地產精英 博鰲論劍之重塑的競爭力

新形勢、新政策、新市場，以及無法預知的未來，都是行業和企業無時無刻面對的挑戰。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　新形勢、新政策、新市場，以及無法預知的未來，都是行業和企業無時無刻面對的挑戰。在新政調控下的中國房地產市場，房企將如何正心修身，重塑競爭力？

　　13日中午，博鰲房地產論壇的第三場亦最後一場精英對話正式上演，本場對話的嘉賓主持為：

　　中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長 孟曉蘇先生

　　參與對話的嘉賓包括有：

　　著名經濟學家 建設部政策研究中心主任 陳　淮先生

　　中原集團主席 施永青先生

　　湯臣集團有限公司副主席及執行董事 湯珈鋮先生

　　世邦魏理仕中國區首席運營官 金　勇先生

　　昌盛中國地產有限公司董事長 鄒錫昌先生

　　黑龍江寶宇房地產開發集團董事長 龔保民先生

　　以下為精英對話的文字實錄：

　　孟曉蘇：咱們這個論壇採取一個簡短的方式，我給每個人想點問題。

　　論壇給咱們出的題目是朝內向外 重塑競爭力。咱們說是面向新形勢、新政策、新市場以及無法預知的未來，房地產企業怎麼樣修身養性，修成正果。

　　這個題目不好論，我做政府工作十多年，做企業工作也快二十年了。房地產企業跟政府、市場都是緊密相關的，現在的市場都制約着房地產業和現在的政策。

　　陳淮作為一個政策專家，剛才我們首先聽了他一番講演，陳淮剛才已經把地方政府、開發商、銀行都數了一遍了。畢竟你是政策專家，剛才給房地產企業也出了不少好主意，怎麼樣發展、怎麼樣生存。

　　我先替陳淮先生做一個聲明，他不代表建設部，他那個政策研究中心是屬於小瀋陽說的“人還沒死、錢沒了”，國家不給撥款，但是你畢竟是住建部的政策研究中心主任。

　　最近出了一件事，中心和建設部兩家說的不一樣了。他們一位副主任說下半年不是所有調控政策都延續。央視一批，住建部馬上出來表態，我們繼續執行抑制需求的政策。這個讓我弄不明白了，這個就是我需要請教作為主任的陳淮專家，下半年到底是政策繼續加碼還是放鬆一點？

　　陳　淮：剛才孟總給我們推銷以房養老模式，人要準確推算自己活多長，就可以最精確、最划算買這種產品。他剛才沒說，你剛簽了字，第二天人沒了。

　　有一回開這樣的研討會，我說上帝你給我看看我能活多長，上帝說這個太難。後來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長得了。

　　政策是人們的主觀判斷，但是我們可以有四個方面是一定可以判斷的：第一，堅定不移蓋更多的房子；第二，堅定不移完善住房保障體系；第三，堅定不移支持農民工進城和發展二三線小城市；第四，堅定不移支持老百姓住房從脫困期向改善期的改善。

　　所有政策都圍着這個。第二層，別把和短期市場運行不一定有關的一些政策也當成跟你過不去。比如說大家都在講通脹，維護國民經濟穩定運行需要調整利率，不一定衝着房地產來。

　　房地產是繁榮還是低迷，該升息也得升息。也以為領導說要廉潔自律，你就以為批評你，別那麼不自信。

　　第二，別把長期建設的目標也當成針對你。有關稅負的討論實際上是我們關於房地產業以及老百姓持有資產，社會財富如何長期公平分配的一個重要方面，它不是調控房價的工具。

　　第三，別把建設保障房這樣一個只要沒有到共產主義之前一定永遠存在的任務當成調控房地產短期下半年的任務。

　　第四，別把 09年保增長、保民生、保就業特殊階段的特殊政策恢復到常態當成從緊從嚴，把這個去掉了，只剩下兩塊，一塊是抑制不合理的投機性過度需求。第二，繼續促進房地產有效供給增加，包括土地和投資。謝謝！

　　孟曉蘇：老百姓該不該現在買房呢？

 

