觀點指數 | 北京5月報：通州商住限購落地 豪宅化趨勢難改？

觀點地産網 與開發商的“土地大豐收”不一樣，五月北京樓市並未出現成交的“紅火”。在通州“雙限”第一月的政策背景下，北京市場顯得異常冷靜。

根據鍊家研究院統計，5月北京全市新建商品住宅（含保障房、自住房）網簽量為8505套，環比增長43.2%；前5個月共網簽32444套，比去年同期減少16.2%。

扣除保障房、自住房後，北京5月純商品住宅成交4109套，環比下降22.4%，前5個月共成交19556套，比去年同期上漲13.6%。

價格方面，2016年以來，北京純商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均價一直穩中有升，5月均價繼續保持上揚勢頭，達到37589元/平方米，環比增加4.5%，這已是北京均價連續第九個月突破3萬元/平方米。

通州商住限購的傳言被一紙公文正式坐實，顯示了監管層洗掉城市副中心房地産色彩的決心，“雙限”也讓通州成交量趨于平穩。

5月份的成交結構上，大興、房山等地接棒通州，商住項目保持大量成交，撐起北京月度成交一半份額。

一直占據樓市頭條的豪宅亦風頭正勁，單價五萬元以上項目5月成交套數占總成交量的10%，北京商品房逐漸高端化已成事實。

豪宅化樓市助推房企 前十争奪激烈

沒有了東亞新華4月份單盤的現象級發揮，首開終于坐上成交榜首。觀點地産新媒體發現，上榜開發商中也有頗多企業受益于高端項目的熱銷。

曾經以剛需剛改為主的首開股份，5月銷售有一半來自于首開·琅樾、保利首開·天譽和首開龍湖天璞、首開璞瑅等高端項目，網簽均價分别為47608元/平方米、72849元/平方米、72539元/平方米、82055元/平方米。

5月榜眼遠洋地産網簽則主要來别墅項目遠洋·LA VIE、遠洋天著春秋，以及兩個商住項目萬和8号、遠洋新天地。其中，别墅項目成交均價為93739元/平方米、71042元/平方米。

擁有兩個“網紅”豪宅項目的融創排名第四，成交有賴于壹号院産品繫列的出色發揮，包括紫禁壹号院網簽2.9億元，使館壹号院網簽3.17億元，北京壹号院網簽7.65億元。

其中，北京壹号院網簽6套，成交均價167819元/平方米；使館壹号院網簽13套，成交均價113662元/平方米。

排名第五的泛海銷售全部來自于老牌豪宅項目泛海國際居住區，成交均價高達99408元/平方米。

不止上榜企業，北京樓市的高端化是全面的。統計數據顯示，單價在50000元/平方米以上的豪宅本月成交399套，同比上漲64%；成交面積7.59萬平方米，同比上漲73%；成交均價78460元/平方米，同比上漲22%；成交金額59.53億元，同比上漲112%。

放眼前五月，北京單價10萬元/平方米以上豪宅總簽約量已突破162套，成交面積5.28萬平方米，成交均價為11.95萬元/平方米，成交金額為63.06億元。

這意味着，今年以來每天至少有一套10萬+的高價項目簽約成交，對比2015年同期的25套，漲幅高達548%。

通州商住限購後 整體市場成交轉移

通州市商住限購的靴子正式落地，5月5日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發布《關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》，對通州區商務型公寓和商業、辦公項目的購買條件加以限制。

不過從這一個月的實踐來看，北京商住的供應和成交僅僅出現了區位上的轉移，並未有成交量上的大變化。

亞豪機構統計數據顯示，5月北京市場供應當中，商住類産品成為絕對主力，24個入市項目當中商住多達14個，這14個項目共新增供應3155套，占全部市場供應比重高達77%，環比上升20個百分點。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析指，通州商住受限成為其他區域商住積極入市、瓜分市場需求的最大動因，且這些商住為搶占客源，多“大手筆”推盤，其中旭輝26街區單次推盤多達900套，而天恒世界集、中海·金鑫閣等單次推新也多在200-300套左右。

在成交端，雖然通州商住萎縮帶來整體市場成交下滑，但北京商住産品仍然占據半壁江山，其中原本通州的份額被房山、大興等區瓜分。

統計數據顯示，5月北京商住市場成交3995套，同比上漲344%；成交面積24.71萬平方米，同比上漲212%；成交均價30142元/平方米，同比上漲33%；成交金額74.48億元，同比上漲316%，存量47113套。

在這其中，通州商住成交下滑明顯，5月僅實現成交271套，占比8%。房山與大興成為受益區域，商住項目成交占比21%，上升近18個百分點；大興商住成交占比20%，環比上升10個百分點。

不過，在通州商住限購的余威下，北京其他區域将效仿該政策的消息在北京市場也不胫而走。該消息指，北京可能要全面實施商住限購，並稱朝陽、海澱、豐台、昌平等區項目都表示收到了風聲，截至發稿時並未有官方信源出現。