廣州豪宅新玩家 天河金茂廣場入市底氣與價格揭秘

觀點地産網 進入廣州已三年的中國金茂，一步步從遠郊區南沙走到了繁華的市中心天河。

2月24日，位于廣州大道北地鐵3号線梅花園站南側，由信達地産及中國金茂合作打造的城市綜合體項目金茂廣場銷售中心正式開放，向外界揭開面紗。

在此之前，金茂已于廣州南沙、荔灣廣鋼新城落子兩個項目，被問及如何打造這第三個項目時，金茂廣州公司相關負責人就曾一言以蔽之：“我們要對得起這塊稀缺土地的價值，對得起廣州中軸線這個位置。”

觀點地産新媒體獲悉，金茂廣場的宣傳標語里稱，這是金茂在廣州乃至華南布局的旗艦項目，涵蓋了住宅、商業、公寓三大業态，且均是金茂産品里最高端的繫列。

廣州升級之作

從2013年首次布局華南至今，金茂先後在廣州、佛山、深圳拿下5個項目，于福建省福州再下一城，實現跨省，布局華南，其中兩個府繫産品均在廣州，去年入市的廣鋼珠江金茂府是第一個，此次入市的金茂廣場則是第二個。

這一項目地塊在2015年6月2日由信達地産奪得，因所在的天河北片區位置頗具優勢，彼時該地塊還吸引了綠地、保利、華發等知名房企的争搶，最終信達拿下的總價為44.2億元，折合樓面價18524元/平方米。

在拿下地塊近半年後，信達地産引入了同為央企的中國金茂共同開發這一項目，且由金茂負責操盤。2016年11月，金茂還在廣州為該項目舉辦了巡展，為入市預熱，同時披露項目案名“信達·金茂 | 天河金茂廣場”。

從公布的信息來看，金茂廣場處在廣州天河北片區内，為原廣日電梯廠舊改商住地，項目占地約9.23萬平方米，總體量約33.8萬平方米，其中商業建築面積占比45%，為138585平方米，包含了約6.8萬平方米的購物中心面積，另外住宅建築面積88953平方米，占比25%，還有部分體育及小學用地。

按照規劃，金茂廣場匯集了金茂府繫高端住宅住宅、J-life商業中心、輕奢公寓三大産品線，其中住宅部分的金茂府産品及商業部分的J-life都是金茂最高端的産品，囊括了購物、休閑、娛樂、運動、商務、居住等多種業态。

作為第二個府繫産品，金茂廣場住宅部分同樣以金茂的12大綠色科技為主打，也依然只針對少數的高淨值人士。

據悉，金茂還請來了日本六本木新城的設計師為項目操刀，要求頗高的魏浙也幾乎全程參與到了金茂廣場前期規劃到最後的開發建設的過程。

觀點地産新媒體還了解到，按計劃金茂廣場原本應該在去年12月底就開放銷售中心，但因為魏浙一直覺得有不夠滿意的細節，經過不斷的調整後才推遲到今年入市。

去年初魏浙接受觀點地産新媒體采訪時就曾透露，作為全國第九座金茂府，同時也是第三座金茂廣場，這一項目将會是中國金茂在廣州的第三個百億項目，對其期望可見一斑。

華南豪宅新玩家

雖然進入廣州市場僅三年有余，但憑借南沙金茂灣及珠江金茂府，金茂已打響了豪宅的品牌，獲得市場認可，為金茂廣場入市做好鋪墊。

據觀點地産新媒體了解，金茂首個項目南沙金茂灣号稱區域内最高端，2015年入市時價格比闆塊内均價高了5000元/平方米左右，卻依舊在當年獲得了單盤簽約額17億元的成績，2016年，更以22億的成績立下標杆。

2016年8月首度開盤的珠江金茂府也在比周邊項目貴4000元/平方米左右的情況下全部售罄，一個月後再次加推，售價在4萬元/平方米以上，一個半小時銷售額已達5.27億元。前後兩次加推共推出200余套房源，錄得銷售額近18億元。

除了豪宅定位，價格向來會比周邊項目貴也成了金茂給廣州市場的印象之一。談到金茂廣場的定價，金茂廣州公司相關負責人雖未正面回答，卻明确表示，無論是商業還是住宅，依然會比闆塊内項目的均價高。

對于為何能有這樣的底氣，該負責人表示，金茂廣場所在的廣州大道北這一位置已占據很大的優勢。

不管在哪個城市，越是中軸的位置往往越稀缺。從區位來看，金茂廣場恰好位于廣州最為稀缺的城市中軸線之上，不僅交通便利，還承接着珠江新城及天河路兩大CBD商圈，将是未來的廣州城市副中心。

其次，雖然在信達2015年獲得金茂廣場地塊之前，已有幾大房企已先後進駐該片區，形成集聚開發效應，但從最新數據來看，目前片區内的豪宅供應仍處于不足的狀态。

有研究機構發布2016年廣州房地産市場展望報告曾總結道，從成交的分布來看，“核心地段、稀缺資源、高規劃前景物業一直是高端買家追捧的對象。”

報告提到，2016年1-11月廣州總價1000萬以上的物業成交面積大幅上漲98%。其中，由于廣州中心五區内尤其天河區大戶型豪宅成交速度明顯加快，區内存量已大幅減少。至去年12月，天河區住宅消化周期下降到了10個月左右。

業内人士表示，位于天河中軸線上的在售項目本已不多，尤其經過一輪去化後，供應更顯不足。在未來需求仍保持平穩增長的預期下，價格或将在一定幅度内持續看漲。

觀點地産新媒體了解到，2013年至今，廣州大道北闆塊共出讓過7塊住宅用地，其中有3宗是廣州地王，區域平均樓面價已達2萬/平方米，最高在2.5萬元/平方米以上。

2016年初闆塊内的有三個新項目陸續入市後，就有業内人士預測，未來廣州大道北闆塊整體售價将逼近4萬元/平方米。但最新的而網簽數據顯示，目前這三個項目的均價已在4.5萬元/平方米上下，未來升值潛力仍然可期。

不過，除了位置優勢，金茂相關負責人強調，金茂廣場的産品才是其最大的競争優勢。尤其相比南沙金茂灣及廣鋼珠江金茂府項目，金茂廣場住宅的十二大綠金科技、後期定制裝修等配套和服務都是升級版的。

産品方面，金茂将結合本地市場需求，在原有綠金科技中加入更多元素，後期裝修也會在風格、價格等給予客戶更多定制化選擇，同時配備與品質相匹配的高端物業服務體繫。“我們要對得起廣州中軸線這個位置。”