　　施永青：買不買房先看自己能力，在這種情況下，你光有首期，收入不穩定的人就不要買房。如果有錢的話，我還是贊成買房。如果貸款不是太多，在房地產不見錢的機會還是比在金融市場不見錢的機會小。

 

　　我身邊的朋友在金融市場裏面傾家蕩產的很多。在房地產還是賺到錢的人很多。所以我認為你的機會不是太高的話，還不要在金融市場搞太多，所以有錢我還是會買的。

 

　　孟曉蘇：咱們該問問年輕人了，湯珈鋮，他是湯氏集團掌門人，你的父親為地產行業做的貢獻非常大，建設了一批具有示範效果的房子。

 

　　但是這些房子也在06、07年讓你們湯家飽受折磨。一個月好幾個部門都去調查，說湯臣一品居然敢賣12萬的高價，得打壓。可惜那個時候老父親不在了，讓你們孤兒寡母這麼艱難的生活。

 

　　現在你們不光房子賣的好，而且最近湯氏集團也後繼有人。買你們湯臣一品12萬一平米的人，他們是不是賺了？

 

　　湯珈鋮：是賺錢了。湯臣一品當年開了12萬元的均價，引起國內很多的反響。

 

 

　　我想說明，我們湯臣一品跟湯臣集團在這麼多年在上海是有一定影響，伴隨着浦東發展趨勢，所以我們在上海蓋了第一個五星級酒店，第一個服務型住宅，第一個甲級的辦公樓。

 

　　湯臣一品原始概念也是看到在浦東這個國際金融中心是需要有一個這樣的一個非常高級、國際性的住宅項目。而且面積為什麼這麼大，也是考慮一個國際金融中心需要吸引很多外資過來投資，外資老闆需要什麼樣的居所，我們按照這樣的理念來構思，不是純粹為了商業利益。

 

　　如果說湯臣一品的地理位置，我們蓋一些面積比較小的，我們單價可能賣的越高，銷情可能更理想。所以湯臣集團的概念並不是獲取最大利潤，而是想繼續為上海浦東做一些配套。

 

　　孟曉蘇：現在銷售情況怎麼樣？

 

　　湯珈鋮：現在銷情不錯，賣了接近60套，也租了50多套。現在價錢還高了一些。

 

　　孟曉蘇：你對中國高檔房未來前景怎麼看，是不是還有市場？湯臣一品是否也願意跟其他企業一樣建點廉租房、經濟適用房？

 

　　湯珈鋮：我想每個企業定位不同，每個房地產產品也有不同顧客羣，不可以一概而論。湯臣還是會繼續發揮豪宅品品牌建設的一個無形的價值。我們也繼續想在蓋房子方面從全世界領先的項目引進中國大陸，給中國更好的居住環境。

 

　　孟曉蘇：非常高興你們還能堅持蓋高品質房的概念。

 

　　下面我們就得該問問海外來的世邦魏理仕金勇先生，你們是最權威的能夠給企業包括給政府提供全方位服務的品牌企業，我先替行業諮詢諮詢，未來我們行業還有多長時間發展？下半年到底是怎麼調控？

 

　　金　勇：從我們行業來講，實際上我們行業下一步走的應該是進一步的細化、進一步的專業化，最開始我們回顧十幾年發展歷史，最開始是以製造為主，基本跟生產電腦差不多，做完後就賣了。

 

 

　　逐漸發展到在住宅產業裏面開始細化，有高端的，有非常精品的，然後逐漸有大眾的，現在逐漸的在住宅市場內部已經發展比較成熟了，現在正在向商用地產這個範圍發展。

 

　　在這個方面，我們看到對專業性要求更高了。對管理的水平要求也更高了。所以我們整個行業發展應該是越來越細化，越來越專業化。

 

　　我們會看到有一個趨勢，開發商以前什麼都做，逐漸發現一個是管理越來越難，另外專業化越來越深了，也就應該越來越多靠外面的服務型企業、外包，就是這個趨勢是一個比較長期的趨勢。

 

　　所以我們對整個房地產行業發展是非常看好的，因為確實我們公司有 200多年曆史，我們一直跟着全球市場走，我們看到別的國家市場發展整個歷程，再看到國內發展，實際上我們看到這個市場還是一個很初期的市場，我們有很多事情可以做，這個市場的深度、廣度都還有很大的可以發展的方向。 

