觀點網 11月12日，保利發展有兩件事同時落地。

上午，國內首單央企商業不動產REITs--華夏保利發展封閉式商業不動產證券投資基金正式在上交所上市，募資17.96億元，基礎資產是廣州保利中心和佛山保利水城。上市首日成交額0.47億元，按可流通份額計算，換手率約9%。

同日下午，保利發展在廣州總部召開2026年第二次臨時股東會，審議《關於註冊發行85億元中期票據的議案》，向中國銀行間市場交易商協會申請新註冊85億元普通中期票據，分期發行，意向期限3年或5年，目前已獲審議通過。

一邊向銀行間市場借錢，一邊把商業資產置換給資本市場，兩筆錢的方向完全相反，但卻將央國企的穩健體現得淋漓盡致，債權端“借新還舊”維持安全墊，資產端“賣重買輕”騰出現金。

截至目前，已經發行的133億元公司債和40億元中期票據，保利2026年在境內公開市場已經拿走173億元。

不過，這筆錢對於保利發展來說，並非用於重踩油門。

新債償舊賬

具體來看保利發展今年在融資端的表現。

截至目前，保利發展共發行了173億元，其中公司債133億元，分5期7個品種，票面1.85%至2.50%；中期票據40億元，今年9月與10月各發一期，利率2.20%和2.30%。

與此同時，今年5月，保利發展一筆50億元定向可轉債已獲批覆，投向“已預售未交付”的存量項目，但目前尚未發行；同時還有一筆11月12日股東會剛通過的85億元普通中票額度，內部授權已經走完，下一步是交易商協會，3年或5年期、分期發行。

而去年，保利發展一共發債240億元，包括中票110億元、公司債45億元、以及2025年5月發行的定向可轉債85億元。

不過，更值得看的是錢的去向。2025年的45億元、2026年的108億元，合計153億元的公司債，各期公告裏寫的是同一句話：“募集資金擬全部用於償還或置換到期或回售的公司債券本金。”

這是典型的表內循環--舊債換新債，賬期拉長，而且相對被置換的票面利率在3%以上老券，利息確實壓薄了。

保利發展融資真正進項目的只有一筆，即2025年5月發行的85億元定向可轉債，專門投向北京、上海、佛山、長春、天津、合肥、莆田、成都、太原、廣州、大連等城市的15個“保交樓、保民生”項目。

但“專項用於項目建設”的錢跑得並不快。截至2026年6月末累計投入51.28億元，進度60.5%，賬上還留着16.64億元，15個項目的完工時點從2026年10月排到2029年3月。

耐人尋味的是資金的調動，2025年5月批的68.38億元臨時補流額度，已於2026年5月27日，即7天后全部歸還專戶；次日又新批33.51億元額度，到6月底實際用了16.89億元，佔新額度的一半。

可以說，錢到賬的速度，快過工地花錢的速度。

所以保利今年在做的，本質是一場債務置換，把2019到2021年那批成本3%左右及以上、甚至更高的存量債，換成今年利率不高於2.50%的新券。

中票一期2.20%、二期2.30%，同樣在低位。一筆20億元、5年期的債，利率從3.5%降到2.3%，一年省下的利息約2400萬元。單筆不多，但保利一年到期的公開債規模是百億級，累積起來就是利潤表上實實在在的一行數字。

另一邊，保利發展的資產負債表在同步收斂。

截至9月末，公司總資產11533.81億元，比上年末降2.99%；資產負債率71.68%，降0.55個百分點；有息負債3364.85億元，其中短期借款42.81億元、一年內到期680.54億元，合計723.35億元，對應貨幣資金1189.02億元，覆蓋1.64倍。

回到開篇的那句，保利發展的融資不是發動機，更像是變速箱，它能保證車不熄火、換擋更平順。

賣房買地

保利發展在土地市場持續加碼，靠的不是融資，是回款。

先看銷售。2026年1-10月，保利發展簽約金額1990.38億元、簽約面積966萬平方米。前三季度簽約1812.37億元、同比降10.16%，但簽約均價2.07萬元/平方米、同比升3.68%--量在跌，但均價在穩。

更重要的是回款，前三季度銷售回籠1609億元，相當於同期簽約額的88.8%，這才是土地款真正的來源。

具體來看項目市場表現。5月10日，廣州海珠南泰路的保利海韻開盤，首推338套、成交324套，去化率96%，認購金額約18.2億元，成了廣州“穗八條”新政後首個日光盤。一個盤一天的認購額，已經接近一宗中等地塊的地價。

而頂豪項目保利玥璽灣，更是撐起了保利發展今年在廣州的銷售戰績。據本地媒體報道，1-10月，廣州保利玥璽灣以63.54億元的成交金額遙遙領先；保利天曜也不甘示弱，同期攬金38.61億元。

大本營以外，三亞保利天珺前10月累計成交金額超40億元，共計銷售762套房源、10.81萬平方米，成為當地的銷售榜首；而11月7日，上海長寧的保利蘇河珺啓動認購，均價14.2萬元/平方米，首推106套。

再看拿地。觀點指數最新發布的排行榜顯示，1-9月，保利發展新增權益土地322.52萬平方米、權益拿地金額680.42億元，新增貨值1153.19億元，均位居行業第二。

據保利發展已披露的新增地塊來看，1-10月，公司共獲得36宗地塊，合計807.7億元，權益拿地金額697.13億元，權益比約86.3%，覆蓋北上廣深、杭州、東莞、中山、三亞、合肥等17座城市。

其中，上海是保利發展2026年的重倉區域，前10月拿地6宗，全口徑拿地金額317.71億元；杭州投資比重位居第二，投資金額107.93億元，共獲取4宗地塊；而在廣州拿了5宗地塊，投資金額81.28億元。

對比2025年，可以發現，同樣的錢，保利發展買的地雖然數量少了，但只買更核心的地了。

2025年全年拓展總地價791億元、52宗、計容457萬平方米，權益比87%，一二線佔比超90%，京滬穗三地佔48%，還有28個項目做到“當年拿地當年開盤”。

今年前10個月全口徑807.7億元，比去年只多2%；但計容面積只有330.2萬平方米。金額基本持平、面積減少近三成，全口徑樓面價從1.73萬元/平方米升到2.45萬元/平方米，上漲41%。

觀點指數此前判斷，行業拿地意願整體下滑、投資策略持續向核心板塊聚焦。保利是這句話最典型的執行者，不爭宗數，不鋪城市，把八成以上的錢壓進了重點核心城市。