博鰲特寫 | 去庫存、房價與地王的兩三點思考與質疑

2016博鰲房地産論壇·特寫 如果要給近期房地産行業找關鍵詞，“去庫存”、“房價飛漲”、“地王頻出”可以算是其中上鏡率較高的三個。

8月12日上午，在2016年博鰲房地産論壇演講環節中，多位發言嘉賓都或多或少地提到了這三個關鍵詞，並給出了一番獨特見解。

首先是去庫存問題，著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫主任陳淮分析，從直觀意義上來講，把房子賣掉就叫去庫存，但從深層次上其實是一種供求關繫失衡的正常表現。“房地産業供大于求和供不應求的反復交替，本來就是這個領域中常态的現象。”

也因此，陳淮認為，去年末在提出去庫存化、去杠杆化的時候，對去庫存化的問題估計得過于嚴重了，但對于分化的問題估計的嚴重不足。

不過，雖然認為去庫存問題被高估，但陳淮還是給出了四點建議。第一，去庫存和城市結構的調整相結合；第二，去庫存一定要和發展租賃市場密切結合；第三，去庫存化要和鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求密切結合；第四，去庫存化要和風險的合理配置密切結合。

保利地産集團副總兼東南區域董事長余英則從開發商的角度提供意見。

余英認為，去庫存應該讓一線城市火起來，二線城市上漲，通過限購措施，讓購房者覺得一線、二線買不到了，再到三四線買房子，這才是一個良性的去庫存。但是現在一線城市剛漲起來就被打壓，這樣三四線城市就很危險。

余英還特别指出，現在去庫存主要在三四線城市，主要是一些開發商不注重産品。

而對于“房價飛漲”、“地王頻出”，著名經濟學家向松祚表達出了他深深的擔憂。

他認為，這並非說明了中國經濟的健康，也並非說明了中國房地産的健康，恰恰說明中國經濟的不健康，和中國經濟面臨着極巨的脫實向虛的結構性的失衡。

而在旭輝控股董事兼主席林中看來，雖然一二線城市房價出現了大幅增長，但現時泡沫不大。不過，北上深以及熱二線城市土地市場出現泡沫。

“現在是沒買到地就糾結三天，買到地就糾結五年。”林中認為，北上深的房價未來5年覆蓋不了現在的地價，最近在這些城市買的地如果要想有錢掙，至少要持有5年。

霸菱亞洲投資有限公司的總經理林熙齡也站在投資者角度對這些高價地提出質疑。

林熙齡透露，霸菱的私募基金去買項目時，一般會考慮這個項目回報率是多少，但很多人卻說，不用看什麼回報率，反正項目現在賣給你，三五年後你的項目就賺錢了。

但對回報率有着高要求的投資者，林熙齡提出了疑問：如果現金流不能給那個項目帶來什麼比較好的貢獻，而且還要算利息，那我怎麼去想象那個項目三五年後退出時能有一個合理的回報？

“現在很多項目回報率都是很低的，回報不能支撐利息，根本不能想着還想着其它的開支。”