年前的無錫地市，土地價格紀錄頻頻被改寫，今年以來“520”和“925”新政就像注入一針針鎮定劑，讓這場關于土地的戰争回歸冷靜，硝煙悄然“啞火”。

10月16日，無錫土地市場迎來“925”樓市調控升級後的首場土拍，這次出讓的是被業内稱為“明星”的太湖新城地塊，然而，成交結果並沒有給觀衆帶來更多的驚喜。

這宗含着“金鑰匙”挂牌出讓的濱湖區太湖新城XDG-2017-17号地塊（雅居樂南地塊），最終被萬科以總價41.2億元摘下，未達最高限價，樓面價16543.78元/平方米，溢價率僅27.95%。

由于該幅地塊競價沒有達到最高限價，因此萬科也無需競價公益配套面積。對此，有業内人士表示，萬科撿了個大便宜。

對比周邊拍出的地價，萬科拿下這塊地“确實很劃算”。據觀點地産新媒體了解，去年9月8日，中銳地産在太湖新城拍出接近兩萬元樓面地價，樓面地價達18050.3元/平，成為無錫有史以來最高樓面地價地塊。

彼時，中銳地産負責人表示，參照同區域項目已經提到3萬/平的價格，未來該地塊售價肯定會在3萬以上。時隔一年，該項目定案名為中銳星公元，開盤時間待定。

然而，今時已不同往日。今年無錫房地産市場在經歷多輪調控後，房價明顯回落。無可否認的是，無錫樓市起伏變化也是這次土拍平靜的重要因素。

萬科41億“撿便宜”

資料顯示，此次出讓的地塊位于濱湖區吳都路與南湖大道交叉口西北側，地塊名稱為XDG-2017-17号地塊（雅居樂南地塊），地塊面積108276.6平方米，土地用途為居住用地，容積率≤2.3，土地出讓金起始價32.2億元，起始樓面價12929.85元/平，最高限價44.83億元，最終樓面價18001.4元/平方米。

據無錫市國土資源網上交易繫統顯示，共有4家房企參與XDG-2017-17号地塊（雅居樂南地塊）的競拍，參與競拍的4家房企是77号建發、51号旭輝、8号綠城、99号萬科。

該幅地塊在挂牌期每個競買人必須有一次有效報價，故4家房企各有一次有效報價，土拍還未正式開始，4家房企各加價500萬元，總價為324000萬元，溢價率為0.62%，樓面價13010.16/平方米。

據當地媒體報道，4家房企中競争比較激烈的是旭輝、綠城和萬科，建發除在報名時有一次有效報價外，僅在第37輪次、第110輪次舉牌，随後競價環節未見建發出價。

土拍中，旭輝和萬科成為上半場的焦點，兩家房企互不相讓，持續膠着。在競價第35輪時，綠城舉牌一次，第37輪次建發舉牌一次，之後大部分時間兩家房企成為了“看客”。

旭輝和萬科在角逐到第140輪次後，旭輝略顯疲态，放下手中的号碼牌不再出價。正在這時，綠城突然發力，和萬科上演了長達近40輪價格“車輪戰”，最終，在競價第177輪，萬科如願拿下該幅地塊。

因此，萬科以41.2億攬下了XDG-2017-17号地塊（雅居樂南地塊），樓面價達16543.78元/平方米，成為無錫樓面地價第三高的地塊。

自2004年進軍無錫，萬科有多個項目集中布局在太湖新城區域内，如萬科信成道、萬科海上傳奇、魅力萬科城、萬科金域藍灣、萬科新酩悅等，均打造成高端項目，售價在20000-25000元/平方米。

目前萬科在太湖新城闆塊還有兩個地塊項目未揭開面紗，分别是太湖國際科技園項目和萬科田園東方地塊，如果加上今天（10月16日）上午萬科收獲的一幅地塊，萬科目前有三幅地塊暫未亮相。

此外，萬科在無錫其他區域闆塊也有所涉獵，今年年初，萬科就在惠山區天一新城西漳片區拿下兩幅地塊，其中24号地塊已底價成交，樓面價為5500元/平方米；25号地塊溢價31.87%，樓面價7252.79元/平方米，萬科首次布局惠山區。

失落的無錫限價地

事實上，自9月份挂牌以來，XDG-2017-17号地塊（雅居樂南地塊）便受到了市場的矚目。該宗地不僅設置了最高限價，還有報建公益配套面積的要求。

出讓公告顯示，當地塊網上競價達到最高限價時，如仍有2家或2家以上單位要求繼續競買的，将繼續競公共服務設施配建面積，每次報建面積幅度最少為200平方米，最終報建面積最多者為競得人，相應公共服務設施配建建設成本不計入房價準許成本。此次将選擇目前在建的第四、第五人民醫院及少年宮等項目作為本次出讓地塊公共服務設施配建項目庫，公共服務設施配建建設價格7000元/平方米。

另外該宗地位于濱湖區太湖新城核心區，地理位置優越，是房企們垂涎已久的地塊。濱湖區其他項目早已進入兩萬+時代，所以想要在濱湖區“撿漏”是不可能的。

令人意外的是，該地塊僅四家房企報名參拍，與年初“搖号”搶地場景相比，從報名的房企數量來看，無錫土拍不復過往火熱。

在無錫上一次土拍表現中，便能窺探出土地市場的變奏。8月份，無錫推出4幅地塊，在短短四十分鐘不到的時間里便匆匆結束。其中，2幅地塊以底價成交，另2宗地則低溢價成交。

回顧拍賣現場，備受關注的新吳區2幅地塊並沒有出彩的表現，梅村地塊最終由保利加價一輪競得，溢價率為1.23%，最終樓面價為7086.10元/平方米；正大萬物城旁地塊由寶龍以底價成交。

據消息人士透露，在競拍之前，相關部門為了防止因土拍結果使房價上漲的現象出現，此次土拍中2幅熱點地塊周邊在售的樓盤都收到相應“警告”：不能以土拍結果為理由，私自上調房價價格，房價要以政府指導價格為準，不然預售證不予發放。

無錫連續土拍以平靜收場，與當前的房地産市場調控不無關繫，政策環境與未來的房價走向，讓不少開發商冷靜許多。

今年以來，無錫樓市歷經多輪調控，其中“520”新政和“925”新政對樓市影響顯著，尤其是“520”新政後，房價回落效果顯著，6月份房價環比下跌0.80%，雖然7月份再次迎來小幅上漲，但8月份房價迎來年内最大跌幅，當月房價環比下跌5.00%，房價首次邁入萬元“分水嶺”。

9月，無錫樓市堅持“住房不炒”這一紅線，再出台“升級版”調控政策，更加嚴厲、有效地遏制房價上漲。不過，9月份受成交結構的影響，房價出現大幅回落，後期受“925”新政持續的影響，房價或繼續保持回落趨勢。

不過，也有業内人士指出，從此次土拍的過程來看，開發商對于無錫土拍市場和樓市還是繼續看好的。“此次參與競拍的房企不僅有在無錫深耕多年的老牌房企，還有要進駐無錫的新房企，所以無錫房地産市場還有很大開發空間。”