 

　　第二個問題，對政府的事情。看到全球整體的房地產市場，包括這麼多年的發展，我想這種調控的事情真是希望他是一個短期的，就像我們開車的時候，一會兒快、一會兒慢，給我們在行業內經營者帶來的判斷是很難的。我覺得逐漸的我們要看到的政策、監管是在一個比較穩定的程度上，這樣對我們可持續性的發展，無論是從時間上來講還是從行業內部專業化來講都是有好處。

 

　　因為經濟發展是一個比較動盪的或者是週期性比較強的，有些宏觀政策也是需要有。但是真是希望這個政策越來越趨向穩定，越來越趨向是一種長期的政策來對這個行業進行監管也好、進行管理也好，這樣對整個行業發展有一個比較長期的保證。謝謝！

 

　　孟曉蘇：我得先問問後邊這位龔寶民董事長，你是遠道而來，你是從黑龍江飛過來的，這可以說是這次博鰲會議運距最長的一次旅行了，你們哈爾濱最近是不是房地產市場要火爆起來了。再一個，你是不是到海南投資了？

 

　　龔保民：我們現在坐在祖國的最南方博鰲，我卻來自我們祖國的最北方哈爾濱。昨天開幕的時候我沒有來得了，哈爾濱正在舉辦音樂會，我們跟政府共同舉辦了一場節目。

 

 

　　這兩天聽到我們房地產同行們、專家們對我們十年來房地產的回顧，還對新政下未來的走勢做了回顧和展望。應該說我們哈爾濱房地產市場是一個非常穩健成熟的市場。供應量在上漲，房價在上漲，在我們中國的房地產商分成兩塊，一塊是我們政府主導的一塊，是保障性住房，一塊是我們開發商主導的一種真正的商業性住房。兩塊同時我想也分成兩個階段、兩個市場。

 

　　一線城市這算一個市場，二、三線城市又算一個市場，兩個階段，就是一線城市已經先走了第一個階段，正在進行更多保障性住房和政府要求的房改房。但是在我們二三線城市現在處於第一階段。我對一線城市的房價和未來走勢，我的感覺他是平穩的，這一段只是政府有一些擔憂，出手抑制房價過快上漲，並不是真正想把房價打下來。

 

　　第二，二三線城市，我想房價供應量可能會有合理的供應，但房價未來的走勢一定是上漲的，並且在十年之內肯定是上漲的。為什麼麼呢？二三城市正在走我們一線城市剛走過的階段。

 

　　中央政府拿出好多優惠政策鼓勵地方政府大量進行廉租房建設和保障性住房建設，建一平米拿300元支持地方政府。地方政府要求三五年內完成目前城市區域內的保障性住房。這樣地方政府勢必要從房地產地塊上獲得利益來彌補政府要支出的這個，因為地方政府的財政是非常有限的，他就要借貸。

 

　　未來十年內他就要在以後時間通過土地的運營來解決這個資金，來還債的問題。所以說，我對房地產未來二三城市的發展是非常有信心。我們地產同仁們要瞄準二三線城市，往那裏去進軍。

 

　　再一個，在這個場合說也不一定能夠對上點。但是我感覺應該是有益的。我們從遠古時期人們就聚集，逐漸又奔向了城市。現在城市人又逐漸感受到城市當中的擁擠。我們前一段進行了認真思考，農村和林區祖祖輩輩以走出大山和農村為最終目標，對他來說不亞於升官、考上狀元光宗耀祖。

 

　　偏遠山區的農村和林區的人才就已經進入了我們城市，財富也源源不斷來到我們城市。但是那裏是自然條件非常好，特別是山區，現在逐漸城市化了，城市越來越擁擠了，我想將來有了一定實力的人、有了一定財富的人，要重新迴歸到那裏，那就是說看我們地產商們能不能再一次像營造我們城市一樣在比較偏遠的山區和農村再製造一個世外桃源。

 

　　我想這就是我們未來地產發展轉型的商機，我們如果誰先看到這一點，誰先佔領這個區域，誰就佔領了商機，並且這件事是有益於社會、有益於人民的事。

 

