地王酷暑 招商、碧桂園、文一74.4億刷爆二線土地溫度

觀點地産網 炎炎夏日，伴随着熱辣辣的太陽，各大有錢任性的房企讓全國各地的土拍市場也過了一個“酷暑”。

7月28日上午，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價77.15億元。如早前預言一般，新地王如期而至，不過讓業内始料未及的是，由于各大開發商的熱情捧場，一下子刷出三個地王，貢獻了74.4億元的土地金。

武漢東西湖區臨空港大道P（2016）070号宅地“爆冷”，以4556元/平方米的樓面地價成為東西湖單價新地王，競得者文一地産借此首入武漢。

最熱門的P（2016）064号漢陽濱江的攔江路商住地、P（2016）071号青山濱江建六商住地兩宗優質地塊分别由碧桂園25.31億元、招商地産43.56億元拿下，雙雙刷新地王紀錄，其中碧桂園創下破2萬/平方米的武漢最高樓面地價紀錄，成功搶了頭條。

碧桂園的拿地熱情早已為業内所知，但在“郊區”、“大盤”、“剛需”的印象之下，此次其拿下的卻是一宗市中心、小體量，不禁讓市場人士質疑碧桂園為了拿地已經“豁出去”。

湖北中原研究經理楊麗宇表示，下半年還會有更多更優質的地塊推出，武漢土地市場的熱度已毋庸置疑。放眼全國，正迎來地王酷暑的也絕不止武漢這一個二線城市。

碧桂園的豪宅“冒險”

從早上9點半開始，到中午12點，064号地塊的網上拍賣足足持續了兩個半小時。

鑒于地塊優質且有景瑞、華發、合景、中銳、華潤、萬科、正荣、廈門聯發、遠洋、湖北聯投、越秀、融信等19家房企的參與，開拍前就有業内人士預測該地塊溢價率将超200%，樓面價過萬，成為漢陽區新地王。

不過，搶地的激烈程度卻大大出乎預料，開拍後約20分鐘，064号地塊的樓面價就已過萬，半小時後地價已近1.5萬元/平方米。随着價格的增加，堅守“戰場”的房企越來越少，最終只剩下碧桂園、廈門聯發和中銳。

三位“金主”膠着混戰一個小時後，中銳出價25.21億元元，樓面價達19942元/平方米，聯發緊跟至25.26億元，樓面價再被擡至19981元/平方米。随後，志在必得的碧桂園代表在屏幕前用鼠標輕輕一點，一個終頂破武漢地價天花闆的數字旋即出現。

碧桂園最終以溢價289%，總價25.31億元拿下064号地塊，高達20017元/平方米的樓面地價，不僅使該地塊成為漢陽單價地王，超越7月8日當代置業創造的18011元/平方米地王紀錄，晉升武漢單價地王。

一直以“郊區”、“大盤”、“剛需”著稱的碧桂園，此次花大價錢搶下了一宗市中心、小體量，讓不少業内人士覺得“這是在冒險”。

資料顯示，064号住宅、商服地塊位于漢陽區濱江大道與攔江路交叉口西南角，起拍價6.51億元。地塊面積31604平方米，最大建築面積126440平方米，其中居住部分體量75860平方米、商業體量25290平方米、商務建築體量25290平方米，居住與商業、商務建築的比例為6:2:2。

最關鍵的是，064号地塊目前所處是漢陽區房價最貴的片區，周邊在售的世茂錦繡長江、福星惠譽漢陽城等均價僅1.5萬元/平方米左右，稍遠的復地海上海目前推出的豪宅售價也僅2.2萬元/平方米左右，幾乎與碧桂園的地王“面粉”價持平。

對于這樣的“冒險”，楊麗宇表示，雖然目前還沒有足夠的環境支撐該價格，但考慮到武漢中心城區房價持續上漲，該地塊所處的二七濱江商務區發展前景，以及片區内的交通、配套、環境優勢，約2萬元/平方米的樓面價“也算是在合理的範圍内了”，未來做成豪宅産品賣到3萬多是可能的，以精裝等形式入市，超4萬的價格也未嘗不可。

但業内人士指出，如果考慮4:6的商住比，同時剔除地塊需按住宅總建築規模配建不少于5%的公租房面積的話，碧桂園此番拿下的地王可售樓面地價已達2.5萬元/平方米。若加上各項成本，以兩年的生産周期計，要4.5萬元/平方米才可獲得對應的利潤。

