觀點指數 | 深圳5月報：房價5.58萬破紀錄 融創恒大泰禾碧桂園紮堆進城

觀點地産網 深圳樓市處于調整階段已是不争的事實，豪宅與剛需、改善産品間進一步出現分化，導致全市出現量跌價升的現象。盡管如此，深圳釋放的增長潛力，仍吸引包括恒大、融創、碧桂園、泰禾、金茂等開發商紮堆入駐。

據深圳市規土委監測數據，5月份全市新房共成交3217套，環比下跌4.4%，同比下跌58.8%。其中新房住宅成交2259套，環比下降3.5%，同比下降逾60%；成交面積24.57萬平方米，環比下降3%。

5月份一手住宅成交2259套，也是深圳4月份成交量幾近腰斬後再度出現下跌。自2016年以來，深圳已經連續兩個月成交量不足3000套。這說明深圳樓市仍然處于調整期，購房者尤其是剛需購房者入市積極性不高。

盡管成交量下降，深圳新房住宅單月均價5.58萬元/平方米，環比上漲11.9%，同比則上漲96%，創下歷史新高。觀點地産新媒體了解，期内半島城邦、玖龍玺、前海時代廣場等項目入市，高端樓盤集中成交是拉動全市均價上漲的主要原因。

市場聲音也指出，短期内新盤仍不适合提價入市，現時購房者對高價的接受度很低，特别二手市場成交量仍不高。5月份，深圳二手房均價由跌轉升至5.53萬元/平方米，價格仍處于高位震蕩階段。

在這波調整潮中，深圳開發商的銷售梯隊也發生變化。其中得益于羅湖深業東嶺開盤熱銷的深業集團，一舉超過萬科成為5月銷冠。萬科與深圳地鐵，則分别依靠多點開花的策略，維持在前三行列。

深業力壓萬科奪魁 佳兆業獲解封重回前十

深圳土地稀缺，擁有在售資源的開發商往往能占據相當優勢。正因如此，深圳銷售排行榜的入圍名單時常出現變化，能長期霸屏的基本是諸如萬科等資金實力較為雄厚、資源相對豐富的開發商。

4月登上銷售榜榜首的萬科，5月份被深業集團追上，後者以28.3億元的業績首次奪魁。上個月未進前十的深業集團此番逆襲，很大程度上要歸功于旗下羅湖地鐵盤深業東嶺。

觀點地産新媒體了解，4月17日，位于黃貝嶺地鐵站的深業東嶺首次開盤，定價6.51萬元/平方米和全市均價幾近持平，這種定價合理的做法吸引了大批購房者，當天去化達九成。

數據顯示，深業東嶺5月份以177套的備案數據領跑全市，成交金額達9.55億元。

萬科仍舊憑借其萬科雲城、萬科廣場、萬科公園里、萬科麓城等多個在售項目的優勢，最終以19億元奪得第二。

4月排名第二的地鐵集團同樣憑借前海時代、錦荟PARK、山海韻幾個項目熱銷，錄得成交金額15.1億元繼續排在前三。

半島城邦地産、龍光、佳兆業、宏發地産則是5月前十榜單的新面孔，主要靠旗下一兩個熱銷盤拉動。其中半島城邦地産旗下蛇口半島城邦4月集中開盤，至5月以14.12億元成交金額成為銷冠；地王項目龍光·玖龍玺則通過加推，實現銷售6.04億元。

值得一提的是，5月27日披露佳兆業悅峰花園、佳兆業中央廣場、佳兆業前海廣場鎖定及司法解封已取消的佳兆業，重新迎來項目的正常銷售。

5月份，佳兆業悅峰、佳兆業城市廣場錄得成交金額5.63億元，排名全市第七位。這也是佳兆業在“舊改風波”後，首次回歸深圳開發商前十行列。

此前以華潤城、深圳灣悅府、銀湖藍山為主要支撐的華潤置地，随着項目推貨逐漸放慢，單月成交下跌近半至5億元，位居全市第九名。

豪宅拉高均價 外來房企紮堆入城

盡管調控政策趨緊，但2016年以來，深圳豪宅市場幾乎走出了前所未有的好行情，這反映出豪宅作為保值能力更高的商品，在高淨值人群的資産配置中仍占有相當地位。

據中原地産統計，3月-5月，深圳豪宅累計成交1607套；其中3月豪宅共成交725套，環比上漲35.3%，在全市新房中占比升至13.9%，這也是進入2016年以來占比首次突破兩位數；4月豪宅成交386套，盡管環比下跌46.8%，在全市新房中的占比仍達到12.1%。

5月份，深圳豪宅共計成交496套，在新房中的占比達到17.5%，創下歷史最高位；千萬以上豪宅的占比高達11.8%，相當于每成交10套新房住宅，就有一套千萬級别豪宅。

受豪宅成交的結構性拉動，5月深圳新房均價高達5.58萬元/平方米，環比仍上漲11.9%。外界普遍指，房價高居不下，長期看漲是根本。

這種趨勢進入6月仍在持續，據觀點地産新媒體了解，華僑城新天鵝堡6月3日開盤，單價11.6-16萬元/平方米，開發商稱當日銷售額高達100億元；萬科回歸市區的豪宅産品香蜜湖·瑧山府也将于6月首度入市，項目貨值預計近350億元。

豪宅集中入市推高了深圳房價上漲預期，短期内也會加劇與剛需産品間的進一步分化。觀點地産新媒體了解，5月份新入市項目諸如寶能城、前海丹華、星河傳奇鉑寓等剛需、改善性項目定價均趨于合理，最終去化率均在七成以上。

同時從預售情況看，5月份全市僅有4個項目獲得預售許可證，涉及3027套新房，共27.88萬平方米，環比縮水一半，處于歷史低位。

不過市場預計，5月市場信心受幾個低價入市項目帶動有所回升，觀望情緒減弱。6月開始進入供應高峰，新房成交量将慢慢回升。

從土地市場看，據觀點地産新媒體不完全統計，自5月以來，包括恒大、融創、碧桂園、泰禾、金茂電建聯合體在内，通過收購舊改項目或招拍挂等方式，加大在深圳市場的擴張力度。

其中，恒大以20.04億元收購龍華新區大浪街道建滔工業園城市更新單元，融創接盤萊蒙國際旗下龍華創智谷項目。

5月20日，泰禾以總價57.2億元競得坪山新區商業用地，折合樓面價1.56萬元/平方米，溢價率74.23%，實現在深圳第二度落子。

6月2日，金茂電建聯合體以招標價82.8億元、樓面價5.68萬元/平方米競得深圳龍華新區年内首宗商住用地，同時刷新區域單價紀錄。這是電建金茂首次進入深圳，該宗地亦是現房銷售的試點項目。

市場人士對觀點地産新媒體透露，由于深圳市場釋放出極大的增長潛力，過去一年多時間里，全國大部分有實力的開發商都将深圳作為區域布局的重點。除了上述企業外，還有不少開發商在洽談舊改項目，但尚未達到披露的地步。