觀點網 11月13日，南京本輪集中土拍迎來收官場，14宗涉宅用地全部成交，總出讓面積52.55萬平方米，總規劃建築面積82.05萬平方米，合計收金91.64億元。
其中，三宗地塊競價超過百輪，江寧科學園一宗宅地報價307輪方才落定。
一日91.64億元，放在今年的南京土地賬本里不算小數目。
公開報道顯示，截至10月中旬，南京年內已出讓69宗涉宅地塊，成交金額超過386億元；也就是說，13日單日的成交額，接近此前十個多月累計總量的四分之一。
但熱度並非均勻分佈，14宗地塊中有3宗進入反覆加價的拉鋸，其餘11宗均以底價成交。
百輪競價
熱度最高的是江寧區淳化街道科寧路以北、興民南路以西的NO.2026G96地塊，出讓面積4.35萬平方米，容積率1.8，起始價6.70億元，起始樓面價8551元/平方米。
307輪競價之後，江蘇聯辰置業有限公司（聯發集團）以9.79億元競得，成交樓面價12494元/平方米，溢價率46.12%，為本場最高。
緊隨其後的是江寧區秣陵街道天元西路以南、馬浦街以東的NO.2026G108地塊，出讓面積5.01萬平方米，容積率1.35，起始價8.67億元，起始樓面價12814元/平方米。
經184輪競價，南京金基晟鈺房地產開發有限公司（金基控股）以12.41億元拿下，成交樓面價18342元/平方米，溢價率43.14%。
奧南的NO.2026G66地塊輪次最少，代價卻最貴，地塊位於建鄴區樂山路以東、楠溪江西街以南，出讓面積2.74萬平方米，容積率1.6，起始價15.69億元，起始樓面價35800元/平方米。
113輪競價後，南京中堃置業有限公司與南京奧體建設開發有限責任公司聯合體以17.54億元摘得，成交樓面價40021元/平方米，溢價率11.79%。
G66的起拍樓面價已是G96的4倍以上，門檻越高，能舉牌到最後的買家越少；G96以8551元/平方米的低起點入場，才有了307次加價的空間。
圖：南京三宗百輪競價地塊起始與成交樓面價（單位：元/平方米）；數據來源：南京市土地市場網，觀點指數整理
熱鬧之外，另外11宗地塊的成交幾乎悄無聲息。
雨花臺區人居森林板塊的NO.2026G69地塊，由南京兆瀚房地產開發有限公司（建發）以6.53億元底價競得，成交樓面價9095元/平方米。
秦淮區南部新城校場大道以北的NO.2026G64地塊，由南京晟城房地產開發有限公司以9.50億元底價摘得，成交樓面價17227元/平方米。
江寧秣陵是當日的供地主力。NO.2026G90至G95共6宗地塊，出讓面積合計20.66萬平方米，全部由南京新都市建設發展有限公司以底價包攬，成交總價23.74億元，樓面價從6013元/平方米到9808元/平方米不等。
六合區的三宗地塊同樣無人競價：龍袍街道兩宗由南京龍瑞房地產開發有限公司、南京建棠房地產開發有限公司分食，樓面價7441元/平方米與7230元/平方米；龍池街道一宗由南京六合菁開融域置業發展有限公司摘得，樓面價5347元/平方米。
這11宗地塊的成交價合計51.90億元，沒有一宗產生溢價。拿地主體中，除建發為全國性房企外，其餘多為南京本地國資平臺，區域集中在江寧秣陵、六合龍袍與龍池等外圍板塊。
地價的錨
把鏡頭拉近到板塊內部，三宗溢價地塊的價格並非沒有參照。
百家湖的參照系最密，今年4月同板塊NO.2026G08地塊經55輪競價，由常州嘉宏以2.67億元競得，成交樓面價17196元/平方米，溢價率27.75%。
那是該房企近一年內第三次在百家湖落子，金基此次18342元/平方米成交樓面價，較四個多月前高出約6.7%。
但同板塊並非全線走高，2025年9月成交的NO.2025G71地塊，由常州嘉宏以7.97億元摘得，樓面價22038元/平方米；2025年7月的萬流江寧項目地塊，成交樓面價17006元/平方米。
高低之間，地塊的容積率、位置與出讓條件差異，比時間因素更能解釋價差。
科學園的邏輯類似，G96東側的璀璨璟園項目地塊，2023年3月由招商以18.15億元競得，成交樓面價17415元/平方米，溢價率14.87%。
聯發此番雖然將溢價率推至46.12%，12494元/平方米的樓面價仍比三年前低約28%。
地價的下行與競價的熱度同時存在，說明企業爭的是當下的性價比，而不是對板塊價格的重新定價。
奧南則是另一種情形，G66旁側的檀府·河西項目地塊，2025年12月由南京奧體建設開發以16.11億元競得，成交樓面價45325元/平方米，溢價率26.35%。
此次40021元/平方米的成交價，較之一年前低約11.7%，奧體建設選擇以聯合體形式再度加倉同一片區。
三宗地塊容積率分別為1.8、1.35與1.6，產品大概率指向低密改善。
周邊，嘉宏在百家湖已連落三子，科學園有璀璨璟園與金茂樾滿雲川在側，奧南亦有檀府·河西在建。
同一片區的改善供應正在堆積，拿地價差能否轉化為去化優勢，取決於產品定位與入市節奏。