據觀點地産新媒體了解，目前武漢最貴的豪宅項目武漢天地現在均價僅3.9-4.3萬元/平方米。

此外，一直很少涉足豪宅領域也是讓不少人覺得碧桂園在冒險的另一個原因。對此，楊麗宇透露，目前碧桂園在武漢地區有湖北區域公司及武漢城市事業部兩家完全獨立的公司，各自有分工。

這次拿地的就是定位市中心的城市事業部公司，為了更好得發展業務，該公司的團隊都是全新的，接下來或許會針對此次拿下的地王項目招募有經驗的團隊來操盤做豪宅，“但也不排除會尋找有豪宅開發經驗的企業來合作”。

招商、文一的算盤

除了碧桂園攬下單價破2萬的地王外，招商、文一地産收入囊中的地王也讓業内人士頗感意外，但卻是一個意外冷清，一個意外受追捧。

觀點地産新媒體了解，招商地産拿下的青山區新單價地王，071号地塊位于青山濱江商務區東片和平大道以北，為住宅、商服、公園與綠地用地，地塊面積143450平方米，總體量約78萬平方米，其中住宅部分約50.6萬平方米。

值得注意的是，由于該地塊43.56億元、樓面價5582元/平方米的起拍價已超越此前的地王價格，所以無論是否底價成交，都将成為青山新地王。不過，這一大熱門地塊開拍即被招商地産43.56億元底價輕松摘下，成為拍賣場上最“不熱”的一個地王。

市場消息，早在今年6月底，招商地産就通過與青山區政府簽署合作協議，參與了青山區濱江商務區東片的整體開發建設，計劃将該片打造成為金融創意中心，同時将071号地塊作為啟動項目。

随後出讓的起始價約1.79億元的東西湖區臨空港大道P（2016）070号純宅地則屬于意外“爆冷”。在多家房企争奪近300輪後，由文一地産旗下公司競得，總價約5.53億元，樓面地價4556元/平方米，藉此，文一地産首次南下布局武漢。

雖然該地塊位于遠城區，周邊大部分都是化工廠，但武漢業内人士指出，作為有地鐵線經過的純宅地，且周邊基本無在售樓盤，東西湖片區又是一個封閉性的區域，無去化壓力。

同時，該地塊為慈惠農場用地，出讓後還将有數百萬平方米的土地會統一打包交給競得者，這意味着，搶下該宗地塊的文一地産，未來還能輕松獲得數百萬平方米的“大禮包”。

在僧多粥少的土地市場，招商、文一各不相同的拿地策略表明，開發商不僅要在場上拼錢拼體力，場下更要提前打好算盤。

二線地王酷暑

對于一天3個地王，單價捅破了2萬元/平方米的天花闆，楊麗宇卻並不覺得十分驚訝，其指出，下半年還會有更多優質的地塊推出，加上渴望進入武漢的開發商越來越多，未來地價繼續沖至更高點一定是“肯定的”。

雖然是二線城市，武漢土地市場的熱度卻已是毋庸置疑。放眼全國，正迎來地王酷暑絕不止武漢。

觀點地産新媒體發現，在南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線頻出的地王之外，僅7月15日至今不足半月，就有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南甯、昆山、珠海、長春等十余個城市先後誕生12個單價或總價地王。

就在拿下武漢單價地王的前一天，碧桂園還砸下了21億拿下溫州濱江商務區年度總價地王；金地5億奪嘉興油車港地王，溢價率高達303%；藍光10億拿下青島市北區單價地王，樓面價12520元/平米……

中原地産5月25日發表報告顯示，2016年初至5月23日，内地一共出現了152宗溢價率40%以上、單地塊超5億元的“地王”，遠高于去年全年的95宗。其中南京、蘇州、合肥等二線城市成為今年地王出現最多的區域。

同時，今年全國總價最高的50宗土地交易中，二線城市占比達72%，一線城市合計僅有14宗。

無獨有偶，上海鍊家報告指出，在一線城市土地供應不足，房價漲幅收縮，特别是上海和深圳的樓市政策收緊的情況下，不論開發商還是購房者，注意力都被引向了熱點的二線城市。

天津、南京、杭州、武漢、合肥等二線城市因為承接了一線城市溢出效應，新建住宅、二手住宅都出現了連續的環比上漲。在地王效應的影響下，4月合肥的新房和二手房環比漲幅分别達5.8%和6.8%，南京新建住宅環比漲幅也已高達4.4%。

中原地産首席分析師張大偉認為，土地市場持續火爆成為一、二線城市的常态，房企搶地王開始從國企蔓延到民企，預計未來土地競争會愈來愈激烈。