　　孟曉蘇：我們感謝龔總帶來的好消息。但是我要問你，黑龍江老百姓到海南買房幹嘛？

 

　　龔保民：這是一種休閒地產當中產生的效應，度假地產產生的效應，北方一年四季春夏秋冬非常分明，特別冬季的時候，那裏冰天雪地，雖然景色非常美，但是長期生活在那裏的人們更向往在冬天能有一個像春天一樣、像夏天一樣的舒適環境。

 

　　隨着我們環境逐漸額略，氣溫逐漸升高，我想我們北方的城市將來會更適合於人類居住。在我們前面都流行這麼一個，南有三亞，北有哈爾濱宜春。宜春森林覆蓋率佔了84.6%，那就是人類未來的方向。

 

　　孟曉蘇：我們聽明白了，以後冬天就住在海南，夏天去黑龍江住在宜春。這樣老百姓就要買房了。不過這樣空置房就更多了。要不要在海南收空置費？這個事咱們以後再說。

 

　　最後請一位企業名字最精彩的一位老總來說話，他這個企業名字叫昌盛中國地產有限公司。我在中房幹這麼多年我就沒有昌盛兩個字，所以我們一直是低迷中徘徊，人家是昌盛中國。你怎麼樣昌盛企業、昌盛行業、昌盛中國？

 

　　鄒錫昌：孟董事長，很慚愧。我們名字雖然是昌盛中國地產，但是我就沒有做到這一點。

 

 

　　我做地產是比較早的，我曾經在05年在武漢說過，我應該在中國的地產是先驅，很榮幸沒有變成先烈。

 

　　我是90年進入大陸做地產，在廣州做第一個項目。但可能由於膽量比較小，比較謹慎，所以做的項目不大、不多。在廣州兩個項目，北京一個項目，現在太原還有一個項目正在開發，天津還有一個項目正在報建。其他幾個項目就因為金融海嘯、還債，我都賣掉了。

 

　　我就沒有資格坐在臺上的，因為以成敗論英雄。08年1月份香港聯交所批准上市，但是最後因為金融海嘯爆發，我們認購不足，所以上市沒有成功，就失敗了。後面過3個月後，本來重新再上的，又因為我們另外一個地產英雄超低價格，他也沒有上成，把我也拖累了，結果還是沒有上成。

 

　　以後我就感覺這個市場不行，就沒有上市。我感覺不是一個很幸運的人。但是有一點我感覺很幸運，在大陸做一個項目都是成功的，特別是廣州的中華廣場。

 

　　我是港商進入大陸做地產最早的一個。我是95年做中華廣場。陳啓宗先生說做商業地產要時間長，確實是這樣，這個項目我花了10年時間。

 

　　商業地產是一個聚寶盆，投資回報也比較高。我也好在做了這個商業地產，有了這個中華廣場才沒有破產，才現在還可以跟各位交流。

 

　　因為07年為了上市，我也頭腦發熱高價拍了一兩塊土地，事後到上市不了，為的還投行高息的債券，我就把這些高價拍賣的土地折價，差不多一半的價格賣了還債。

 

　　還好有中華廣場有穩定的租金收入，在去年的時候，我們國內銀行對我們商業地產放款，所以我們就可以借到錢還掉各種債務。所以我們還可以活下來，在這裏跟各位交流。

 

　　我建議各位做住宅的地產發展商，不妨分精力做一些商業地產，他雖然投資回報比較長，但是最後起到中流砥柱作用還是商業地產。

 

　　孟曉蘇：你看他給我們出主意了，企業不光要做住宅，還要做商業地產。

 

　　各位都發言完了，也不用總結了。陳淮主任講了國家調控房地產的目的是為了產業持續健康發展。施永青講了對這個行業長期謹慎、近期看好，老百姓要買房，下半年就出手。湯珈鋮講了對建高品質的房屋，繼續保有信心。金勇講對中國的投資環境和長期發展都有充分信心。龔寶民說不光要在海南買房，還要到黑龍江買房。

 

　　鄒總最後講我們一起昌盛企業、昌盛中國。我們這個論壇到此結束。