越秀房托商務之城 廣州IFC國金天地業态調整的生意經

觀點地産網 經常路過廣州珠江新城國際金融中心負一層的人或許已發現，此前的廣州友誼國金店的店面悄然多出了幾家咖啡廳、壽司等小店，以往匆匆而過的人也開始駐足停留，順便進去買個早餐或者小憩一下。

從2010年開業至今，曾經單一的高端百貨商場做出改變。随着牆上“IFC國金天地”幾個字的揭開，5月17日，廣州珠江新城國際金融中心商業裙樓商場國金天地開業，越秀集團副總經理、越秀房托董事長林昭遠，越秀房托行政總裁林德良，廣州友誼集團董事長房向前等高管陣容，顯示出國金天地對越秀房托的重要意義。

“從維多利廣場改造成VT101快時尚購物中心，到從單一的百貨到擁有不同業态的國金天地，這是越秀房托在零售商業上邁出的重要一步。”在國金天地正式揭幕前，林德良表示。

觀點地産新媒體了解到，此前越秀房托向友誼國金店收回了四樓、五樓，以及負一層的部分面積，重新調整改造，裝修成了針對寫字樓白領群體的餐飲業态。該部分面積共1.38萬平方米，其中負一層主打輕簡餐食的休閑及快速餐飲店，4樓則為可供商務宴請、聚會的特色餐廳。

原有的友誼商店面積則縮減至2萬多平方米，與新增的餐飲業态一起組成了越秀房托定位精英生活新地標的國金天地，“調整後餐飲占了30%左右”。

從友誼百貨到國金天地

“每天有一萬左右的白領在這附近上班，他們中餐以及商務的消費是很大的。”此前接受觀點地産新媒體采訪時林德良就表示，商務餐飲市場越來越大，寫字樓配套餐飲已經成為趨勢，而珠江新城這一商務中心每天都有龐大的人流，卻缺少足夠的餐飲業态。

作為當前珠江新城甚至廣州最高的一座寫字樓，國際金融中心的商業裙樓只有友誼商店一家百貨店，因此，在與友誼商店方面協調後，越秀房托決定将部分面積收回，打造成可抓住早午晚人流餐飲需求的國金天地。

越秀房托資管部相關負責人介紹道，負一層連接着地鐵，每天早上都有大量的白領上班族經過，但主打百貨的友誼商店，早上10點才開店，顯然錯過了這一人群。

經過調查及分析，越秀房托決定将負一層的店面調整為星巴克、面包店、壽司等商務輕簡餐飲，抓住上班族的早餐需求，並提供休閑、小型會晤的空間。

4樓引進的是各有特色的餐廳，包括東南亞菜、意大利餐及地方特色菜，除了提供午餐、晚餐，還可滿足白領商務宴請、朋友聚會及家庭聚餐需求。5樓則沒有做改動，依然保留原有的酒家，以提供稍大型的餐飲宴請。

國金天地負一層共有10家輕餐飲店，4樓有8家餐廳。上述人士表示，在正式開業前，引進的這些餐飲店其實都已經試營業，負一層幾家店營業效果反應都很好，4樓的幾家餐廳原本就有口碑也有自己的顧客群體，進駐國金天地後，晚上以及周五高峰期，基本都需要排隊等位。

不過，觀點地産新媒體還在4樓發現了一個知名發廊的海報，廣告上表示不久其将在國金天地開業。

對此，該相關負責人表示，國金中心的業态組合搭配原則是“商務人群需要什麼就配套什麼”，毫無疑問，從目前情況來看，餐飲需求是最為迫切的。但此次的改造調整只是第一輪，以後将根據人流、消費情況再逐步調整，增加不同類型的需求業态，例如高端發廊、西服定制等。

“整個珠江新城的商務辦公很多，餐飲需求很大，越秀房托對國際金融中心商業裙樓的這次業态調整也是順勢而為。”

在開業儀式上，林德良亦感慨道，“從維多利廣場改造成VT101快時尚購物中心，到從單一的百貨到擁有不同業态的國金天地，這是越秀房托在零售商業上邁出的重要一步。”

