觀點網 11月13日，武漢集中出讓10宗住宅用地，9宗底價成交、1宗溢價成交，總成交金額46.9億元。
唯一溢價的地塊出現在東湖新技術開發區：經過114輪競價，綠城以14.85億元競得，溢價率達62.27%，創下武漢近年住宅用地溢價率新高。
在此之前數日，綠城位於武漢的頂豪項目綠城·外灘玫瑰園剛剛取得預售證，其中一棟樓備案均價站上100353元/平方米，成為武漢新建商品住宅備案價首次突破10萬元/平方米關口。
前腳刷新城市價格天花板，後腳高溢價搶地光谷，綠城在武漢的這盤棋，正在同時落子兩個方向。
溢價搶地光谷
當日出讓的10宗宅地總土地出讓面積約56.4萬平方米，總規劃建築面積約132.51萬平方米，總起始價41.2億元。
在同批次9宗地塊底價成交的背景下，綠城溢價拿下這宗地，反差格外明顯。同時，62.27%的溢價率放在2026年的武漢土地市場上是一個相當激進的數字。
這宗溢價地塊即東湖新技術開發區汽發社區地塊（P（2026）133號），位於珞喻路以南、關山大道以西，土地出讓面積約4.3萬平方米，規劃建築面積9萬平方米，容積率2.1。
地塊起始價9.15億元，起始樓面價10171元/平方米，最終成交價14.85億元，成交樓面價約16504元/平方米，溢價率約62.27%。
據公開報道，參與競拍的企業有9家，競價熱度可見一斑。
地塊正對華中科技大學南門，處在關山大道與珞喻路交匯的核心走廊，周邊集聚光谷步行街、省中醫院光谷院區，並可依託軌道交通2號線接入武漢主城網絡。
更關鍵的是容積率：2.1，限高80米，規劃建築面積約9萬平方米，在關山大道沿線新增住宅用地極為有限的背景下，這是一宗罕見的低密純宅地，具備打造改善型產品的完整體量條件。
對綠城而言，62.27%的溢價率意味着不低的拿地成本，但地塊所在的板塊熱度為其提供了底氣。今年1-10月，光谷住房成交量位居武漢全市第一，同比增長104%。
據瞭解，東湖高新區新房去化週期約15個月，而東西湖區約40.7個月，同一座城市，兩個區域的去化效率相差接近三倍。
2026年以來光谷核心宅地幾乎逢拍必搶：6月，三合以21%溢價率競得光谷P（2026）032號地塊；8月，十堰漢成經過122輪競價，以49%溢價率拿下光谷華爍地塊；10月，天創地產以33%溢價率競得光谷中心地塊。
綠城此番62.27%的溢價率，刷新了這一序列的紀錄。
數據來源：觀點指數整理
政策環境同樣在推波助瀾。武漢“828新政”在土地價款分期支付、半年內繳付不低於50%、試點分戶集合抵押、允許按最小單元分批竣備等方面作出針對性安排，被視為提振了房企拿地信心。
光谷的成交熱度與新政的靈活安排，共同構成了這宗高溢價地塊的市場背景。
頂豪標杆先行
拿地之外，綠城近期在武漢的另一動作同樣具有信號意義。
綠城·外灘玫瑰園近期一次性取得三張預售證，其中7號樓備案均價定格在100353元/平方米，這是武漢新建商品住宅備案價第一次站上10萬元/平方米關口。
值得注意的是，該棟僅4套房源，單套備案總價區間在1808萬至2236萬元。但與此同時，同批次8號樓、13號樓備案均價分別為55312元/平方米、52064元/平方米，呈現明顯的產品分層。
今年4月27日項目首開時，一套建面約289.28平方米房源備案單價99453.35元/平方米，距離10萬僅一步之遙，已刷新武漢新房備案價8年新高，此前紀錄要追溯到2018年的華僑城原岸別墅。
外灘玫瑰園的地塊本身就是綠城在武漢的一筆標誌性投入。
2025年6月30日，P（2025）049號江岸新興街地塊出讓，14家房企入局、106輪競價，綠城以溢價率54.36%、樓面價27920元/平方米競得。
地塊緊鄰武漢天地商圈，屬漢口歷史風貌區核心範圍，容積率僅1.3，建築限高24米，規劃為洋房加別墅的低密組合。玫瑰園是綠城體系內的TOP級產品序列，此次為其首次落地武漢。
從佈局邏輯看，綠城在武漢的產品分層策略已較清晰：綠城黃浦灣穩住濱江高端改善的底盤，外灘玫瑰園衝擊城市價格天花板，錨定品牌在頂豪賽道的話語權。而此次溢價競得光谷地塊，則可視為綠城向武漢成交最活躍的主流板塊補倉。
當然，備案價不等於成交價，高溢價拿地也不等於高利潤，光谷地塊最終以怎樣的產品形態和定價入市、能否在競品密集的板塊中跑出去化，仍需時間驗證。
從行業觀察的角度，同樣不能把“備案價破10萬”直接讀作“武漢豪宅市場全面升溫”。
4套房源的備案價，在統計上是一個價格點，在市場心理上是一個天花板信號，但在成交量上幾乎不構成有效供給。
備案價的突破並不自動等於利潤的兌現，高端項目的去化節奏、持有成本與資金沉澱，對任何一家房企的現金流管理都是真實的考驗，綠城也不例外。
對綠城而言，從內環風貌區的頂豪標杆到光谷的量價高地，兩條線並行推進，武漢已在其戰略版圖中佔據越來越重的分量。這盤棋的後續落子，值得繼續觀察。