啟德航企争霸 海航基礎88億飙地押注港島九龍地王

觀點地産網 繼五礦、世茂、萬科、中海等房企之後，香港房地産圈又新增一位内地玩家。

11月2日，香港地政總署公布，将九龍啟德第1K區3号地盤的新九龍内地段第6565号用地批給了香港海島建設地産有限公司，總作價88.37億港元，批租期為50年。

以88.37億港元的奪標價，及總可建樓面近65.5萬平方呎計算，該地塊樓面呎價高達1.35萬港元，較7000多港元的預期上限高出近九成，且較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

而此次高價奪地，是海航基礎于10月份完成重組後的首筆大單投資，也是海航基礎首次進入香港市場。據了解，香港海島建設的母公司Total Thrive Holding Limitsd實為海航基礎。

目前的啟德發展區是香港啟德機場舊址，有市場分析人士認為，擁有着航企背景和海口大英山CBD（海口老機場）操盤經驗，是海航基礎此次選擇高價進駐的重要原因。

88億九龍飙地

據了解，第1K區3号地盤是香港政府時隔兩年多後再次推出的啟德發展區地塊，共收取20份標書，涉及恒大、世茂、萬科、華潤置地、招商局置地新世界聯合體、龍光地産聯合體等28家企業。

由于景觀較區内早前推出的地皮更好（中高層單位可望海），加上區内新盤熱銷以及早前多宗地塊均以高價成交，香港業内人士都預期地價有望創新高。

地塊于今年九月份港推出時，市場預測樓面呎價約5500港元，随後升至6500港元至7200港元之間，增幅約兩成，但最終1.35萬港元/平方呎的成交價足足高出市場最高7200港元估值近九成。

而且，該成交價更是較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。歷史資料顯示，2013年中海拿下的兩宗地樓面呎價分别為4913港元及5428港元，而2014年内，會德豐、建灏地産、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3号地塊樓面呎價也只有6530港元。

也因此，投標結果一出，香港市場一片嘩然，“中標價與自己心目中的入標價差太遠”、“必定不會以此價錢入標”、“相當驚訝”成為不少人的心聲。

不過，在美聯物業執行董事張錦成看來，海航基礎拿地價雖高，但並不能說是拿貴了，只能說是比市場預期高而已，而且，現在的地價也不能跟兩三年前來比。

他續稱，香港開發商估值一向較為保守，海航基礎目前以1.35萬港元/平方呎單價拿地，未來成交單價大概是2.2萬港元左右，市場絕對是可以接受的。“成交價就是現在的市價。”

據觀點地産新媒體了解，目前中海啟德1号今年第二季度已經入市，並于8月29日進行加推，加推平均呎價18361港元，較首次開盤提價2%。

張錦成表示，香港樓價現在也是一直上漲，海航基礎這個項目兩年之後推出，到時樓價也不是現在的水平了。

數據顯示，香港房屋交易量在今年2月達25年來最低之後出現反彈，今年9月反彈至7826戶，達近15個月内最高。香港政府9月30日公布的數據則顯示，香港私人住宅價格在連續上漲5個月後，觸及9個月來的最高點。

啟德航企争霸

啟德發展區位于香港市區之内，九龍半島南岸，維多利亞港之濱，為香港啟德機場原址，機場範圍以外是九龍城鬧市，但早前距離住宅區還比較遠。

但随着住宅區和機場不斷擴展，機場的位置和住宅區變成只被太子道一街之隔。到了1980年代，啟德機場四周已經再無發展空間，機場負荷過重，同時直接影響了新航班的開設。

于是，1998年7月，香港政府正式将香港國際機場搬遷至大嶼山赤鱲角，啟德機場舊址進入了新的發展時代，被定義為“匯集歷史文化、綠茵、體育及旅遊特色”的“嶄新的海濱”。

正是因為啟德發展區這種天然屬性，有市場分析人士認為，擁有着航企背景和海口大英山CBD（海口老機場）操盤經驗，是海航基礎此次選擇高價進駐的重要原因。

據悉，海航基礎旗下海航機場、海航地産、海航工程等平台，亦因此，海航基礎對機場的規劃、建設、改造等工作有着豐富經驗，同時海航地産也為房地産開發提供了基礎。

更重要的是，海航基礎在海口已經有一個舊機場改造項目在運作中，這無疑将給海航基礎開發啟德地塊很好的借鑒。

觀點地産新媒體獲悉，大英山CBD原址是海口的老機場，同樣由于離市區太近而被搬遷。機場搬遷後，海航基礎作為操盤方，将對整個片區進行提升改造。

大英山CBD定位為海南國際旅遊島中央商務區，主力打造金融商務區及旅遊服務區。整個項目規劃總用面積約8440畝，核心區域用地面積約3000畝，區域内共有16個項目，包括海南地標性建築——海口雙子塔、日月廣場、國興城、洲際酒店、海航豪庭、慈航醫療國際中心、海航首府國際雙語學校等。

在一繫列現代建築中，大英山CBD東西軸線将保留舊機場跑道軸線，作為歷史的印證。

對比啟德發展區以及大英山CBD的規劃和定位可以發現，兩者的發展軌迹是非常相似的。

也因此，盡管海航基礎並沒有負責啟德發展區的全權發展，但有着大英山CBD的改造經驗，其對片區的定位及後期發展脈絡亦将更為熟悉，這對啟德項目的打造亦将帶來一定利好。

除此之外，于10月25日完成重大資産重組後，海航基礎成功募集160億資金，公司市值也由60億元增加至505億元。

海航基礎稱，本次募集資金到位後，公司總資産和淨資産相應增加，資産負債率有所下降，公司的融資能力和抗風險能力得到進一步提高。

在對區域發展更熟悉、手有余錢且融資能力增強的前提下，無疑讓海航基礎此次進軍香港市場顯得更有底氣。