從維多利到VT101

越秀房托此次通過業态調整來順應商圈發展，提升項目商業運營狀況已不是第一次，早在2014年，越秀房托就從位于廣州天河商圈體育東路的維多利廣場業态調整中獲得了經驗。

2014年3月26日，越秀房托宣布旗下的廣州維多利廣場将引進優衣庫亞洲最大旗艦店，租約十年，租賃面積1萬多平方米，占了維多利廣場2.7萬平方的40%。

同時，将原本占主體的電器業态面積縮減並換到負一層，而優衣庫以外的區域，包括C區的1樓、2樓、5樓都按照快時尚的定位進行招商。

彼時，正值太古匯進駐天河，“太古匯開業之後把整個廣州商業提升了一個等級，從天河城時代進入到太古匯時代。之後，整個天河商圈里面一些國際化的、好的商業形态逐步呈現，一些落後的形态在邊緣化。如果維多利不抓住這個機會，今後調整的空間和時間都會喪失。”越秀房托副行政總裁程九洲當時表示。

決定對業态進行調整之後，越秀房托定位年輕人群體，開始陸續引進快時尚和國際性的品牌，除了陸續進駐的優衣庫、阿迪達斯等，還包括美聯英語、餐飲品牌探魚等教育、餐飲業态商家。

改造後的維多利廣場被重新命名為VT101，並于2014年9月28日再度開業。利用多業态的商家，将從前經過門口的人流吸引到了商場里。至目前，“作為主力店之一的優衣庫和阿迪達斯兩個的銷售增長都超過了兩位數，同時帶動了租金的上漲。”

其他如美聯英語這種教育機構，因為在購書中心旁邊，也受到了很大的推動。“本身是在白領區，很多人學英文，來培訓要吃飯，不經意要買東西，美聯英語集聚人的效益對餐飲貢獻很大。”

林德良總結稱，調整後的維多利廣場也即VT101不單單服務一般的銷售人群，還有上面的寫字樓人群。這可能不是原來的商業套路，不能全部是單一餐飲或者快時尚，一定要有相互的帶動效應。動線分為人流動線、貨品動線、建築動線，這三條動線組合在一起才是最佳的。

所以，在有了維多利廣場的調整經驗後，面對經營不夠理想且業态缺失的國際金融中心配套商業，越秀房托便決定在其中再次嘗試類似的商業調整。

不同的是，維多利廣場是一個以商業為主要業态的的項目，而國金中心卻是作為國際金融中心寫字樓的配套商業業态，因此為滿足多元化消費需求，向白領提供“繁華外·生活里”休閑空間的國金中心應運而生。

“未來還會根據消費情況繼續升級改造，商務人群需要什麼就配套什麼。”

順應市場的定位調整

在國金中心之前，主打奢侈品、服飾、電器、家居生活用品的廣州友誼國金店在2010年年底開業時，曾定位“城市中心高級百貨店”，希望為廣州CBD的高端商務白領提供綜合性、配套型的優質生活解決方案。

事與願違的是，友誼國金店開業幾年來經營一直不理想，雖然周邊人流量大，停留消費的人卻未成正比。雖然此後有做過一些調整，增加一些有特色的配套商品、休閑元素，效果也並不如預期。

當時友誼國金店負責人還表示：“廣州友誼國金店的定位還是百貨公司，主要是從賣場商品方面進行調整，周邊商場餐飲、娛樂等都比較多，我們沒必要再做重復的東西。”

然而，為了保持百貨定位從而做到差異化的友誼國金店，在5年多的堅持後，終于還是将近三分之一的面積讓步給了商圈内需求日漸增長的餐飲，並寄望通過餐飲業态吸引更多消費群體，帶動百貨消費。

戴德梁行商業地産部主管及董事伍林指出，珠江新城本來就缺餐飲業态，雖然存在經營不理想的因素，但如前不久天河商圈的正佳廣場也為了提升經營情況引進海洋館一樣，友誼國金店此次的業态調整也是順應商圈發展趨勢。

“未來的商業趨勢是多元化、綜合性、體驗式業态為主的，所有的商業項目都要順應這個潮流。”

不過有業内人士認為，未來珠江新城還将有東塔K11、天匯廣場等大型商業體入市，加上原有的高德置地、花城匯等商業體，或許這也是國金天地在珠江新城内商圈内調整業态因應競争之舉。

對此，伍林分析表示，國金天地體量僅1.38萬平方米，滿足廣州國際金融中心寫字樓本身白領的消費需求已經足夠，所以談不上與商圈内其他大型商業體的更多競争。

觀點地産新媒體查閱資料獲悉，截至2015年年底，廣州國際金融中心寫字樓的出租率已經達到97.36%，意味着每天都有一萬左右的白領會在國金中心上班。

“國金天地圍繞本棟樓的消費群體就可以了，我們預計這是比較大的增長動力，按現在簽訂的合同，今年的租金比上一年度有較樂觀的增長。”在國金天地開業前，接受觀點地産新媒體采訪時，林德良透露，國金天地将會是廣州國際金融中心未來的經營增長點。